El Gobierno saca adelante la Ley de Vivienda con un diseño que no convence ni a inquilinos ni propietarios
Hay acuerdo, pero no convence. Este viernes, el PSOE, Bildu y ERC han anunciado que los escollos del proyecto de la Ley de Vivienda se han resuelto, principalmente relativos a cómo se va a garantizar el control sobre los precios del alquiler, desbocados en los mercados tensionados en ciudades como Madrid, Barcelona, Palma, Málaga o Bilbao. El acuerdo rebaja los criterios para definir a un mercado como tensionado, especifica un nuevo índice –aún por diseñar– para revalorizar los contratos al margen del IPC y carga a los propietarios gastos que antes recaían sobre los inquilinos, aunque los diferentes actores del mercado creen que por un motivo o por otro, estos mecanismos no funcionarán.
La principal medida, aplicable en mercados tensionados o no, es extender el límite del aumento de los precios del alquiler, actualmente del 2%, al 3% en 2024. A partir de 2025, será según un índice diferente al IPC, que aún no ha sido diseñado. En los mercados declarados como tensionados, pequeños y grandes propietarios –los que tengan más de cinco viviendas– tendrán que limitar los precios en contratos vigentes y nuevos. Las viviendas nuevas que entren al mercado, también estarán suscritas al índice. En los mercados no declarados como tensionados, el límite de precios se limitará solo a los contratos vigentes, como ocurre ahora.
El Sindicato de Inquilinos, una organización que denuncia los abusos cometidos por los grandes fondos de inversión en el mercado de vivienda, ha criticado que la ley posee numerosos agujeros por los que se filtrarán las subidas de precios. Las inmobiliarias coinciden en que los precios subirán, pero por otro motivo: los propietarios serán incentivados a retirar sus viviendas del mercado del alquiler. Para Comisiones Obreras y UGT la ley constituye un avance para la defensa del derecho a la vivienda, aunque critican que no recojan todas sus reivindicaciones y que siga sin dar una solución al problema de los desahucios.
📢 Los precios seguirán subiendo
— Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid (@InquilinatoMad) April 14, 2023
Los sindicatos de inquilinas alertamos de que el pacto anunciado por ERC y Bildu permite subidas encubiertas, abre la puerta al fraude de los contratos de temporada, y no pone soluciones reales a la crisis de la vivienda: https://t.co/nk0RB4DwqA
“El acuerdo tiene cosas positivas que se mantienen, como los incentivos al alquiler… pero empeora mucho las partes negativas, que es todo lo que tiene que ver con la limitación de los precios de los alquileres”, advierte José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada en la Universitat Pompeu Fabra. “Hay muchas experiencias y muchos estudios que revelan que estas medidas son de corto plazo; a la larga, las personas más perjudicadas son a las que más se pretende favorecer, que son a las de menor renta”, añade el académico.
“Hay que valorar que por primera vez va a haber una intervención en el mercado del alquiler, nos vamos a acercar a los estándares internacionales”, defiende Alejandro Inurrieta. Este economista publicó en 2021 su libro “Vivienda. La revolución más urgente”, que ha inspirado algunas de las ideas que fundamentan el proyecto de ley.
“Es globalmente positiva y nos acercamos a los estándares europeos e internacionales, donde el alquiler no es una actividad especulativa sino reglada para satisfacer un derecho de las personas”, añade. No obstante, reconoce que el proyecto presenta limitaciones: “Es aceptable, pero hay partes en las que tengo dudas sobre su implementación”.
Las medidas estrella, al arbitrio de las comunidades
Uno de los principales escollos era la definición de qué es un mercado tensionado. El nuevo acuerdo rebaja los requisitos y solo deberá cumplir uno de los dos siguientes: secciones censales en los que la carga media del coste de alquileres e hipotecas supere el 30% de los ingresos de los hogares, o bien que el precio medio de la vivienda haya aumentado tres puntos por encima del IPC.
Solo partiendo del primer criterio, sería posible definir como mercado tensionado gran parte del tejido urbano de España. Según un informe que publicaron conjuntamente las plataformas InfoJobs y Fotocasa, con datos de 2021, el alquiler de la vivienda supone, de media, el 40% de los ingresos medios de los españoles.
La barrera del 30% se superaría en 35 de 50 provincias. Las mayores cargas se encontrarían en Barcelona (57%), Gipuzkoa (57%), Madrid (49%), Baleares (49%), Vizcaya (47%), Álava (42%), Málaga (41%), Santa Cruz de Tenerife (41%) y Valencia (40%). Pero otras 24 provincias superarían esa barrera del 30%, por lo que, si los datos coinciden con los que maneje el Gobierno, podrían declararse como tensionados muchas zonas de las principales ciudades de esas provincias.
