'El problema de la vivienda'

Javier Burón, especialista en políticas y mercados inmobiliarios, ofrece en El problema de la vivienda algunas soluciones para desactivar esa bomba de relojería que amenaza la estabilidad social en España. Disponible en todas las librerías desde este fin de semana, la obra incluye un análisis exhaustivo del problema de la vivienda en nuestro país. Y trata de contestar a muchas preguntas, como estas: ¿Por qué tanta gente, especialmente joven, no puede acceder a una vivienda digna a un precio asumible? ¿Por qué quienes especulan con la vivienda están al servicio de residentes de paso y de turistas, dejando fuera de las ciudades a los vecinos y vecinas?

A continuación, infoLibre publica un fragmento del libro:

El mercado de la vivienda no es un mercado al uso

En el diseño de esa política de vivienda que necesitamos, los poderes públicos deben evitar el simplismo y cinismo neoliberal: si la oferta sube, el precio baja; si la oferta se contrae, el precio asciende. También hay que evitar el simplismo al interpretar mi anterior afirmación. Las cosas no van bien si la oferta baja y mal si la oferta sube. Ni viceversa. Necesitamos oferta de vivienda. Es indudable. Pero no cualquier oferta. Volveremos a esto varias veces a lo largo del libro.

Por muchas razones, el mercado de la vivienda no es como el de los pimientos4 o los coches. Las marcas de automóviles trabajan para producir un bien, que se deprecia rápidamente y que compite con productos y servicios sustitutivos en materia de movilidad. Las fábricas se afanan por producir con rapidez, confeccionados previo pedido, de muchas marcas, habiendo modelos de baja, media y alta gama, intentando adaptarse a todos los bolsillos. Producir más o menos, per se, no incrementa los beneficios. La clave es producir bien y en el momento adecuado para muchos perfiles de clientes.

El mercado de la vivienda no funciona para nada de esta manera. Los coches se pueden transportar y la clave comercial está en ellos mismos. Las viviendas no se pueden mover de sitio (salvo en la ficción del citado film La estrategia del caracol de Sergio Cabrera, o en la realidad en equipamientos sociohabitacionales como los APROP). La clave está en la localización de la vivienda, en el suelo. 

La industria automovilística quiere vender a todo tipo de clientes y no retiene producto a la espera de que se caliente el mercado. El mundo inmobiliario está casi fundado sobre la base de la retención especulativa, pues, para una localización concreta, no hay producto sustitutivo. En un bien inmóvil por excelencia, lo habitual es la pelea por las mejores localizaciones, las retenciones especulativas, la preferencia por la demanda más solvente y el cálculo del precio más allá del valor de uso, pensando en su futura revalorización.

Sobre el carácter oligopolístico de la tenencia de suelo es clásica la referencia a Adam Smith: «La renta de la tierra, por lo tanto, considerada como un precio pagado por el uso de la tierra, es naturalmente un precio de monopolio. Es el más alto que el inquilino puede permitirse pagar en las circunstancias actuales de la tierra». También es clásica la referencia al pensamiento del economista político y periodista Henry George, que abogaba por un impuesto único a la tierra. La obra de Henry George hoy es estudiada y defendida por el Lincoln Institute, creado gracias a la donación del inventor y empresario John Cromwell Lincoln.

Empresarios, economistas e inventores advirtiendo de la necesidad de que el mercado premie el riesgo y ventura, la inventiva, la inversión productiva y la generación de empleo. Es uno de los núcleos duros del pensamiento económico liberal clásico considerar la venta y alquiler del suelo como una externalidad oligopolística, que sufre tanto el capital como el trabajo y contra la que hay que luchar.

Más recientemente, David Harvey, insigne habitante de lares intelectuales no precisamente liberales, ha utilizado la metáfora de un teatro para explicar la formación de los precios en el mercado inmobiliario. En un teatro, las personas con más renta tienen la capacidad de comprar las mejores entradas, los mejores sitios. Eso implica una reacción en cadena en la formación de los precios del resto de asientos del teatro (localizaciones inmobiliarias en nuestras ciudades). En vivienda, estamos, si no hay intervención del Estado, ante un oligopolio natural.

Una sociedad rentista, como decían los liberales clásicos, es una sociedad paralizada. Para ciertos operadores económicos es muy difícil resistir a la tentación de centrarse en el suelo y el ladrillo. Tienden a olvidarse de las latosas fábricas y la venta de productos y prestaciones de servicios. El capital y la inversión que se destinan al inmobiliario drenan recursos para actividades productivas de más valor añadido y plusvalor social, especialmente la industria y la innovación. Un signo de peligro máximo es cuando las empresas industriales ganan más con sus negocios inmobiliarios que con su propia actividad productiva. 

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Sorprende sobremanera escuchar en España, el resto de Europa y América a políticos y economistas definirse como liberales y, a la vez, defender las rentas del suelo por encima del rendimiento del capital industrial y del trabajo. No nos engañemos: muchos operadores económicos, que se definen como productivistas, en materia de suelo y vivienda no lo son. Dosificar (les) sale a cuenta. No así al conjunto de la sociedad. 

Si a esto añadimos que es un mercado con una alta opacidad y oligopolio privado de la información estadística, vemos que los peligros van creciendo. La inquietud aumenta si tenemos en cuenta que buena parte de la población tiene una cultura financiera muy mejorable y perciben la vivienda en propiedad como un «bálsamo de Fierabrás» que todo lo cura (jubilación, paro, enfermedad, etc.), despreciando otras inversiones como la cartera de valor familiar. 

Por todo esto hay un matrimonio no virtuoso entre los productores residenciales que no aspiran a productos de precio ajustado y los consumidores que ya han comprado, quienes, bajo ningún concepto, quieren que el precio de su principal y muchas veces única inversión baje.