Suecia lleva 80 años con los alquileres topados: pros y contras del modelo que inspiró la ley de vivienda

El problema de la vivienda no es único en España. Es una cuestión por resolver en la gran mayoría de las economías desarrolladas, aunque en cada una se manifieste de diferente manera. En España, uno de los problemas más acuciantes es el precio del alquiler, propiciado por la alta demanda en las principales urbes y la falta de oferta –algo que se recrudece en los enclaves turísticos–. Por ello, el Gobierno se ha lanzado a ponerles freno a través de la ley de vivienda. Esta acción se basa en la experiencia de otros países europeos: fuentes del Gobierno señalan a Suecia como principal inspirador. El tope de precios en este país lleva en vigor desde hace 80 años, aunque el mercado es muy diferente al español: los alquileres son vitalicios y las renovaciones de precios las negocia una organización similar a un sindicato.

“La regulación sueca, que existe desde los años 40, es extraña para nuestros ojos”, señala Miguel A. Martínez, catedrático de sociología urbana y de la vivienda. Martínez vive desde 2017 en el país nórdico e investiga en el Instituto de Estudios de Vivienda y Urbanos, ubicado en Uppsala, ciudad de unos 220.000 habitantes. “Hay que entender el contexto político. La socialdemocracia ha gobernado durante casi 100 años, con coaliciones algunas veces. Y el sindicato de inquilinos ha sido y sigue siendo un brazo del partido socialdemócrata. Ha sido fácil ponerse de acuerdo, hasta hace pocos años”, añade el investigador. 

Según explica Martínez, el modelo sueco del alquiler es muy diferente al español. En primer lugar, porque los alquileres son permanentes: una vez que un inquilino firma un contrato tiene derecho a él de por vida. En segundo lugar, porque los precios los negocia el mencionado sindicato, la poderosa organización Hyresgästföreningen, que actualmente cuenta con medio millón de afiliados en un país de 10 millones de habitantes. En tercer lugar, el resultado de la negociación lo dirime un tribunal específico para resolver cuestiones del alquiler.

El modelo ha conseguido históricamente alquileres asequibles, aunque no está exento de problemas, cada vez más urgentes. Cuenta con un enorme respaldo social, hasta el punto que cuando el Gobierno socialdemócrata en 2021 pactó con los liberales modificar el modelo, que esgrimen razones similares a las de la derecha española contra el proyecto de la ley de vivienda. El resultado fue la caída del Gobierno. 

“Está profundamente arraigado en el modelo sueco de bienestar” explica a infoLibre Martin Grander, de origen sueco, experto en vivienda y estudios del mercado inmobiliario que investiga en la Universidad de Malmö. “La aceptación es alta en general, tanto entre la población como entre los partidos políticos. El intento de abolición de las regulaciones provocó una enorme crisis políticas provocó la dimisión del primer ministro, es un ejemplo muy evidente de esto”, explica.

Del modelo sueco, el Gobierno de Pedro Sánchez ha importado exclusivamente el espíritu de que las autoridades impidan el crecimiento desbocado de los precios. Este mecanismo debe funcionar en el mercado del alquiler español, que opera con reglas completamente diferentes a las del sueco. Martínez, conocedor en profundidad de ambos sistemas, plantea algunas dudas a la iniciativa española: “Si la intervención es positiva, va a ser a largo plazo. A corto no vamos a ver un cambio muy beneficioso”, advierte. 

Un alquiler para toda la vida con un tope marcado por sindicatos

“Evidentemente, que el alquiler sea vitalicio es un derecho enorme", resume Martínez. "Hay una lista de espera, gestionada por entidades públicas municipales, a la que te presentas. Vas ganando puntos con el tiempo y te llaman cuando hay oferta pública o privada. Es el elemento más protector del derecho a la tenencia de una vivienda. Es un derecho humano recogida en muchas declaraciones, pero pocas legislaciones del mundo la incluyen”, añade el investigador.

Este factor también incluye algunos problemas: “No siempre es bueno. Si te quieres mudar, tienes que volver a entrar en la lista de espera y pierdes tu plaza. Esto lleva a irregularidades, personas que lo subalquilan de manera ilegal, o se va a otro piso en el mercado negro”, añade Martínez. La actualización de la cuota se negocia por regiones y a través del mencionado sindicato.

