Berlín comprará 230.000 viviendas en manos de 'fondos buitre' para destinarlas al alquiler

La joven Axelle, activista de la iniciativa Expropier Deutsche Wohnen & Co, grita con alegría al micrófono desde uno de los estrados de la manifestación, organizada el 11 de septiembre en las calles de la capital federal. La marcha congregó a 20.000 personas de todo el país para denunciar la crisis de la vivienda, que empeora con los años.

“El precio del alquiler no deja de subir. Más rápido que los salarios. Actualmente, el 40% de los ingresos se me van en pagar el alquiler. El sistema no funciona. El 26 de septiembre tenemos una oportunidad histórica de evitar que Berlín se convierta en París o Londres. Votad sí a la expropiación”, vocifera entre los aplausos de una multitud en la que parecían estar sobrerrepresentados estudiantes y pensionistas.

El próximo domingo 26 de septiembre, los alemanes están llamados a votar en las elecciones parlamentarias para renovar el Parlamento federal. Además, los berlineses elegirán al Parlamento de su ciudad-estado y también tendrán que decidir, en un referéndum consultivo, si los grandes gestores privados de activos inmobiliarios –que poseen al menos 3.000 viviendas en Berlín– deben comprarse y ponerse al servicio de la comunidad.

Una iniciativa en este sentido ha recabado ya 346.000 firmas en los últimos meses, lo que ha permitido la convocatoria de la consulta, según las normas actuales de la democracia local. En el punto de mira, una docena de empresas –las dos principales son Deutsche Wohnen y Vonovia– que poseen 230.000 alojamientos del parque de millón y medio de viviendas de alquiler que existen en Berlín. Aunque el resultado no es vinculante para el Gobierno de Berlín, si gana el sí en la consulta se favorecería una política pública de recompra de los miles de pisos privatizados en la década de 2000.

“Llevo meses recogiendo firmas y repartiendo folletos porque mi alquiler casi se ha duplicado en menos de diez años y no encuentro vivienda social”, explica Marcel, un joven profesor que lleva el chaleco amarillo y morado del movimiento de protesta.

Detrás de él, Bertram, el pensionista, que tiene la suerte de poseer un apartamento de 42 metros a través de una cooperativa, ha acudido en solidaridad con los jóvenes. Su hijo de 32 años trabaja en Berlín, pero tiene que vivir en una habitación en Potsdam, a 30 km.

1,7 millones de viviendas sociales perdidas en los últimos 30 años

Aunque entre 2016 y 2019 se construyeron 103.000 viviendas sociales en Berlín, se reclasificaron 112.000 como viviendas no protegidas en el mismo periodo. De modo que Alemania ha perdido 1,7 millones de viviendas sociales en los últimos 30 años. En cuanto a los alquileres moderados, declarados de “interés público “y parcialmente exentos de impuestos, se suprimieron en 1989.

Al mismo tiempo, la construcción de nuevas viviendas, gestionada por el Estado Federal y los länder, se desplomó entre 2002 y 2010. Posteriormente, se recuperó muy gradualmente para alcanzar finalmente las 300.000 unidades el año pasado, un nivel que se considera adecuado, pero que sólo cubrirá las necesidades dentro de una década.

En Múnich, 15.000 familias esperan actualmente una vivienda social mientras los alquileres se disparan. “Se está construyendo mucho, pero casi todo es en el segmento de lujo, con alquileres de entrada de entre 23 y 28 euros por metro cuadrado más gastos”, se subleva Monika Schmid-Balzert, directora de la delegación bávara de la Asociación Alemana de Inquilinos, que ha viajado a Berlín con dos autobuses llenos de simpatizantes.

En 2019, los bávaros quisieron imponer por referéndum un proyecto de ley para limitar los alquileres durante varios años. “Al igual que en Berlín, nuestra iniciativa quedó paralizada en los tribunales porque corresponde al Estado federal, y no a los länder, legislar sobre los precios de los alquileres”, precisa Monika Schmid-Balzert. Ella y sus amigos pelean en estos momentos para que el próximo gobierno legisle a nivel nacional.

La presión demográfica urbana, la construcción insuficiente y la falta de viviendas, pero también los bajos tipos de interés que han hecho que los inversores se sientan atraídos por el sector inmobiliario, forman un círculo vicioso perfecto que se cierra con la especulación con el suelo. “En Múnich, el precio del suelo supone hasta el 80% del coste de la construcción de una casa nueva. ¿Cómo se pueden construir viviendas sociales baratas en masa? Cada vez es más caro”, confirma Monika Schmid-Balzert.

En Berlín, donde incluso 30 años después de la reunificación el parque inmobiliario sigue siendo muy heterogéneo en términos de calidad y densidad, la especulación conduce a situaciones perversas. La víspera de la manifestación, la recién creada fundación Stadtbodenstifung organizó una pequeña concentración frente al número 48 de la calle Habersaat, un edificio de apartamentos de protección oficial sin florituras, pero limpio, frente al imponente complejo de edificios del BND, la sede de los servicios de inteligencia alemanes.

