La sociedad pospropietaria

Hace años en los ámbitos académicos se empezó a utilizar una nueva nomenclatura para describir lo que está pasando con el problema de la vivienda: la sociedad pospropietaria. Y no solo de esta, pues el crecimiento de la desigualdad es acelerado.

Las generaciones jóvenes tienen dificultades de emancipación por unos salarios que distan mucho de resolver la capacidad de alquilar una vivienda y desarrollar una vida autónoma, pero la demagogia no ayuda a comprender el alcance del problema: Desde los que se quejan porque no se puede pagar un alquiler tan alto y con unas condiciones tan precarias por vivir en la Puerta del Sol, hasta los que reclaman ayudas para comprar una vivienda y no para resolver el problema del alojamiento y la creación de un hogar, que evidentemente no es un problema de precio sino de capacidad adquisitiva. El artículo 471 de la Constitución de 1978 exige que las Administraciones realicen políticas de vivienda pública en alquiler, que no resuelvan la situación coyuntural, sino que materialicen soluciones a largo plazo. O lo sorprendente que son las informaciones que utilizan erróneamente el término hogar, especialmente aquellos que reclaman que existen más hogares que viviendas, para justificar que es necesario construir acelerando los necesarios controles sobre un proceso urbanístico que afecta al conjunto de la ciudad y no, exclusivamente, al sector económico de la actividad residencial. El conocido enladrillamiento de la costa española, de principios de este siglo, no parece haber resuelto el problema de vivienda de muchas personas.

Es evidente que en los países donde existe un amplio número de viviendas gestionadas por los poderes públicos, estos tienen mucha más capacidad de influir en los precios

Aparecen propuestas que, con buena intención, pretenden bajar el precio de los alquileres, que incorpora la Ley de Vivienda como zonas tensionadas.

Pensar que un único estudio, por muy brillante que este sea, pueda analizar un tema tan complejo como la capacidad de frenar el precio de los alquileres, afirmando que en Barcelona ha retrocedido, en el tercer trimestre de 2024, entre un 3 y un 5%, es difícil de entender. Y más todavía si ese resultado no se traduce en ninguno de los portales de vivienda que se dedican a esa labor de forma cotidiana. Aún es más increíble que ninguna de las administraciones públicas, ni el Banco de España, le hayan dedicado la atención necesaria para verificar la bondad que parece suponer la declaración de los mercados tensionados para ejercer esa influencia sobre el precio de los alquileres. ¿No será que los efectos no son tan positivos como lo que manifiestan sus voluntariosos defensores? No hay ningún experto que arriesgue a afirmar tal hecho. Pero lo que sí es evidente es que en los países donde existe un amplio número de viviendas gestionadas por los poderes públicos, estos tienen mucha más capacidad de influir en los precios, pues constituyen la base mayoritaria de la propiedad de estas, por lo que pueden ejercer una mayor capacidad de influencia en los grupos de inversión en vivienda.

Es suficientemente conocido que este tipo de fórmulas, las de zonas tensionadas, congelación de alquileres, se disfrazan con relativa facilidad para incumplirse por falta de instrumentos y capacidad de gestión. Lo mismo ocurre con las ayudas directas, se agregan directamente al precio.

Hay afortunadamente cada vez más conciencia de que son muchas dificultades para desarrollar un modelo que produzca conformidad en todas las propuestas, pero es necesario buscar un marco estable que impulse una estrategia a largo plazo (seguimos así desde el Imperio Romano en las grandes ciudades).

Últimamente se ha hablado y escrito mucho sobre el modelo austriaco, pero ese modelo tiene cerca de un siglo, y nuestra sociedad no puede esperar tanto para resolver un problema que está aquí. Debemos ser imaginativos y constantes. Es una solución que necesariamente pasa, como en su momento hicimos con la educación, por diseñar un modelo mixto –público/privado– que dé satisfacción a las diferentes propuestas y, además, potencie una solución estable alejada de la coyuntura y la demagogia.

Las Administraciones Públicas tienen las materias primas fundamentales: capacidad de legislar, suelo y recursos. Bien gestionadas pueden acometer una solución inmediata para resolver lo muy urgente, comprando vivienda terminada para hacerla pública y gestionando el suelo con rigor, lo que implicaría la prohibición de la venta del suelo público, y por tanto las viviendas con ayudas nunca deberían pasar al mercado libre, debiendo rescatarlas obligatoriamente la administración que impulsó la ayuda.

Últimamente se ha hablado y escrito mucho sobre el modelo austriaco, pero ese modelo tiene cerca de un siglo, y nuestra sociedad no puede esperar tanto para resolver un problema que está aquí

Impedir la monetización (en el argot inmobiliario trata de traducir en dinero dicha obligación) del 10% del suelo que reciben los municipios de los desarrollos urbanísticos es algo a lo que están obligados los promotores. Siendo los municipios los que materialicen dichos suelos con viviendas públicas de alquiler.

El problema sobre la vivienda vacía y su puesta en el ámbito del alquiler es complejo de gestionar. Una posibilidad, que puede parecer atrevida, sería gravar cualquier vivienda con una cantidad elevada, que se detraería de la declaración del IRPF cuando la misma esté alquilada, con la excepción de la cesión de uso a un familiar directo. Se ganaría doblemente aumentando el parque de viviendas en alquiler y sacando muchos alquileres de la economía sumergida. Finalmente, se debería transformar la SAREB en un Fondo de Inversión Público, que permita a todo aquel que desee invertir en este sector poder hacerlo a través de este fondo.

Todo esto gestionado, en una parte importante, por el tercer sector de la economía, puede dar luz a este negro túnel para muchas personas jóvenes y menos jóvenes. No debemos tener miedo a no ser propietarios, lo importante es poder legítimamente tener un techo donde vivir.

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José María de la Riva Ámez es profesor de geografía y exconcejal del PSOE con el Ayuntamiento de Madrid. Tiene el Máster en Desarrollo Territorial Sostenible.