Primero en la costa y ahora en grandes ciudades: por qué una de cada cinco viviendas las compran extranjeros
En España se realizaron 515.810 transacciones inmobiliarias de vivienda entre enero y septiembre, casi 45.000 más que en el mismo periodo de 2023. De todas estas casas, 95.130 fueron adquiridas por extranjeros, lo que supone un 18,4% del total, según los datos de compraventas que elabora el ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Del comprador británico o alemán que tradicionalmente adquiría una casa en la playa para veranear o de cara a la jubilación, este mercado ha pasado a atraer inversores que buscan los mejores barrios de las capitales o compradores de segundas residencias que empiezan a mirar hacia la periferia por la saturación de las grandes urbes. Así, los extranjeros compraron un 2,9% más que en 2023 y la tendencia, para los expertos, va al alza.
Ya sea como segunda residencia, como inversión o simplemente para mudarse, son británicos, alemanes y marroquíes los que más compran en España, de acuerdo con los datos de los registradores de la propiedad. Aunque no todos ellos viven aquí, de hecho, de esos más de 95.000 compradores, casi 42.000 son no residentes. “Lo que les atrae de España es una combinación de elementos: un mercado inmobiliario todavía a un precio relativamente bajo y con potencial de crecimiento y un estilo de vida atractivo”, explica Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics. También, el hecho de que aquellos que proceden de países con rentas más altas, pueden vivir de forma más desahogada, ya que los precios son inferiores.
¿Costa o grandes ciudades?
Las tendencias de compra y los perfiles son muy diferentes y han ido cambiando en los últimos años. “En general, los principales compradores de vivienda en España han sido europeos, pero eso ha ido cambiando”, apunta el responsable de Atlas Real Estate. Solían ser personas mayores de 50 años, que buscaban casas en Alicante, la Costa del Sol o en las islas. Pero los compradores americanos —tanto estadounidenses, como latinoamericanos— han ganado peso en ciudades como Madrid: “Desde 2018, aproximadamente, las grandes ciudades se ha convertido en un foco de inversión. La similitud cultural, las grandes perspectivas del mercado español inmobiliario y la economía en general, están atrayendo gente”, concluye.
Y ya no solo es el mercado de la vivienda de lujo el que llama la atención. “Madrid y Barcelona empiezan a tener menos recorrido, porque la demanda es muy alta y la oferta limitada, por lo que este capital está saliendo hacia la periferia y hacia otras ciudades como Valencia, Málaga, Zaragoza o Bilbao”. Allí, explica Bermúdez, ya no se fijan solo en viviendas terminadas, sino que empieza a haber inversión en obra nueva y promociones. “Inicialmente estos inversores buscaban zonas muy buenas, muy seguras, que sabían que no tenían recorrido a la baja en precio, pero eso ha cambiado y están comenzando a diversificar”, concluye.
En este análisis coincide Antonio Priego, gerente de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana. “En el último año, o año y medio, estamos encontrando más gente que busca hacer inversiones. Por ejemplo, perfiles de Estados Unidos o Canadá —que suelen ser inversores puros— antes ponían su dinero en capitales europeas o en ciudades como Barcelona o Madrid, pero ahora están trayendo su dinero hacia la Comunitat Valenciana”, señala.
El valor medio de las transacciones que realizaron los extranjeros residentes en España alcanzó en el tercer trimestre de 2024, último dato disponible en el ministerio de Vivienda, un importe superior a los 191.000 euros. Y precisamente Valencia, está entre las comunidades más populares. Solo en el tercer trimestre de 2024 acumuló más de 9.000 transacciones de extranjeros tanto residentes como no residentes, le siguen Andalucía, con 5.800, y Cataluña, que suma más de 4.700.
“En la zona de Alicante se habla en los últimos años de que ya más del 50% de las compraventas son de extranjeros”, señala Priego. En cuánto al origen de los compradores, apunta que cada vez es más diverso: “antiguamente estaba más concentrado en británicos, alemanes o belgas, pero ahora hay personas que llegan de todas partes”, concluye. Aunque, matiza, siguen predominando los compradores que buscan una segunda residencia para pasar los veranos o su retiro “por el clima y la calidad de vida”.
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“En Madrid la compraventa de viviendas por parte de extranjeros está aumentando, durante los últimos años, a razón de un 8% interanual”, explica Jose María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Y coincide con los demás expertos en que la demanda ya va mucho más allá de pisos de lujo. “En torno al 60% de los que compran son extranjeros residentes y la adquieren como vivienda habitual, lo que está llevando hacia otra tipología de vivienda, de segmento medio y ya no de lujo”, explica Alfaro. “El Barrio de Salamanca ha sido tradicionalmente el área más demandada por compradores extranjeros debido a su exclusividad y servicios de alta calidad, pero poco a poco están migrando a zonas como Chamberí, Chamartín o Retiro”, concluye.
En el caso de la capital madrileña, los estadounidenses cada vez se interesan más por adquirir casas: “Han incrementado su presencia en el mercado inmobiliario madrileño atraídos por la fortaleza del dólar frente al euro”, concreta el presidente de FAI. Aunque también corre al alza la demanda por parte de ciudadanos latinoamericanos “especialmente mexicanos, venezolanos y colombianos”, puntualiza.
En cuanto a los inversores, la tensión que experimentan las grandes ciudades, tanto en precios como en oferta de casas, les ha llevado a desplazar sus preferencias. “Buscan en zonas más premium de Madrid, aunque cada vez más están mirando hacia barrios menos caros, buscando mayor rentabilidad y menor esfuerzo inversor inicial”, concluye.