No obstante, su declaración no es automática. Los negociadores han sido escrupulosos en el respeto a las competencias de vivienda de las administraciones regionales y locales, para evitar cualquier intento de impugnación al Tribunal Constitucional. Así, las comunidades autónomas o ayuntamientos competentes serán los que tendrán que detectar las zonas tensionadas, elaborar una memoria que lo justifique y solicitar al Gobierno que lo rubrique. Esto, previsiblemente, dejará mercados tensionados sin declarar como tal, como podría ser la Comunidad de Madrid o las principales ciudades andaluzas. “El PP ya ha dicho que no lo aplicará de ninguna manera”, expresa el profesor García Montalvo.
Medidas para limitar precios y sus posibles agujeros
Una vez una zona quede declarada como tensionada, todos los alquileres quedarán regulados, independientemente de que sean propiedad de pequeños propietarios o grandes tenedores. Los contratos quedarán automáticamente vinculados al anterior, tanto los vigentes como los nuevos que se creen.
Esto quiere decir que si un inquilino está pagando 950 euros por un piso y decide dejarlo, el nuevo inquilino que entre tendrá derecho, antes de firmar su contrato, a pedir el contrato anterior, para garantizar que se mantenga el precio. Así, podrá certificar que el precio solo subirá lo que establezca el índice al que el contrato vaya indexado, que ya no será el IPC, sino otro que aún no ha sido diseñado.
Según el acuerdo que han difundido ERC y Bildu este viernes, este nuevo índice será “inferior” al IPC. Fuentes gubernamentales, no obstante, han afirmado a infoLibre que ese detalle no está acordado definitivamente. “Lo acordado es que sirva para contener los precios, pero aún tenemos que ver el diseño”, han indicado estas fuentes.
“Debería crearse algún organismo autonómico o local que vigile, para que haya mayor control en el mercado del alquiler. Órganos de arbitraje que sean ágiles y cercanos”, señala Alejandro Inurrieta. “Hay muchísimos propietarios que se han pasado por el forro el límite actual que impide subir el alquiler más de un 2%. La ley es un paso importante, pero esto sería un punto importante que vigilar”, añade el economista. Inurrieta define el mercado inmobiliario como “opaco”, donde hay muchos propietarios que no declaran sus viviendas, por lo que considera que es una posible fuga de la ley: “Si la alternativa es que el inquilino tenga que ir a un juzgado a denunciar un incumplimiento, olvídate”, lamenta.
La ley contempla un mecanismo para evitar que las subidas se hagan a través de un subterfugio, como por ejemplo, a través de las “tasas de basura” o de los gastos de la comunidad. “Se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente. Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas”, expresa el acuerdo.
El Sindicato de Inquilinos, no obstante, ve un agujero en este mecanismo: “Tal y como está planteada, se podría subir el precio haciéndolo pasar como gastos de IBI. También sería muy fácil ocultar información sobre el precio y las condiciones del contrato anterior”, señala.
El acuerdo también obliga al propietario a asumir la tasa que las inmobiliarias suelen cobrar al inquilino por la labor de mediación, que suele corresponder con el valor de un mes de alquiler. Los inquilinos sí aplauden esta medida: “El único punto realmente positivo del acuerdo es que acaba con la estafa millonaria que permite a las inmobiliarias cobrar a los inquilinos por un servicio que dan a los caseros, algo que los sindicatos llevamos batallando desde hace años”.
El riesgo de que se reduzca la oferta y suban más los precios
Por el lado de los propietarios, uno de los riesgos de que una zona se declare como tensionada es que no tengan incentivos para continuar ofreciendo su vivienda en alquiler y la retire en el mercado, bien para dedicarla al alquiler vacacional o para venderla e invertir el dinero en otro activo. “La oferta ya se está reduciendo", señala el catedrático García Montalvo.
El experto también cree que un entorno en el que se reduzca la oferta empeorará las posibilidades de los inquilinos: “Pasará como en Berlín o Estocolmo: habrá listas de espera para acceder a un piso de alquiler y se generará un mercado negro en el que los inquilinos acabarán ofreciendo más dinero para saltarse la ley. El propietario tendrá más poder para elegir al inquilino, y los que tengan menos renta acabarían quedando fuera del mercado”, advierte el economista.
Fuentes del Ministerio de Transportes y Vivienda han defendido en conversación con infoLibre que es el único camino a seguir para atajar la especulación. Los índices de precios que regularán los precios en las zonas tensionadas se basarán en los que existan en el mercado, por ejemplo, en los que difunden portales como Idealista o Fotocasa. Las medidas aplicadas, según estas fuentes, no impediría obtener una rentabilidad por la vivienda, pero sí especular con los precios y obtener de golpe un aumento del 30% en los precios.
Estas fuentes han admitido a infoLibre que el diseño de los límites de los precios están inspirados por el modelo sueco, que es uno de los modelos regulatorios más estrictos de Europa. Como informó infoLibre, la ley consigue mantener precios bajos del alquiler, pero a costa de provocar escasez en el mercado, con una alternativa pública saturada y con listas de espera que llegan, en los casos extremos, a los 20 años.
