De Blackstone a Airbnb: los nuevos amos del negocio de la vivienda maniobran en plena crisis para mantener el liderazgo

Hace doce años. Pero, en la frenética historia económica de este primer cuarto de siglo XXI, parece una eternidad. Auténtica prehistoria. En junio de 2008 cayó la promotora Martinsa Fadesa, dejando un reguero de cadáveres-acreedores y acelerando el derrumbe. Aquella suspensión de pagos fue el despertar definitivo. La materialización de la Gran Recesión en España. La crisis fue en España sobre todo una crisis hipotecaria y de ladrillo, que acabó con el martirio de los amos del suelo y las grúas, primero, y siguió con un rescate de las cajas, atiborradas de cemento. Los bancos acabaron convertidos en gigantescas inmobilariarias y máquinas de desahuciar. Fueron años duros, de los que España empezaba a salir... justo cuando vuelve a hablarse de crisis económica, o incluso de recesión, en este caso como efecto de la pandemia de coronavirus.

¿La historia se puede repetir? Respuesta corta: no.

Hay algo útil que puede hacerse con con el relato de 2008 para entender lo que está ocurriendo: tirarlo a la basura. Porque sirve poco para entender por qué Blackstone, en plena pandemia, acaba de cerrar el mayor fondo jamás armado para la inversión inmobiliaria en Europa. O por qué Airbnb se acaba de asegurar un préstamo de más de 900 millones de euros. Estamos en un mundo nuevo, con nuevas reglas y líderes. Y con una escala mucho más internacional. Los nuevos amos del negocio toman posiciones para seguir arriba cuando acabe la pandemia, incluso con su poder reforzado. Mientras tanto, la caída de los precios abre paso a la actividad de posibles oportunistas. Porque hay cosas que no cambian.

Otras sí. La situación es distinta a 2008. La banca ha cambiado y desempeña un papel diferente. Los señores del negocio de la vivienda son nuevos. Es cierto que en España siguen en pie gigantes clásicos vinculados a la construcción como ACS y la inmobiliaria Colonial, referente del sector oficinas. Pero un examen del sector arroja una conclusión inequívoca: estamos en un régimen naciente y sus fundadores no tienen la menor intención de que la crisis del coronavirus sea el final de su reinado. Abundan los nombres nuevos: Blackstone, considerado el mayor casero de España; Airbnb, el rey del alquier turístico; Merlin, primera socimi en el IBEX...

Un último cuatrimestre "frenético"

Los movimientos y previsiones no indican retraimiento, sino todo lo contrario. Hay nervios, como es lógico. Pero también confianza. Está asumida en el sector una caída de precios, inevitable. Pero también un fuerte tirón a la salida. A diferencia del turismo, la construcción sí aspira a una salida en V. Este esquema alienta la hipótesis especulativa. Colliers International, puntera en servicios de asesoramiento y gestión de inversiones inmobiliarias, referente del sector, prevé un dibujo en V.

El informe de Colliers no se engaña sobre el futuro inmediato del negocio inmobiliario a nivel mundial. "Los datos preliminares del mes de marzo indican una disminución de alrededor del 70% anual en la actividad mundial para situarse en 48.000 millones de dólares, por debajo de los 144.000 millones de dólares de marzo de 2019", señala Colliers. Pero el modelo predice "un considerable repunte en el tercer y cuarto trimestre", con los volúmenes mundiales volviendo a los niveles vistos antes de la pandemia. Puede ser buen momento para oportunistas. "El último cuatrimestre probablemente va a ser un momento de actividad frenética de inversores. Vamos a tener inversores intentando encontrar gangas", señala Mikel Echevarren, consejero delegado de Colliers, refiriéndose al caso de España.

Rápida vuelta a la actividad

Ehevarren hizo su pronóstico en un debate organizado por el Instituto de Empresa, con presencia de importantes directivos y profesionales del sector. El mismo esquema de debate ha seguido la consultora Savills Aguirre Newman, que ha organizado otro encuentro. El contenido de estos debates evidenció varios consensos entre las mentes pensantes del ladrillo: 1) los precios caerán, pero volverán a subir; 2) el alquiler se abrirá paso; 3) la situación no puede compararse con la de 2008; 4) llegará, más pronto que tarde, el momento de invertir para los afortunados que tengan liquidez.

"Entre 2008 a 2012 –señala Echevarren (Colliers)–, los tenedores de activos estaban obligados a vender, apretados por la banca, que tenía problemas de liquidez. En la actualidad no nos encontramos un sector muy endeudado. Y la actitud de la banca es radicalmente diferente. Ahora está dando todas las facilidades del mundo, otorgando carencias y facilitando pasar este trago". Cree que la caída de precios hará que haya inversores "queriendo pescar lubinas a precio de sardinas", aunque no lo tendrán fácil.

El actual es "un shock exógeno", a diferencia del de 2008, apunta David Martínez, CEO de Aedas Homes, una promotora "de nueva generación" especializada en obra nueva residencial. "En el año 21 volveremos a estar cerca de los niveles de producción y venta que tenemos actualmente", añade. En sintonía se sitúa Cristina García-Peri, directora general de la gestora de inversión Azora. La pandemia, señala, no cambia las "tesis de inversión" previas. Habrá "corrección de precio", pero "se va a retomar la actividad muy rápido".

Precios bajos y abundante liquidez

Borja García-Egotxeaga, CEO de la promotora Neinor Homes, apunta a una idea clave: oportunidad. "Si alguien alguna vez ha pensado en ser promotor, es el momento de entrar en un sector que en principio genera muy buenas rentabililidades y que en este momento se encuentra, como consecuencia de la pandemia, a unos precios muy baratos con respecto a lo que venía estando, que ya considerábamos baratos", señala en el debate de Savills Aguirre Newman.

