Grandes inmobiliarias se convierten en socimis para aprovechar su ventajoso régimen fiscal

El mercado del alquiler se está erigiendo como uno de los principales emblemas del nuevo ciclo inmobiliario por su demanda creciente y elevada rentabilidad. A esta expansión ha contribuido el desarrollo de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, más conocidas como socimis, que son empresas cotizadas que se dedican a invertir en inmuebles con el objetivo de alquilarlos. 

Actualmente cotizan en España 54 socimis: cinco de ellas en el mercado continuo y 49 en el mercado alternativo bursátil (MAB), la llamada bolsa de las pymes y las sicav, que impone condiciones de información y gestión menos exhaustivas que el mercado tradicional. Su capitalización ronda los 20.000 millones de euros. En 2015, según datos recogidos por la consultora Analistas Financieros Internacionales (AFI), las socimis que cotizaban en el mercado español eran 19. Sólo en el último año se han creado 22. 

Estas sociedades fueron introducidas en 2009 con el objetivo de revitalizar un mercado que estaba muy tocado tras el estallido de la burbuja, aunque su expansión masiva no llegó hasta 2013, tras varias modificaciones regulatorias que dieron atractivo a su forma societaria y fiscal. A partir de entonces comenzaron a estar exentas de pagar el impuesto sobre beneficios y conservaron las bonificaciones de hasta el 95% en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. 

También se redujeron los requisitos societarios: su capital mínimo pasó de 15 millones a cinco, se eliminó la limitación de endeudamiento y se les permitió invertir en un solo activo inmobiliario. Todo ello a cambio de repartir anualmente dividendos, que sí están sujetos a tributación; destinar al alquiler al menos el 80% de sus activos y mantenerlos en su cartera durante al menos tres años. A partir de ese período, eso sí, pueden venderlos y beneficiarse de las plusvalías de esa operación.

José María Mollinedo, portavoz del sindicato de técnicos de Hacienda Gestha, entiende que estas sociedades gozan de un régimen fiscal "beneficioso". No obstante, recuerda que en 2015 se "corrigió" parte de este sistema tan laxo obligando a los socios a pagar impuestos tanto por los dividendos que las sociedades están obligadas a repartir como por la venta de participaciones. "De esta forma, los socios tributan por los dividendos aunque no lo haga la sociedad de la que proceden. Es decir, se hace de forma indirecta", señala. 

El accionariado de las grandes socimis, especialmente las que cotizan en el mercado continuo, suele estar plagado de inversores institucionales extranjeros (gestoras de fondos de pensiones y de fondos de inversión, bancos, compañías de seguros...), aunque la Hacienda española también les hace la retención pertinente de los dividendos que perciben. No obstante, especialmente en el último año, también han proliferado socimis de tamaño más pequeño, las que cotizan en el MAB, que atraen mayoritariamente a inversores minoristas. 

Régimen societario 

Los citados privilegios fiscales no pasaron inadvertidos para grandes inmobiliarias, que no dudaron en modificar su denominación societaria. "A estas inmobiliarias que tenían activos en explotación que arrendaban ellas mismas les ha podido interesar la transformación en socimis por el beneficio fiscal y como forma de financiación, pues hay inversores extranjeros que específicamente invierten en esta figura", explica Irene Peña, analista senior de la consultora Analistas Financieros Internacionales (AFI). 

La última gran inmobiliaria en dar este paso fue Colonial, que decidió el pasado junio cambiar su régimen societario también con el objetivo de mitigar los efectos de la nueva regulación sobre créditos fiscales que el Gobierno había aprobado medio año antes, según informó Expansión. Desde entonces, las empresas con una cifra de negocio superior a sesenta millones pueden compensar las pérdidas de años anteriores hasta el 25% de la base imponible, mientras que anteriormente podía hacerlo hasta el 60%. Las socimis están exentas de pagar impuestos sobre sus beneficios si reparten dividendos. En 2017, Colonial multiplicó sus ganancias un 149% al pasar de 274 millones de euros a 683. 

