Uno de los pocos consensos alcanzados por los partidos políticos ante el problema de la vivienda es que hay que aumentar la oferta. El debate está en cómo, ante las múltiples maneras de adquirir o construir inmuebles. El Ayuntamiento de Barcelona y la Comunidad Valenciana han activado un mecanismo, en 2018 y 2020 respectivamente, para aumentar las adquisiciones: arrogarse el derecho preferente para detectar cuando los fondos buitres mueven lotes de viviendas para parar el proceso y adquirirlas. “Hemos llegado a comprar viviendas por un euro”, explica a infoLibre Héctor Illueca, vicepresident de la Generalitat valenciana.
Esta es una de las políticas públicas de vivienda que se recogen en el informe Vivienda para vivir: de mercancía a derecho, divulgado este jueves por el think tank Future Policy Lab. El documento incluye una miríada de propuestas para dejar de concebir la vivienda como un bien de mercado, obstaculizar la especulación, evitar los desahucios y conseguir a largo plazo un parque público de viviendas estatal que ayude a reducir los precios del alquiler.
La investigación ha sido presentada en un acto en el Círculo de Bellas Artes, en Madrid, junto a la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez; al vicepresidente segundo y consejero de Vivienda de la Generalitat Valenciana, Héctor Illueca (Podem) y a la concejala de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Lucía Martín (Barcelona En Comú).
Intervenir una compraventa: “Oye, a ese precio me la quedo yo”
El mencionado método para comprar viviendas asequibles consiste en que el ayuntamiento o la comunidad competente se arrogue la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y retracto. Esta figura jurídica implica que si un fondo de inversión quiere vender un lote de viviendas y este paquete cumple determinados requisitos marcados por la Administración, primero está obligado a notificar y ofrecérsela a esta por el mismo precio (tanteo); en el caso de que no lo notifique, la Administración puede anular la venta (retracto).
“Esto reconoce a la Administración la posibilidad de intervenir transacciones inmobiliarias para adquirir viviendas”, explica Héctor Illueca. “En la Comunidad Valenciana se puede intervenir en varios casos. Los tres más importantes yo diría que son: cuando se venden edificios completos de más de cuatro viviendas, cuando se tramiten lotes de más de 10 viviendas o cuando se trata de viviendas adquiridas como resultado de ejecuciones hipotecarias. En esos casos, los vendedores tienen que notificar la operación y la Generalitat puede decir: ‘Oye, a ese precio me las quedo yo”, explica el vicepresident de la Generalitat valenciana.
La administración pionera en adquirir fincas de viviendas completas fue el Ayuntamiento de Barcelona, que modificó en 2018 el plan general metropolitano que desarrollaba una posibilidad que recoge la legislación catalana, pero que nunca se había puesto en marcha antes. Fuentes municipales afirman a infoLibre que incluso antes, desde 2016, se empezaron a comprar fincas completas de viviendas, aunque desde que se activó el tanteo y retracto se puede comprar “más y mejor”.
“En un año y medio desde que soy vicepresidente hemos adquirido más de 800 viviendas a través de este instrumento, por precios muy asequibles”, explica Héctor Illueca a este medio. El político, que proviene de Podem, cogió las riendas de la vicepresidencia segunda de la Generalitat valenciana tras la dimisión de Rubén Dalmau, que fue quién puso en marcha esta política de vivienda en 2020. Los últimos datos centralizados, de ese mismo año, señalan que la Comunidad Valenciana tenía un parque público de 10.020 viviendas. Según Illueca, en los últimos dos años se ha aumentado el parque público de vivienda en un 10% aproximadamente, lo que supone unas 1.300 nuevas, de las que 800 han sido adquiridas mediante el tanteo y retracto.
En Barcelona se estima que el parque público de viviendas ha aumentado en 4.000 viviendas desde que entró la alcaldesa Ada Colau, en 2015. Fuentes municipales estiman que unas 1.500 provienen de adquisiciones, aunque estas fuentes no han puntualizado cuántas se han realizado mediante el tanteo y retracto. Eso sí, valoran que esta supone “la mayor parte”. La concejala Lucía Martín, en la presentación del informe en el Círculo de Bellas Artes, ha puntualizado que el Ayuntamiento ha comprado 51 fincas completas con un coste de 200 millones de euros: “Las hemos pagado a pulmón, con el presupuesto local”, ha añadido.
