Los tribunales cuestionan las últimas propuestas para limitar los pisos turísticos

La regulación del empleo de viviendas como alojamientos destinados al uso turístico –una actividad muy cuestionada por el sector hotelero y por los vecinos de las zonas más afectadas por este fenómeno– corre el riesgo de acabar topándose con los tribunales.

Así ocurrió en Madrid, que a instancias de la Justicia tuvo que revisar el año pasado la legislación que prohibía alquilar inmuebles por un período inferior a cinco días; y, más recientemente, en Canarias, donde los jueces del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) anularon en una sentencia fechada el pasado 21 abril las restricciones más relevantes que el Gobierno de esa comunidad había impuesto al alquiler de pisos para turistas.

El Ejecutivo canario pretendía impedir que esas viviendas se establecieran en zonas donde se ubican los hoteles y los tradicionales apartamentos turísticos, prohibir el alquiler de habitaciones de forma separada, o exigir para poder ofrecer un alojamiento de este tipo de una declaración responsable supeditada a la inscripción en un registro. Pues bien, todos estos artículos han quedado anulados por el TSJC, que han estimado que infringen la libertad de empresa y lesionan la competencia. 

Los magistrados, de hecho, acusan al Gobierno canario de "tratar de favorecer" la oferta de productos turísticos tradicionales "vulnerando con ello la libre competencia en la prestación de servicios" y señalan que "la norma persigue de manera evidente evitar que se ponga en el mercado un producto que por su precio reducido compita con la oferta de alojamiento hotelero, lo que lesiona la libre competencia”.

En el caso de la Comunidad Madrid los jueces estimaron que la disposición que impedía que las viviendas de uso turístico pudieran contratarse por un periodo inferior a cinco días restringía la competencia y no estaba justificada "ni en la protección al usuario turístico ni en el combate a la opacidad fiscal". El Ejecutivo regional (PP) trabaja actualmente en una modificación de la normativa que regula las viviendas turísticas de la que no han trascendido detalles. 

Las asociaciones del sector habían criticado que la prohibición a estancias mínimas de cinco días suponía vetar entre el 80% y el 90% de su negocio, dado que la reserva media en la región es de 3,2 días. Desde Fevitur reconocieron ayer que la sentencia “supone un gran avance, dado que la limitación de los cinco días buscaba proteger al lobby hotelero”. Afirman además que su aplicación ha afectado a la explotación de empresas y particulares.

Recursos de la CNMC

Las resoluciones de los jueces madrileños y canarios fueron consecuencia, entre otros, de recursos presentados por la Abogacía del Estado en representación de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), que viene reclamando a las diferentes administraciones una legislación más flexible para no perjudicar la libre competencia. A estos recursos también se sumaron asociaciones de defensa de este sector como la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur). 

Pablo Zubicaray, presidente de Fevitur, celebra que ya haya dos fallos a favor de los intereses de su sector. A su juicio, la sentencia en Canarias pone de manifiesto que la actividad del alquiler de viviendas de uso turístico "facilita la libre competencia en la prestación de servicios". "Además, las empresas que desarrollamos esta actividad somos actores fundamentales en el ecosistema de los alojamientos turísticos, de gran importancia para el crecimiento económico en nuestro país", señala.

En el otro lado, la asociación de empresas turísticas Exceltur reclama en el informe Alojamiento turístico en viviendas de alquiler: impactos y retos asociados [consultar, aquí] que estos inmuebles cuenten con seguros de responsabilidad civil, requisitos de habitabilidad mínimos, hojas de reclamaciones y que se ofrezcan contratos y facturas al cliente. Los hoteleros sostienen que el usuario también se ve perjudicado, ya que estas viviendas no cuentan con las exigencias de seguridad y limpieza de sus establecimientos. 

No obstante, estas sentencias pueden no ser las últimas. Esta misma semana las autoridades del regulador amenazaron a la Xunta de Galicia con llevarla a los tribunales si no cambia su decreto sobre alojamientos por temporadas pues, a su juicio, impide "precios competitivos" e impone limitaciones y requisitos excesivos a las empresas y particulares que promueven esta actividad.

En un requerimiento previo a la vía judicial, la CNMC insta al Gobierno del conservador a eliminar cuestiones como la prohibición del alquiler por habitaciones o la posibilidad de permitir a los ayuntamientos que limiten el número de viviendas turísticas en determinadas zonas o edificios. Además, según confirman a infoLibre fuentes del regulador, los funcionarios de la CNMC están preparando nuevos requerimientos sobre otras normativas que se han aprobado recientemente. 

En el ojo del huracán está ahora mismo el decreto con el que el Gobierno de Baleares (PSOE-Més) quiere poner coto a las viviendas turísticas no regladas. Esta norma incluye propuestas ya vetadas por los jueces en Canarias y cuestionadas por la CNMC en Galicia como que los ayuntamientos tengan capacidad para prohibir este tipo de alquileres en determinadas zonas. También otras como que sea considerado alquiler turístico aquel inferior a un mes de duración, que no se puedan comercializar con esos fines viviendas de menos de cinco años de antigüedad y que las comunidades de vecinos puedan impedir los pisos turísticos si así se acuerda en una reunión de la junta. 

El turismo como plaga

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¿Intercambio entre iguales? 

Más allá de las cuestiones relacionadas con la competencia o los derechos de los consumidores existe el debate sobre hasta qué punto las empresas que promueven el empleo de viviendas como alojamientos destinados al uso turístico fomentan un intercambio entre iguales lejos de los tradicionales hábitos de consumo. No es lo mismo alquilar una habitación de forma temporal a turistas a través de plataformas como Airbnb que utilizar esa misma plataforma como medio para arrendar de forma sistemática a turistas una vivienda. 

Una de las claves es hasta dónde llega el ánimo de lucro en medio de un terreno abonado por la incipiente legislación y el vacío fiscal. Y hasta qué punto estas plataformas compiten o no de forma desleal con el negocio tradicional. En este punto es relevante si se cobra o no por el servicio y cuánto se cobra. Por ejemplo, AirBnB, la plataforma de alquiler de casas entre particulares que trae de cabeza al sector de la hostelería, cobra a los anfitriones una comisión del 3% por cada reserva completada y a los huéspedes de hasta el 12%. El debate está sobre la mesa y hay posiciones encontradas.