“En los años 40, el sindicato pactó con el Gobierno que serían ellos los que negociarían cuánto iban a subir los alquileres. Es un sistema que confía en la fortaleza de la sociedad civil, que implica que cuando los ciudadanos se organizan, consiguen acuerdos razonables y precios asequibles. En la práctica, han subido de manera similar a la inflación, a veces un poco más y a veces un poco menos”, explica Martínez.

El investigador, que ya lleva seis años en Suecia, entró en una de las listas de espera para acceder a un alquiler vitalicio. “Conseguí bastantes puntos en dos o tres años, pero por mis ingresos y por la localización que me venía bien, me resultaban demasiado caras, y eso que eran de empresas públicas”.

El investigador sueco Martin Grander cree que este es un problema creciente del mercado sueco: “En mi experiencia, no está funcionando demasiado bien. Excluye a jóvenes y personas de bajas rentas. Sin embargo, no creo que el problema sea del tope de precios, aunque podría ser uno de los ingredientes”, añade. 

Así que Martínez optó por una especie de opción mixta entre compra y alquiler que concibe el modelo sueco: una especie de cooperativa de inquilinos. “No compras la vivienda, sino el derecho permanente de usarla. Puedo vender ese derecho, aunque no sea el dueño de la vivienda. Paralelamente pago una cuota, como si fueran gastos de comunidad, pero más alta”, explica.

La derecha se opone, aquí y en Suecia

El Partido Popular, Vox y Ciudadanos se han opuesto a la propuesta de la ley de vivienda y la califican de “intervencionista”. El resultado de esta intervención, según estos partidos, sería la huida de los propietarios, por la pérdida de rentabilidad en la gestión de sus inmuebles y, por lo tanto, la reducción de oferta del alquiler, lo que encarecería los precios.

La derecha sueca coincide en el planteamiento. El partido socialdemócrata sueco, que en 2021 necesitaba el apoyo de los centristas para gobernar, cedió a las exigencias de estos y aceptó modificar el modelo. “Los centristas aquí son como Ciudadanos, pero algo más cerca de la socialdemocracia. Aun así, quieren liberalizar el sistema de los alquileres. Los socialdemócratas aceptaron. El resultado fue una enorme contestación de un país que, por lo general, es bastante tranquilo. El Partido de Izquierda hizo de esto su bandera y plantaron una moción de censura acabó con la dimisión del primer ministro socialdemócrata, Stefan Löfven".

“Este episodio políticamente ha hecho muy sensible a la derecha de no atacar al sistema de alquileres. Tienen la misma ideología que en España: que cuanto más construyas más bajarán los precios. Eso sería así si hubiera límites. Si no hay competencia, no bajarían los precios. En Suecia hay muy pocas empresas constructoras, sería muy fácil que controlasen todo: el suelo, la construcción de los edificios y su puesta en venta”, explica. 

El modelo, no obstante, se resquebraja. Las rentas del alquiler en Suecia siguen otro criterio de revalorización: el valor de uso de la vivienda. Es decir, factores como los metros cuadrados o la calidad de los materiales de construcción. “En la práctica, si hay mejoras en la vivienda, suben más las cuotas. Estamos viendo prácticas abusivas de empresas públicas o privadas que fuerzan a los inquilinos a hacer mejoras en las viviendas para subir un 50% o un 60% su valor. Entre mediados de los años 60 y 70 se construyeron un millón de viviendas que ahora tienen problemas de adaptación energética. Es la oportunidad que están viendo los agentes para subir los alquileres”, explica.

Las prácticas abusivas en Suecia y en España

Por otro lado, según explica Martínez, las empresas privadas y las públicas con ánimo de lucro –para sanear sus cuentas–, cada vez tienen una mayor presencia. Las empresas están viendo que pueden forzar las negociaciones de las revalorizaciones. El histórico sindicato Hyresgästföreningen, que llegó a tener 700.000 afiliados, cada vez tiene menos fuerza. Estos factores están provocando que en Suecia lleve varios años encadenando subidas de precios. 