Comprar viviendas por un euro
La Generalitat valenciana ha conseguido activar este derecho para frenar cesiones entre fondos buitres y quedarse con una vivienda por menos de lo que cuesta un café. Como informó el diario Levante, en enero de 2021 el Gobierno autonómico paró una venta de tres viviendas a un fondo buitre y se las quedó al precio ofertado. Dos costaron 1 euro; la tercera, 29 euros. Estaban ubicadas respectivamente en las localidades de Agost, Algorfa y Alicante y tenían un valor tasado de 42.500, 38.800 y 212.000 euros.
“No es habitual encontrarlas por un euro, pero sí por debajo de los precios de mercado. No sabría decir una cifra exacta, pero es común encontrar viviendas por 30.000 o 40.000 euros”, explica el vicepresidente segundo valenciano. Fuentes del Ayuntamiento de Barcelona estima que, de media, las viviendas adquiridas mediante tanteo y retracto han sido entre un 20% y un 40% más baratas que el precio de mercado.
“Son transacciones que antes eran opacas. Fondos de inversión que desean eliminar de sus balances determinados activos inmobiliarios. Ahora la ley nos permite aflorar, intervenir las transacciones y quedárnoslas. Es una herramienta decisiva que ha demostrado una eficacia abrumadora en el aumento del parque público de la Comunidad Valenciana”, explica Illueca.
“La cuestión del derecho de tanteo y retracto es una forma de empezar a cambiar la forma de concepción de la vivienda”, explica a infoLibre Irene Lebrusán, doctora en Sociología por la Universidad Complutense de Madrid y coatura del informe de Future Policy Lab. “Los pequeños especuladores contribuyen al problema de la vivienda, pero la base del problema es mucho mayor. Estamos hablando de las viviendas que se venden en lotes. Son fondos de inversión que compran y venden. Este derecho de tanteo y retracto permite dificultar que la vivienda en España no se vea como un bien de inversión ni como una fuente de extracción de rentas”, añade la investigadora.
“Ya se aplicaba en la Ley de Montes de 2003, pero no para ampliar el parque público", explica Lebrusán. "Si un propietario en un monte vendía un terreno, tenía que ofrecérselo primero a la comunidad autónoma”, añade. Posteriormente tuvo otros usos, que tampoco tenían como fin el aumento del parque público de viviendas. En 2015, Euskadi aprobó también este derecho autonómico, que solo aplican a la hora de evitar fraudes en la compraventa de viviendas protegidas. Fuentes del Ejecutivo vasco han explicado a infoLibre que la filosofía del tanteo y retracto en esta autonomía es muy diferente a la que se aplica en la Comunidad Valenciana o en Barcelona.
En el territorio vasco, el aumento del parque público se hace mediante la construcción. Fuentes del Gobierno vasco aseguran que casi un tercio de las calificaciones provisionales de viviendas protegidas para alquiler en toda España es en este territorio. Según ha constatado infoLibre en los datos del Observatorio de Vivienda del Gobierno, con datos de 2020, Euskadi es la segunda autonomía que dispone proporcionalmente de más vivienda pública en alquiler, después de Extremadura: una por cada 89 habitantes, frente una media nacional de una por cada 255. En Andalucía también se contempló en 2018 el uso de tanteo y retracto, pero en este caso tampoco era para aumentar el parque público de viviendas sino, como informó infoLibre, como solución rápida para evitar los casos de desahucios tras la venta de inmuebles a grandes fondos.
En la Comunidad Valenciana, la iniciativa no fue fácil. “Me consta que fue una negociación dura con los socios del Gobierno, especialmente la parte socialista”, explica Héctor Illueca, que aún no había asumido el mando de la vicepresidencia segunda de la Generalitat valenciana. “Y una batalla campal con la oposición”, añade. El Partido Popular recurrió la medida valenciana al Tribunal Constitucional, que en marzo de este año ha rechazado el curso del PP y ha avalado el decreto.
Otras 7 medidas para abordar el problema de la vivienda
En el acto de presentación del informe de Future Policy Lab, que propone a las administraciones contemplar el mencionado derecho de tanteo y retracto, ha participado los titulares de Vivienda tanto del Ayuntamiento de Barcelona como de la Generalitat Valenciana, dos impulsores de esta medida como manera sistemática, y no puntual, de ampliar el parque público de viviendas. En el mismo, Illueca ha puesto de relieve que hay otras administraciones que se están interesando con esta medida. Ante la consulta de infoLibre, el vicepresidente ha señalado a las autoridades regionales navarras y catalanas.
