El mercado del alquiler no da tregua. Aunque es aplicable al conjunto medio del país, la olla exprés está en distinto punto de cocción por zonas. La presión de la demanda se ha incrementado en el segundo trimestre del año a nivel nacional: 115 personas se interesaron por cada vivienda disponible en un plazo de diez días, lo que supone 65 más que en los tres primeros meses de 2024, según el Observatorio del Alquiler de la Universidad Rey Juan Carlos y la Fundación Alquiler Seguro.
Han establecido una clasificación de acuerdo a la cual, se considerada presión normal de 1 a 15 contactos por inmueble; de riesgo, de 16 a 30; elevada, de 31 a 45; alta, de 46 a 60; muy alta, de 61 a 75; y fuera de rango, para las zonas con más de 76 contactos. A la luz de los resultados de su último Barómetro, en siete provincias se ha disparado la demanda, con Barcelona a la cabeza, con 362 interesados por vivienda y donde en algunos casos se han sobrepasado los 2.700. Le sigue Bizkaia (168), Valencia (138), Alicante (116), Santa Cruz de Tenerife (109), Baleares (102) o Madrid (102). Aunque no en todos esos territorios se dispone del mismo sueldo con el que abonar el alquiler, una de las razones por las que la búsqueda de vivienda puede no traducirse en un contrato. Si en Madrid, a la cola de los siete con mayor presión, el salario medio anual es de 29.447 euros; en Barcelona, el que posee la demanda más desbocada, es de 26.736. Es decir, el rastreador barcelonés de alquiler medio cuenta con 2.700 euros menos al año que el madrileño de partida. En Valencia, el sueldo promedio es de 22.248 euros, en Baleares de 21.765, en Santa Cruz de Tenerife de 19.267 euros y en Alicante de 19.112, según datos de la Agencia Tributaria relativos a 2022, entre los que Bizkaia no aparece, al tener el País Vasco una gestión tributaria propia. Pero en la décima edición del Monitor Anual Adecco sobre Salarios se recoge que el sueldo medio bruto en Euskadi ese año fue superior a los 25.000 euros.
Con todo, el Barómetro refleja la heterogeneidad del mercado estatal del alquiler. Entre las provincias con más y menos presión, soportan una alta enclaves como A Coruña (45), Zaragoza (50) o Guadalajara (55); y muy alta, Sevilla (66). Para los responsables del análisis, “la oferta de viviendas disponibles en una provincia y su población total" marcan ese grado de tensión. En ese sentido, achacan el alza en Sevilla, por ejemplo, principalmente “a la caída de la oferta”, ya que “alrededor de 2.700 viviendas han desaparecido del mercado desde 2023” en esa provincia. Mientras en Málaga, pese a que “ha aumentado la oferta con respecto al año pasado”, la población “ha crecido mucho más y el perfil de la demanda ha cambiado por la llegada de empresas tecnológicas y el interés de la población extranjera por residir en la provincia”, se asegura en el estudio.
Mapa desigual de precios
En ese contexto, el precio de los alquileres ha seguido en ascenso, hasta marcar “su máximo”, según el Observatorio: 1.106 euros. Son nueve las provincias que ya superan la barrera de los 1.000 euros: Baleares (más de 1.600 euros), Barcelona (1.598 euros); Madrid (1.497 euros) y Bizkaia (1.421 euros). Les siguen Guipúzcoa (1.224 euros); Málaga (1.189 euros); Las Palmas (1.075 euros); Valencia (1.039 euros) y Santa Cruz de Tenerife (1.037 euros). Sólo una de las señaladas antes como en las que más se acrecentó la presión en su mercado inmobiliario, Alicante, permanece por debajo de esa cifra, en los 940 euros. A las puertas de rebasar la marca de los 1.000 se encuentran Navarra, con 991 euros, Álava, con 980 o Girona, con 954.