En España, los contratos de alquiler habitualmente incluyen una cláusula que especifica que la cuota aumenta anualmente con el IPC. No obstante, ante la creación de un nuevo contrato, el propietario de la vivienda es libre de establecer el precio. Ante la falta de oferta y la enorme demanda en las grandes ciudades, los caseros convierten la desesperación en rentabilidad y elevan los precios muy por encima del aumento del coste de la vida y, especialmente, de los salarios. 

Un ejemplo de esto es la experiencia de los vecinos de Bloque Arganzuela, un edificio ubicado en el barrio de Embajadores, en Madrid. En 2017, los vecinos pagaban unos 800 euros en viviendas de unos 80 metros cuadrados. Una gestora de activos compró el edificio completo, troceando los pisos en unos más pequeños de unos 40 metros cuadrados, que salieron al mercado por 2.700 euros. Este ejemplo, en Suecia es impensable. 

El proyecto de ley de vivienda que pretende aprobar el Gobierno permite a las comunidades autónomas declarar zonas de precios tensionados. En estas, tanto los nuevos contratos como los vigentes estarán sometidos a un índice de revalorización de precios, que aún está por diseñar. Esto afectará a todos los pisos, sean de pequeños o grandes tenedores. Esquerra Republicana y Bildu anunciaron que dicha revalorización sería por debajo del IPC, pero fuentes gubernamentales han apuntado a infoLibre que ese cabo aún no está atado. 

¿Funcionará el tope sueco en un mercado español?

El mercado del alquiler en España tiene un peso del 24%, mientras que en Suecia es del 35%. La media de la UE es del 30%. En España, no obstante, los crecientes fenómenos de problemas de acceso a la vivienda y acumulación de inmuebles, está provocando un aumento progresivo del peso del alquiler. 

El 15% de la población de España vive en siete ciudades que tienen un problema grave del alquiler. En estas urbes, según un estudio de Idealista, la cuota mensual del alquiler supone, de media, más de un 30% de los ingresos medios de los hogares. A partir de aquí, se puede considerar que el hogar está en apuros financieros. Ocurre en Barcelona (39%), Palma (35%), Málaga (33%), Alicante (31%), Madrid (31%), Valencia (31%) y Donostia (30%). 

“El primer problema que veo de ley de vivienda es que los precios en España ya han subido mucho y eso no parece que lo vaya a solucionar. La gente ya paga más de lo que puede”, explica el investigador.

¿Y si, como dice el Partido Popular, la ley de vivienda reduce la oferta? En España, la alternativa pública tiene un peso por debajo del 3% del mercado del alquiler, una oferta mínima incapaz de absorber la enorme demanda. “En Suecia, es del 32%”, afirma el investigador de Malmö, Martin Grander, que considera que el parque llegó a ser más grande. “Se ha ido reduciendo a lo largo de los años tras la venta a inversores privados de parte de las viviendas”, explica.

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Martínez no cree que la ley de vivienda, si entra en vigor, espante a la oferta de manera inmediata: “Aunque es difícil de predecir, no creo que ocurra. Los mercados inmobiliarios no van tan rápido. Yo opino que mercados como el Madrid o Barcelona necesitan una intervención rápida, no puedes esperar a tener un parque público de viviendas que puede tardar 10 años. Hay que hacer las dos cosas a la vez: intervenir lo que se pueda y crear vivienda de alquiler social asequible y seguro”, explica.  

No obstante, el investigador prevé otros problemas en la futura ley, como la imposibilidad de obligar a las comunidades a intervenir sus mercados tensionados o la tardanza del diseño del índice que marcará las subidas de precios en 2025. Según esta ley, en los mercados tensionados los inquilinos, al mudarse, podrán pedir a los caseros los contratos antiguos para impedir subidas de precios ocultas. Martínez también cree que hay muchos agujeros que los caseros pueden usar para esquivar esta norma.   

Para empezar a resolver el problema del exiguo parque público español, Sánchez anunció el domingo la movilización de 50.000 viviendas de la Sareb para el alquiler social: 35.000 que ya están construidas, heredadas de las cajas quebradas y 15.000 proyectadas en los antiguos suelos de dichas entidades. El miércoles anunció una línea de 4.000 millones de euros, proveniente de fondos europeos, para financiar la construcción de otras 43.000. El parque público parte de cifras tan bajas, que esta solución tardará años en tener impacto: "Aun contando con esas viviendas, seguiríamos en cifras ridículas", lamenta Martínez.