En España el problema podría agravarse, ante una alternativa pública casi inexistente. El peso del alquiler público en España apenas llega al 2,5% del mercado, según el último dato disponible, mientras que en Suecia es del 19%. El Gobierno, en el Plan Estatal de la Vivienda 2022-2025, se ha comprometido al objetivo de aumentar en 100.000 las viviendas destinadas a alquiler social.
La Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Aspira) ha criticado este viernes que el acuerdo alcanzado por el Gobierno, por “cortoplacista y contraproducente”, y que "no resuelve el problema del alquiler": "Que España cuente con una Ley de Vivienda era necesario, pero hubiéramos deseado que tuviera más alcance de miras y que hubiera contado con la opinión de todos los involucrados. Aprobarla de forma apresurada y con ruido político e ideológico de fondo, y a las puertas de unas elecciones no parece que sea la mejor forma de hacerlo", ha denunciado la asociación en un comunicado.
El fondo de la crítica de las inmobiliarias es que la limitación de la rentabilidad para los propietarios será un aliciente para retirar las viviendas del mercado del alquiler. “Yo en eso no estoy de acuerdo”, señala Inurrieta. “El que se dedica al arrendamiento no va a disminuir su oferta. Para una persona que gana 150, entre ganar 100 o 0, se quedará con 100. La rentabilidad del rentista es muy alta, esto solo va a limitar un poco ese rendimiento, a mí me parece que ese discurso está un poco fuera de la realidad”, critica.
Para evitar la salida de oferta, el Gobierno ha reformado el sistema de incentivos. Actualmente, tener una vivienda de alquiler para vivienda habitual tiene una deducción para el rendimiento neto del 60%. Es decir, el propietario solo debe tributar por el 40% de las ganancias. Ahora, esa deducción bajará al 50%, pero será ampliable por varios parámetros: al 60% si rehabilita la vivienda, al 70% si pone su vivienda en alquiler a disposición de menores de 35 en zonas tensionadas o del 90% si baja los precios más de un 5%.
“Esto no es incentivo suficiente”, advierte el catedrático García Montalvo. “La horquilla entre el 50% y el 70% o el 90% no es demasiado amplia. Aquí no es una hermanita de la caridad nadie, ni el propietario ni el inquilino”, añade. El economista Alejandro Inurrieta coincide en que no confía en el incentivo fiscal, pero por otro motivo: “Soy escéptico, creo que no ayudará a aumentar la oferta. El que quiera tener un piso en alquiler lo tendrá, pero esto no atraerá al que no lo tenga. Por otro lado creo que es una dádiva al rentismo, no soy partidario de que una persona se beneficie así por tener un piso en alquiler”, opina Inurrieta.
El Sindicato de Inquilinos, como las centrales sindicales, los propietarios de inmobiliarias y los expertos consultados señalan en la misma dirección: consideran que la solución es aumentar la oferta de vivienda de alquiler pública, una medida imposible de aplicar de un día para otro. Consiste en construir vivienda destinada al alquiler social e ir aumentando el parque público, de muy pequeño tamaño en España, en relación al resto de socios europeos. “Esto ha funcionado en Viena, que tiene un parque público del 50%. Cuando lleguemos a ese punto, no hará falta topar los precios”, reflexiona Inurrieta.
La PAH: “Los fondos buitres podrán seguir desahuciando”
El acuerdo también incluye medidas sociales para proteger a los inquilinos frente a los desahucios, pero tampoco ha contentado a las organizaciones sociales y sindicales. Entre estas medidas, se prohíben los desahucios sin fecha y hora y se incluyan nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento para aplazar los procesos más de dos años. En la solución de alternativas, se estipula que las personas vulnerables tendrán acceso de manera obligatoria a procedimientos de solución extrajudiciales.
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El acuerdo habilita a las comunidades autónomas a articular mecanismos propios para que medien y propongan alternativas habitacionales “que consideren oportunas”, y forzar a los fondos buitres a adoptar estas medidas. Por ejemplo, alquileres sociales bonificados o realojamientos de personas vulnerables.
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca ha cargado contra el texto: “No erradica la lacra de la emergencia habitacional, ni acaba con los desahuciados sin alternativa”, ha criticado en un comunicado. Esta organización reclamaba que se aprobara la obligación de que los grandes propietarios se vean forzados a ofrecer alquileres sociales a las familias que acrediten vulnerabilidad.
“El proyecto de ley, a pesar del acuerdo, únicamente alarga los procesos de desalojo hasta los dos años, lo cual se traduce en alargar la agonía para las familias afectadas”, lamenta la PAH, que concluye que los fondos buitre “podrán seguir desahuciando”: “Si bien valoramos el hecho de que por fin se estén dando pasos para aprobar una ley que ya acumula unos retrasos insoportables debido a la cerrazón de partidos como el PSOE, entendemos que las medidas recogidas en el acuerdo anunciado por ERC y EH Bildu son manifiestamente insuficientes”, ha criticado.