Un año antes había dado ese mismo paso Hispania, la inmobiliaria que tiene al magnate George Soros como a la persona más reconocida entre sus accionistas. La compañía culminó su conversión a socimi mediante la fusión con una filial de la firma que ya tenía ese régimen societario. Hispania, que tuvo un beneficio neto de 391 millones de euros en 2017, está centrada en el negocio del alquiler de hoteles, aunque también tiene más de 600 pisos arrendados en Madrid y Barcelona. 

También la inmobiliaria Testa, que era la filial patrimonialista de Sacyr, aprobó su conversión a socimi antes de fusionarse en octubre de 2016 con Merlin Properties, la mayor socimi del mercado por capitalización bursátil. Testa Residencial cuenta actualmente con una cartera de 9.041 viviendas para alquilar a particulares, repartidas en 118 edificios y valorada en 1.816 millones de euros. Más de la mitad de estos inmuebles, el 51% del total, están ubicados en la Comunidad de Madrid. La sociedad genera con el alquiler de estas viviendas unos ingresos anuales de alrededor de 70 millones de euros.

Otras socimis que gestionan grandes carteras de viviendas en alquiler son Anticipa Real Estate, antigua división inmobiliaria de Catalunya Banc, con 11.830 viviendas; Albirana Properties, con 4.556 pisos repartidos fundamentalmente en Madrid y Barcelona; y Fidere Patrimonio, con 6.250 inmuebles, entre ellos los 1.860 que la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), que depende del ayuntamiento de la capital, le vendió en julio de 2013 por 125,5 millones de euros. Estas tres sociedades son filiales del fondo norteamericano Blackstone, el mayor propietario inmobiliario del mundo. También el Banco Sabadell cuenta con una socimi dedicada al alquiler residencial.

El llamado banco malo, por su parte, ha lanzado una socimi con una selección de 1.500 pisos en alquiler, valorados en 200 millones de euros y seleccionados entre los que pueden ofrecer una mayor rentabilidad con el objetivo de captar inversores. No obstante, el hecho de que muchas de ellas estén en ubicaciones poco atractivas no hace a los analistas ser demasiado optimistas sobre su impacto en el mercado, especialmente, en las ciudades más saturadas. 

Más oferta 

Lo cierto es que los analistas dudan de que las socimis vayan a servir para dinamizar el mercado de la vivienda en alquiler, sector en el que se está produciendo una gran escalada de las rentas como consecuencia del fuerte aumento de la demanda y la existencia de una oferta limitada. Los precios del arrendamiento subieron una media del 8,9% en 2017, según datos de Fotocasa. Esta cifra supone el aumento más elevado de la serie histórica que elabora el portal y que arranca en 2007. 

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"Si en algún momento se pensó en las socimis como instrumentos que iban a aumentar la oferta de vivienda en alquiler, no están sirviendo para eso. Más bien están generando un efecto perverso, puesto que algunas están actuando como promotoras e incluso quedándose con pisos turísticos, con lo que contribuyen a reducir todavía más la oferta", señala Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y miembro del colectivo Economistas Frente a la Crisis. 

TambiénIrene Peña, analista de AFI, cree que hay cierto riesgo de que se produzca ese "impacto negativo" si crece el número de estas compañías que empiezan a dedicarse al arrendamiento de pisos turísticos, aunque recuerda que en España el sector residencial de las socimis está menos desarrollado que el de las oficinas, los hoteles y el llamado retail (centros comerciales, supermercados y otras medianas superficies). A su juicio, el alquiler de viviendas es la gran "asignatura pendiente" de las socimis. 

Sí es cierto que en el último año se han incorporado al MAB varias socimis especializadas en un mercado en auge como el del alquiler vacacional. Entre ellas, Elaia, antes denominada Eurosic, que cuenta con cinco inmuebles de apartamentos turísticos en Madrid. También han surgido otras especializadas en residencias de estudiantes, como Student Properties Socimi, que cuenta con un único activo en cartera, un edificio que compró en diciembre de 2016 por 13 millones de euros y al que prevé dar este uso.