Ninguno de los apresurados análisis que circulan estos días prevé problemas de liquidez. García-Egotxeaga ve "empresas muy consolidadas". La anterior crisis, añade, "fue muy diferente". "Nuestro sector fue de los más castigados, ahora no sólo no es de los más castigados, sino que tiene oportunidades de crecer y de aportar al crecimiento", señala.

Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa, también destaca como gran activo la falta de hay "problemas de liquidez", un monstruo que devoró al sector durante la crisis de las subprime.

Blackstone

Jesús Silva, director general en España de Chusman & Wakefield, uno de los líderes globales en servicios inmobilarios, pone un nombre crucial encima de la mesa: "Blackstone". Lo hace para ilustrar cómo hay poderosos fondos que aseguran "liquidez" en el mercado. Precisamente Blackstone está dando mucho que hablar. En plena pandemia, con Europa confinada, el fondo norteamericano, famoso en España por su fabulosa acumulación de propiedad inmobiliaria y más en concreto por la compra de vivienda pública en Madrid, ha anunciado que ha conseguido captar 9.800 millones de euros en el que es el mayor fondo jamás levantado para inversión inmobiliaria en Europa.

Un portavoz de Blackstone rehúsa dar detalles sobre dicho fondo, limitándose a señalar que el mismo empezó a captar dinero a principios de 2019 y que no ha realizado inversiones en España. Eso sí, James Seppala, responsable inmobiliario en Europa de Blackstone, ha mostrado las cartas de la compañía ante la nueva coyuntura: “Nuestra escala y alcance nos permiten poner capital a trabajar estratégicamente durante este período de alta volatilidad”.

Rubén Martínez, que investiga el sector en la consultora La Hidra, cree que la inacción de las autoridades con respecto al sector financiero abona el terreno para una mayor concentración especulativa de la propiedad. "Parar gran parte de la producción sin medidas de regulación sobre las finanzas abre mucho el juego para ese tipo de fondos privados. Pueden comprar activos a bajo precio, con estrategias de captación a escala planetaria, y especular con su futuro precio. Es un disparate suspender el circuito de producción pero no el de realización de valor a través de las finanzas. Sobre todo, cuando el poder de monopolio de firmas como Blackstone es ya bastante incuestionable", señala Martínez.

Airbnb

Martínez apunta el dedo a un segundo gran movimiento, que afecta a otro coloso: Airbnb, plataforma de alquiler turístico líder. La multinacional californiana es clave en el sector de la vivienda, aunque ni la promueve, ni la compra, ni la vende. No obstante, ha tenido un efecto en el alza de los precios [ver aquí información en detalle] y ha catalizado el ciclo de acumulación de capital en torno a la propiedad inmobiliaria por el boom del turismo.

Ahora Airbnb está en un bache. El turismo, sustancia de su negocio, está parado y es una incógnita cómo y cuándo volverá. ¿Qué ha hecho la compañía? Se ha asegurado compromisos para un préstamo sindicado de 1.000 millones de dólares (914 millones de euros), reforzando así su situación financiera ante la crisis del coronavirus. "Firmas como Apollo Global Management, Owl Rock Capital, Silver Lake y Sixth Street Street han salido al rescate de Airbnb. Lo que podría parecer una debacle puede que le haga salir más fuerte. En su pugna para ganar poder de monopolio frente a otros capitalistas tradicionales del turismo, este tipo de rescates durante la pandemia son no sólo una salvación temporal, sino una incubación que el resto de competidores de su sector no van a poder disfrutar", señala Martínez. Y añade: "Airbnb está en barbecho, pero ni mucho menos muerta".

Javier Gil, investigador sobre vivienda y financiarización, llama la atención sobre un choque de intereses. De un lado, los fondos planeando en busca de posibles gangas. De otro, los "actores establecidos" tratando de recabar el apoyo del Gobierno para mantener artificialmente un nuevo "todo va bien" y unos precios altos. "Ahora mismo, aunque estamos en una fase de incertidumbre, todo empuja para que los precios bajen", señala Gil, que coincide con Martínez en su análisis sobre el reposicionamiento de Blackstone y Airbnb.

El Sindicato de Inquilinos e Inquilinas de Madrid denuncia a Blackstone por "vulnerar la ley" en sus contratos de arrendamiento

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Más alquiler

Una tendencia vislumbrada en todos los pronósticos es el reforzamiento del alquiler, en lo que en el sector se conoce como build to rent, construir para alquilar. "El alquiler saldrá reforzado de esta crisis. En 2019 ya había empresas que se planteaban entrar en el mercado del alquiler y esta tendencia se acentuará y los precios subirán en Barcelona y Madrid. Faltan viviendas de arrendamiento, especialmente asequible. Para aquellas personas que pierdan estabilidad económica, el alquiler será un refugio", señala Toni López, socio y responsable del área de inmobiliaria de empresa de la consultora Forcadell, en Ejeprime.

Iker San Román, consultor especializado en soluciones sostenibles, cree que el mercado no ha experimentado una verdadera recuperación tras la crisis inmobiliaria. "Los sucesivos intentos de volver al modelo anterior, de crédito fácil para comprar, no se han asentado. Sufrimos mucha precariedad y condiciones de crédito más difíciles que antes", señala. A su juicio, el coronavirus puede acentuar una tendencia que ya se abría paso: el reforzamiento del alquiler como opción preferente de los inversores, especialmente con fórmulas de colaboración con el sector público.