Cataluña da un paso en la regulación del alquiler pero el sindicato de inquilinos habla de "humo electoral"

La Generalitat de Cataluña ha dado un paso en la regulación del precio del alquiler. Un paso, a juicio de los sindicatos, en falso. Lo ha hecho a través de un decreto ley que, no obstante, contiene tantas excepciones que el resultado es "papel mojado". Así lo interpreta Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogaters. El pasado 9 de mayo, el Parlament de Cataluña instó a la Generalitat a impulsar, de forma urgente, la aprobación de medidas legislativas para desarrollar la regulación del contrato de arrendamientos urbanos. El objetivo principal consistía en limitar los incrementos de precios del alquiler de viviendas en áreas de fuerte demanda, lo que han denominado "zonas tensas de mercado", donde Barcelona tiene un especial protagonismo. El emplazamiento es oído ahora por el Govern de Cataluña y toma forma de decreto.

El aumento del precio de los alquileres, combinado con la corta duración de los contratos de arrendamiento "en aplicación de la legislación del Estado", dice el decreto al que ha podido acceder infoLibre, "ha propiciado una escalada fuerte de los precios, que en Cataluña han crecido en torno a un 30% en los últimos cinco años", una tendencia "todavía más acusada en el caso de Barcelona".

Esta subida, sostiene el documento, "ha causado dificultades económicas muy graves para acceder a la vivienda", siendo las principales víctimas "los jóvenes y las familias con bajo nivel de ingresos". La principal consecuencia de la burbuja tiene que ver con "la expulsión de muchos vecinos de su entorno, sea por desahucio o por la imposibilidad de afrontar los nuevos precios que se establecen al vencer los contratos".

Aunque la Generalitat elogia el real decreto ley impulsado en marzo por el Gobierno de Pedro Sánchez, subraya que "se encuentra todavía lejos de los estándares europeos de seguridad, estabilidad y asequibilidad de los alquileres". El Govern, continúa, "en ejercicio de su competencia en derecho civil", aborda la regulación de los arrendamientos urbanos y lo hace "por fases". En primer lugar, dice, por razones de "urgencia extraordinaria", decide desarrollar un "régimen excepcional de contención de rentas de alquiler aplicable en zonas de mercado de vivienda tensa". La siguiente etapa, se compromete la Generalitat, tendrá que ver con un proyecto de ley de regulación de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas, que se impulsará previsiblemente en un plazo de seis meses. Finalmente, la regulación se insertará en el Código Civil de Cataluña.

La regulación que ahora aprueba el Govern permite a la administración calificar ciertas zonas del territorio como áreas con mercado de vivienda tensa. En estos barrios, la administración permite sujetar los contratos a un "régimen de contención de las rentas" a través de la imposición de ciertas restricciones, como medida excepcional. "Se trata de una medida limitada en el tiempo, que se puede declarar con una duración máxima de cinco años, en un procedimiento en el cual hay que acreditar las circunstancias que la justifican y precisar las medidas que adoptarán las administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso". La competencia para formular dicha declaración se atribuye a la propia Generalitat catalana, excepto en el caso de Barcelona, cuya Carta Municipal faculta al Ayuntamiento a declarar tales áreas sin que el decreto ley interfiera.

El instrumento que utilizará la Generalitat para la limitación de las rentas es el índice de precios de alquiler que elabora el departamento competente en materia de vivienda. "El índice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas" y que varía de acuerdo a las características de la vivienda, como el año de construcción o el estado de conservación. En este contexto, la normativa prevé que sean las partes contratantes quienes "establezcan el precio que consideren de referencia dentro de los márgenes".

"Vender humo a las puertas de las elecciones"

Con el anuncio del decreto catalán, los principales afectados por la burbuja del alquiler podrían tener un paraguas donde refugiarse. Al menos en apariencia. Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogaters, se muestra extremadamente crítico con la medida. "Hemos analizado el decreto en profundidad y el titular que está generando la Generalitat es falso", sostiene en conversación con infoLibre. "Están vendiendo humo a las puertas de las elecciones con un decreto que va a ser papel mojado", agrega. 

Irene Escorihuela, directora del Observatori DESC, se muestra menos taxativa con el decreto aunque igualmente crítica. "Hace años que se está hablando de esto y hasta ahora desde la Generalitat se decía que era competencialmente imposible", recuerda. Esta medida, agrega, es "necesaria, ya sea a nivel estatal o catalán", de modo que es "una buena noticia que haya predisposición a llevarla hacia delante". No obstante, matiza, "el impacto real resulta preocupante" porque "hay muchas excepciones" y requiere de "medidas más potentes". Y coincide en señalar los tres principales escollos en los que también repara Palomera.