En el informe del think tank se recogen otras medidas, más allá de ampliar la oferta. Una de las principales medidas propuestas es el llamado Housing First [‘La vivienda, primero’, en inglés], un modelo promovido en varios países del Norte de Europa, especialmente Finlandia, para hacer frente al sinhogarismo. Implica situar la vivienda como una necesidad básica por delante de otras, como la búsqueda de trabajo o lidiar con los problemas de adicción. Esto implica, entre otras cuestiones, que no cabe pensar en el desahucio si no existe una alternativa habitacional. “Un ejemplo del éxito de este paradigma es Helsinki, que en menos de 10 años redujo el sinhogarismo en más de un 35%”, explica el informe.
La regulación del precio del alquiler es otra de las claves. Una medida no sencilla es alcanzar un diseño que consiga la limitación de los precios sin que esto espante a los propietarios y reduzca la oferta de vivienda. Los investigadores valoran la propuesta de la Ley de Vivienda para limitar precios en mercados declarados como tensionados, pero ven un agujero en la norma: “Al quedar exentos del control los contratos de temporada –con duración inferior a 11 meses–, se abre para los propietarios una salida de escape para evitar la regulación del precio del alquiler”.
Otra propuesta es abordar las iniciativas público-comunitarias. “Este planteamiento considera la vivienda un bien de uso que los habitantes pueden disfrutar durante un periodo de tiempo indefinido o muy largo. Cuando implica la cesión de suelo público, las cooperativas suelen tener derecho a ese suelo durante 75 años prorrogables”, explica el documento. Este ejemplo, como contó infoLibre, ya es viable en algunos países nórdicos, como Suecia.
Suecia lleva 80 años con los alquileres topados: pros y contras del modelo que inspiró la ley de vivienda
Por otro lado, recoge una serie de iniciativas fiscales, como que los Ayuntamientos puedan fijar un IBI en función del uso que se le dé a la vivienda. La Ley de Vivienda prevé un posible recargo a las viviendas que estén desocupadas, pero los autores del informe encuentran difícil que la entidad local pueda demostrar que una vivienda está vacía “de carácter permanente”. También proponen reducciones en las cuotas del IRPF por alquiler para inquilinos, para “equilibrar” el trato fiscal entre inquilinos y propietarios.
Los investigadores de Future Policy Lab defienden también tomar medidas para rehabilitar el parque de viviendas, que es otro problema al que se enfrenta el parque español: que sus construcciones van envejeciendo y suponen un lastre para lucha contra el despilfarro energético. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana pretende reducir un 30% el consumo de energía primaria no renovable, para reducir las emisiones de CO2 y combatir la pobreza energética. La propuesta implica abordar 510.000 actuaciones de rehabilitación hasta 2026.
Entre otras medidas, también se incluyen propuestas para impulsar la transparencia. Esto implicaría crear una Red Estatal de Observatorios de Viviendas para identificar problemas y divulgar datos sobre precios de alquiler y venta o de dotación de viviendas de protección oficial, entre otros. También, promover las organizaciones de inquilinos, en España prácticamente inexistentes hasta hace pocos años y que son pilares fundamentales del modelo de vivienda de otros países. En Suecia, que tiene 10 millones de habitantes, el principal sindicato de inquilinos tiene más de medio millón de afiliados. La propuesta de Future Policy Lab es incentivar y proteger estas organizaciones que hacen frente al poder de los grandes propietarios, ante la desigualdad existente entre las relaciones con los inquilinos.
Uno de los pocos consensos alcanzados por los partidos políticos ante el problema de la vivienda es que hay que aumentar la oferta. El debate está en cómo, ante las múltiples maneras de adquirir o construir inmuebles. El Ayuntamiento de Barcelona y la Comunidad Valenciana han activado un mecanismo, en 2018 y 2020 respectivamente, para aumentar las adquisiciones: arrogarse el derecho preferente para detectar cuando los fondos buitres mueven lotes de viviendas para parar el proceso y adquirirlas. “Hemos llegado a comprar viviendas por un euro”, explica a infoLibre Héctor Illueca, vicepresident de la Generalitat valenciana.