En el informe del Observatorio se destaca, asimismo, que la particularidad de este Barómetro con respecto al del trimestre anterior es que “por primera vez se tienen en cuenta los efectos de la aplicación de las medidas de control de precios en la zona tensionada de Cataluña”. La Generalitat declaró como tal 140 municipios de la región, que posteriormente extendió a otros 131, en los que se pretendía operar con el Índice de Precios de Alquiler impulsado por el Ministerio de Vivienda para topar las rentas. Únicamente esa comunidad lo utiliza, aunque Navarra lo valora y en Galicia, la Xunta ha avanzado que declarará área de mercado residencial tensionado "si algún ayuntamiento lo solicita y se cumplen los parámetros".
Por ahora, en el estudio desgranado indica que fijar el precio según los límites establecidos por el Índice ha contribuido a acrecentar “la presión de la demanda del alquiler en toda la región y, especialmente, en la provincia de Barcelona”. Si bien, el investigador en la CY Cergy Paris Université y fellow en Future Policy Laby fellow, Iván Auciello-Estévez, defiende que “el control de precios lleva activo en Catalunya sólo desde el mes de abril, es decir, no lleva ni cinco meses, por lo que es imposible hacer ninguna valoración al respecto todavía”. A su juicio, “habrá que esperar, como mínimo, a tener un ciclo anual completo”. Aunque cree que el informe del Observatorio “tiene grandes limitaciones”, sí que asocia el número creciente de interesados en el alquiler a que “la oferta y demanda no están balanceadas”, lo que “es una tendencia que está pasando en todas las ciudades principales del mundo” y que “en Barcelona se puede estar dando más que en otros sitios de España por su morfología”, concluye.
"Los pisos a precio un poco asequible vuelan"
Por su parte, Jaime Palomera, director de investigación sobre vivienda en el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), aporta que en la capital condal en particular “el número de pisos en alquiler se ha doblado”. “Se ha pasado de 106.000 viviendas en 2009 a casi 230.000 en 2023”, detalla. Enlaza la presión inmobiliaria con que, “una parte cada vez mayor de esa oferta se destina a mercados hiper especulativos, como son el turístico y el temporal, a precios prohibitivos”. “Cada vez hay menos pisos orientados a la población residente -une-, con precios razonables, y eso es lo que genera presión, lo que hace que esos pisos a precio un poco asequible vuelen”.
Pone el acento en que “los portales muestran miles de pisos en oferta” a un coste que “la inmensa mayoría de residentes no se puede permitir”. ¿Qué hay detrás? “La vivienda está operando más que nunca como un activo especulativo y se nutre de todo el dinero que está entrando a mansalva en el mercado inmobiliario, mucho de él inversor o rentista”, explica, para rematar: “Es una demanda formada por actores que no necesitan una vivienda, sino que la usan como activo financiero, para aumentar capital y extraer rentas”.
Y no estima que a corto plazo vaya a cambiar ese dibujo de situación: “Va a ir a mucho peor con la bajada de tipos de interés -no es descartable una nueva esta semana por parte del Banco Central Europeo (BCE)-, eso hace que el dinero sea aún más fácil de obtener para estos sectores y que distorsione todavía más el mercado de la vivienda y los precios”, finaliza.
Bajo el radar del profesor de la URJC Fernando Pinto las expectativas no son mucho mejores. Avisa de que los propietarios no tienen incentivos para mantener sus viviendas en alquiler a largo plazo y pronostica más restricción de la oferta y precios escalando, por lo que pide, entre otras cuestiones, menos intervención, flexibilidad en términos fiscales y promocionar la vivienda social.
El mercado del alquiler no da tregua. Aunque es aplicable al conjunto medio del país, la olla exprés está en distinto punto de cocción por zonas. La presión de la demanda se ha incrementado en el segundo trimestre del año a nivel nacional: 115 personas se interesaron por cada vivienda disponible en un plazo de diez días, lo que supone 65 más que en los tres primeros meses de 2024, según el Observatorio del Alquiler de la Universidad Rey Juan Carlos y la Fundación Alquiler Seguro.