El primero y más claro es que "ahora mismo ningún contrato vigente se incluiría dentro de la regulación". El Govern reconoce que, para beneficiarse de sus efectos, el inquilino tendría que "irse de su casa, ir a una nueva vivienda y rezar para que no sea de obra nueva o rehabilitada, porque hay tantas excepciones que la práctica totalidad de viviendas no va a entrar", dice Palomera.

Y es que el decreto, resume Escorihuela, "no sirve para los contratos vigentes, ni para los que sean en la misma vivienda, ni para los de obra nueva". Sólo funciona para casos "de nuevos contratos en pisos de segunda mano que ya estuvieran alquilados", critica. Finalmente "habrá algunos casos que puedan acogerse, pero cuando haces una norma tan innovadora tiene que ser sencillo para la ciudadanía conocer sus derechos", sostiene la experta, quien prevé que existirá "mucha confusión" al respecto.

En su articulado, el decreto establece que en los contratos preexistentes con una renta superior al precio de referencia "se puede fijar como renta inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior". En cuanto a las viviendas de nueva edificación o rehabilitadas, "durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado final de obra, la renta no podrá sobrepasar en un 20% el precio de referencia".

Por otro lado, continúa Palomera, los propietarios que incumplan la ley no van a ser sancionados porque "la administración no impone sanción de ningún tipo, sino que debe ser el inquilino quien se querelle contra el propietario". La administración, interpreta Palomera, lo que está haciendo es "dejación de funciones" porque "deja en manos de la parte más vulnerable del contrato el llevar a juicio al propietario, con todos los riesgos que eso comporta".

Lo mismo opina Escorihuela. Y recuerda que en Francia existe, además de la vía judicial, una comisión de mediación diseñada por la administración a la que pueden acudir los inquilinos afectados. Pero la realidad es que no lo hacen. "Muy pocos recurren a ella, según nos cuentan los compañeros franceses", señala. La iniciativa catalana promete, de hecho, la mediación y otras fórmulas para resolver los conflictos y evitar así la judicialización. Reproducen por tanto un modelo que no parece estar teniendo efectos positivos, censura Escorihuela.

La tercera y última crítica tiene que ver con el índice de referencia. "Un índice de mercado que utiliza los precios actuales, que son irreales porque son los precios de la burbuja", razona Palomera. El decreto plantea que los propietarios no puedan subir el precio por encima del 10% respecto al precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. También Escorihuela cree que el índice de precios resulta negativo, ya que se basa en precios de mercado y no en otros aspectos como los salarios. "Los precios son muy altos, por lo que limitarlos a un 10% superior evita que se disparen, pero sigue subiéndolos mucho", remata.

Regulación estatal

La medida puesta en marcha en suelo catalán tiene que ver con una especificidad propia de la comunidad autónoma. Según su Código Civil, Cataluña puede regular los arrendamientos rústicos y urbanos. Pero el Sindicat de Llogaters amplía horizontes y apunta a un cambio de espectro a nivel estatal.

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El pasado mes de marzo, el Gobierno de Pedro Sánchez aprobaba un real decreto sobre vivienda que limitaba los precios del alquiler. Parcialmente. Lo que establecía el decreto es una limitación de la subida anual de los alquileres al IPC, una medida que queda muy lejos de las demandas sindicales.

Unidas Podemos trató de incluir en el decreto un límite de las subidas del alquiler basado en la elaboración de un índice de precios. En su programa electoral para el 28A, la formación morada proponía intervenir el mercado del alquiler "para impedir subidas abusivas mediante el control de precios y garantizar un alquiler estable y seguro para personas inquilinas y pequeñas propietarias". Planteaba, en este sentido, la creación de índices de precios de referencia "adaptadas a las realidades locales, para lo que se habilitará a los ayuntamientos con el fin de que puedan regular los precios en barrios y zonas con precios especialmente tensionados, con el objetivo de que ninguna familia pague más del 30% de su renta en concepto de alquiler".

Palomera dice tener la certeza de que la regulación se efectuará en territorio estatal "más pronto que tarde" porque, asevera, "el futuro es ese". Y así lo afirma aunque "quieran hacer creer que son medidas que no son modernas". Al final, reflexiona, "el futuro es que en el mercado privado también haya regulación".