La construcción de vivienda se acelera pero los expertos advierten que más oferta no abaratará los precios

En España, conseguir una vivienda asequible es uno de los principales problemas de los ciudadanos. Ya sea para compra o para alquiler, los altos precios son una tendencia consolidada y se mantienen al alza desde hace años. Una de las soluciones que se plantean a este grave problema pasa por aumentar la oferta para saturar el mercado y hacer que la demanda afloje la presión sobre los precios. Aunque no es una solución en sí misma, y despierta los fantasmas de la crisis inmobiliaria que asoló España en 2008, aumentar el ritmo de construcción es una de las muchas aristas del problema y, según el Ministerio de Vivienda, se empieza a corregir. Fuentes del ministerio señalan que el número de viviendas finalizadas en 2024 “se acompasó” con el de creación de nuevas familias, potenciales demandantes de casa. Así, según los datos proporcionados por Vivienda, en España se crearon 111.500 núcleos de convivencia nuevos en 2024 y se finalizaron 110.306 viviendas, un 7,6% más que en 2023. “Importa que dentro de la nueva oferta que se genere haya viviendas protegidas y viviendas destinadas al alquiler, no basta solo con aumentar la oferta”, explica el economista Julio Rodríguez. 

La creación de hogares, entendidos estos como unidades de convivencia, es un indicador de Instituto Nacional de Estadística (INE) que se suele cruzar con el número de casas construidas para calcular el desfase y ver cómo se comportará la demanda. De hecho, en 2024 el Banco de España estimó, basándose en las proyecciones demográficas, que se necesitarían 600.000 viviendas nuevas para 2025. En los años previos, la producción de viviendas se situaba en unas 90.000 al año y la creación de hogares rondaba los 275.000, según el organismo. Fuentes de Vivienda explican que los datos actualizados “certifican un cambio de tendencia que en el medio plazo tiene que permitir subsanar el déficit habitacional”. 

Los datos definitivos que aportan señalan que la creación de núcleos de convivencia se ha contenido y la construcción de nuevos inmuebles ha aumentado hasta 110.306 viviendas. Este dato procede de la estadística continua de población del INE, que cifra el número total de núcleos familiares al cierre de 2024 en 19,4 millones, con un incremento del 33.400 en el último trimestre. La construcción de vivienda libre, con un total de 86.609 casas terminadas, supone un 78,5% del total y sigue muy por encima de la vivienda protegida, según las estadísticas del ministerio de Transportes. En cuanto a vivienda protegida, las tablas oficiales señalan que en 2024 el número de calificaciones de los planes estatales y autonómicos alcanzó las 14.371 casas. Y aquí es donde está una de las claves, porque, según los expertos, sin intervención estatal la especulación seguiría absorbiendo la oferta.

Construir más no es la panacea

Para Gerardo Roger, arquitecto y profesor de urbanismo, esta equiparación de las viviendas construidas con los hogares creados no significa nada por sí solo. “El número de hogares sea análogo a la construcción de viviendas, no influye para nada en el precio de estas, porque el número de casas construidas no es un factor determinante en los precios”, explica. “Entre 1998 y 2007 se construyeron más del doble de viviendas que la demanda (650.000 al año frente a una demanda de 300.000) y, sin embargo, los precios se duplicaron”, concluye. 

La explicación rápida es que una vivienda en una localización privilegiada o muy demandada, no bajará de precio por mucho que se construyan más casas en otros lugares o alrededor. En este sentido, un estudio de la consultora Tinsa, señala que en 2024 el mayor volumen de visados de obra nueva se concentró en los dos principales focos de empleo en España: Madrid y Barcelona. Paradójicamente, son los lugares donde más se ha construido en las últimas décadas y dónde más caro resulta un hogar. Otro fenómeno que se da en estas grandes ciudades es el “agotamiento del suelo disponible”, señala el informe. De hecho, no es en estas grandes ciudades donde más ha crecido la actividad. En Madrid, los visados de obra nueva no han crecido en los últimos cinco años, mientras que en provincias como Sevilla, Pontevedra, Valladolid o Vizcaya, el porcentaje de licencias solicitadas ha crecido por encima del 100%, recoge el estudio.

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“La única forma de conseguir que los precios se racionalicen es disponiendo de un gran parque de vivienda público y permanente en alquiler asequible que ofrezca, por un lado, viviendas baratas a los ciudadanos de menores ingresos y, por otro, que genere una tendencia a la baja en los precios de mercado de las viviendas libres”, explica Roger. Así, si se garantiza el acceso a una vivienda asequible, la tensión en la demanda también se reduce y los usos especulativos se contendrían. El experto cita como ejemplo a seguir el modelo vienés, que en una ciudad de 1,9 millones de habitantes pone a disposición alrededor de 450.000 viviendas con alquileres regulados por el Estado. 

En España, al cierre de 2024, la tasa de variación anual del precio de la vivienda se situó en el 11,3%. La vivienda nueva aumentó un 12,3% su importe y la de segunda mano lo hizo un 11%, con un impulso muy destacado en el último trimestre del ejercicio, según los últimos datos del INE.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, aseguró este jueves durante un acto con la Confederación Nacional de la Construcción, que el Gobierno está poniendo “todos los recursos para hacer frente al déficit de vivienda”, y resaltó que este problema “no puede estrangular la mejora económica de España”. Pese al impulso en el sector de la construcción, que ha pasado de 22.808 visados de obra nueva en 2020 a 27.958 en 2024, las cifras siguen lejos de los más de 113.000 que se llegaron a firmar en 2006, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Esta experiencia demuestra, señala el urbanista Gerardo Roger, que sin una gestión adecuada, el número de viviendas es solo una cifra que no ayudará a aliviar los bolsillos de los inquilinos. “La única forma de conseguir que los precios bajen es un parque público. Lo demás son ensoñaciones que, como la experiencia nos indica, no resuelven nada definitivamente”, concluye.