“El número 48 es un complejo de 5.000 metros cuadrados dividido en 106 pisos que se construyó en 1984 para albergar al personal sanitario del gran hospital vecino, La Charité. En 2006, la ciudad lo vendió por 2 millones de euros a un particular, que posteriormente lo revendió a un fondo de inversión de Liechtenstein por 22 millones de euros”, explica la directora de la fundación, Sabine Horlitz.

Durante años, el edificio permaneció vacío en un 90%. Y en 2018, el fondo solicitó la demolición. Finalmente, el distrito municipal lo impidió ante la movilización social. “Estamos en una situación en la que acabamos bloqueando los alquileres durante años y queriendo destruir un edificio adecuado mientras la demanda de este tipo de pisos no para de aumentar. Esto es obviamente inaceptable y va en contra del interés público”, dice Sabine Horlitz.

Berlín está llena de lugares como éste con historias similares. Y cada vez que una operación inmobiliaria provoca un desplazamiento de personas a gran escala, la cohesión social de los barrios se debilita. “Para luchar contra las consecuencias financieras y sociales de la especulación hemos creado nuestra fundación, basada en el modelo de los Community Land Trusts que he visto en Estados Unidos, Londres y Bélgica”, explica el urbanista.

De forma muy resumida, el principio del Community Land Trust (CLT) es disociar la propiedad de la tierra de la de la construcción para frenar la especulación. Mediante donaciones y subvenciones, el CLT se convierte en propietario de un terreno y bloquea su reventa. La especulación se desploma y el CLT puede entonces llegar a un acuerdo con una cooperativa que construya en el terreno y garantice alquileres bajos.

Para todos estos activistas, la sincronización de las votaciones llega en buen momento. La crisis de la vivienda y el encarecimiento de los inmuebles y los alquileres son uno de los principales puntos negros del final del mandato de Angela Merkel, que simboliza una creciente división social. Y gracias a la campaña electoral, esta cuestión potencialmente explosiva está siendo abordada por los candidatos de los principales partidos, que prometen que, si son elegidos, tendrán que “construir, construir y construir más”.

“Construir es bueno, pero hay que hacerlo para la gente que lo necesita y no para los ricos”, recuerda Christoph Keller, candidato del partido de izquierdas Die Linke a la alcaldía del céntrico distrito de Mitte, muy azotado por la especulación. “Lo que pide la iniciativa de expropiación es simplemente lo que ya permite el artículo 15 de la Constitución, que establece que la propiedad y la tierra pueden ser socializadas si es necesario, a cambio de una indemnización. ¿Por qué molestarse?”, dice con una sonrisa.

Stefan Körzel, miembro de la dirección de la Confederación de Sindicatos Alemanes, ve las cosas de forma algo diferente: “La iniciativa es la expresión de la desesperación de los inquilinos por la situación del mercado de la vivienda. Los sindicatos compartimos la preocupación de que debe haber más viviendas asequibles. Así que tenemos que construir viviendas asequibles a gran escala y congelar los alquileres”.

En este sentido, los puntos de fricción son tanto ideológicos como financieros. Die Linke está decididamente a favor de la compra de viviendas “muy por debajo del precio de mercado”, mientras que los conservadores, los liberales y las federaciones patronales hablan de una vuelta al “socialismo”, inoperante y mortal. “Esto nos hace sonreír, porque el mercado no ha hecho nada para resolver la situación durante estos años”, dice Sabine Horlitz.

Entre los socialdemócratas del SPD, los Verdes y los sindicatos, las opiniones están divididas principalmente por los costes de la operación, que podrían limitar el volumen de la inversión pública. La iniciativa habla de entre 8.000 y 13.000 millones de euros, reembolsables a través de los alquileres, mientras que las estimaciones municipales rondan entre 25.000 y 39.000 millones de euros.

Mientras tanto, el Senado de Berlín anunció el viernes la compra de 14.000 pisos a Vonovia por importe de 2.500 millones de euros. El grupo, número uno del mercado inmobiliario alemán, vende los apartamentos en el marco de una fusión con su rival Deutsche Wohnen, número uno del mercado inmobiliario de Berlín.

La operación pública llega justo antes del referéndum. Es una oportunidad para demostrar que, aunque la ciudad se opone a las expropiaciones, no está de brazos cruzados. El objetivo del Gobierno de Berlín, que ya ha recomprado 41.000 pisos desde 2016, es controlar el 20% del parque de viviendas de la capital para 2025. Es una pena que en 2004 Berlín vendiera 65.000 pisos a Deutsche Wohnen por... 1.700 millones de euros.

Expropiar miles de pisos a fondos como quieren los berlineses solo sería viable en España a través de la ley de vivienda

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Traducción: Mariola Moreno

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