Berlín, Nueva York y Portugal dan nuevos pasos hacia la regulación del alquiler

Dos de cada tres procesos de desahucio están directamente relacionados con las viviendas en alquiler. Es la constatación de una amenaza que venía afianzándose en el país durante los últimos años, según los datos más recientes del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Los desahucios por impago del alquiler crecieron un 5,2% en el primer trimestre del año, hasta alcanzar el total de 10.224. Se trata de la séptima subida interanual seguida. Una realidad que, denuncian los sindicatos y las organizaciones sociales, pide a gritos una regulación.

El mandato todavía no ha sido escuchado por las instituciones españolas –con la excepción de Cataluña–, pero sí existen países donde los gobiernos llevan años poniéndose manos a la obra.

Álvaro Ardura, profesor de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, pone por delante que "las comparaciones hay que hacerlas con un poco de cuidado", pero lo cierto es que "el problema de la vivienda es global y hay muchas instituciones de todo el mundo –empezando por Nueva York, que es la meca del capitalismo– que están intentando atajarlo".

Jaime Palomera, portavoz del Sindicat de Llogaters, sostiene que "lo que muestran los países, tanto en Europa como en EEUU, es que regular los precios depende de voluntad política". El modelo que propone el sindicato en suelo español pasa por regulaciones que vinculen los precios con el nivel de ingresos. Cataluña, explica, es hasta el momento el ejemplo más próximo a sus aspiraciones, pero se queda corto. En la comunidad se ha construido un índice de precios, "a imagen y semejanza del alemán", que sin embargo refleja un "contexto de burbuja en el mercado". Un índice que permite además efectuar subidas de entre el 10% y el 15% sobre los límites impuestos. "Es ineficaz por muchos motivos", dice el portavoz, pero especialmente porque "refleja precios irreales" en lugar de funcionar sobre "variables socioeconómicas".

Ardura cree importante, como primer paso, plantear una cuestión clave: "¿Es admisible no hacer nada en un contexto de subida y precios desbocados?". A partir de ahí, entiende, "posibilidades regulatorias hay bastantes". Opciones que, además, es necesario combinar con otras medidas, como la creacion de un parque de vivienda social o la movilización de la vivienda vacía.

Portugal, Nueva York, Berlín

Los pasos más recientes se han dado en tres territorios: Portugal, Nueva York y Berlín.

En el caso del país vecino, el próximo 1 de julio se pondrá en marcha el Programa de Arrendamiento Accesible (PAA), una herramienta de carácter voluntario pensada para dinamizar el mercado del alquiler y favorecer a la ciudadanía. El programa marca que la renta de la vivienda en alquiler sea por lo menos un 20% inferior al precio de mercado. De esta manera, el país luso limita los precios en base a la combinación de dos factores: la zona donde se encuentra la vivienda y la tipología del inmueble. Lisboa ocuparía el escalón más alto y se configuraría como la región más cara.

Los arrendadores dispondrán de beneficios fiscales y los arrendatarios tendrán que cumplir una serie de condiciones: la principal, no ganar más de 35.000 euros al año o 45.000 euros para las parejas. Asimismo, la duración del contrato debe alcanzar un mínimo de cinco años, pudiendo ser de nueve meses en el caso de alojamiento para inquilinos que cursen estudios superiores.

En cuanto al Estado de Nueva York, su Senado acaba de aprobar una ley destinada a regular los alquileres y combatir de esta manera el alza de los precios para "proteger a los inquilinos". Lo cierto es que la estrategia no es nueva, sino que trata de mejorar y pulir una dinámica ya conocida en el territorio. El nuevo paquete de medidas impedirá, por ejemplo, que los propietarios aumenten un 20% el precio del alquiler una vez la vivienda se quede vacía. En caso de reformas, además, el arrendador sólo podrá ejecutar una subida del 2% como máximo.

Irene Escorihuela, directora del Observatori de DESC, recuerda que en el caso neoyorquino las viviendas llevan sometiéndose a control desde la década de los ochenta. "Han ido perdiendo viviendas que estaban controladas, como pasa en España con la protección oficial", relata. La nueva ley, por tanto, "fortalece el sistema que ya tenían". Lo que se hace allí es "mirar el porcentaje de vivienda vacía y si es muy bajo, como ha pasado hasta ahora, se impone un control de los precios". Funciona así porque se entiende que la escasez de vivienda vacía limita la capacidad de los ciudadanos de acceder a un piso.

Respecto a Berlín, la ciudad acaba de anunciar que, a partir de 2020 y con efecto retroactivo, el precio de los alquileres quedará congelado por cinco años. El objetivo es que el precio de la vivienda en alquiler no supere el límite fijado por la administración y quede paralizado a niveles acordes a los alquileres de referencia en sus respectivas zonas. Quien no cumpla, además, podrá ser sancionado.

Alemania partía de una ley aprobada en 2015 cuyo principal problema, sostiene Palomera, tiene que ver con sus múltiples excepciones. Por ejemplo, detalla, la norma permite esquivar la regulación en caso de reformar la vivienda. "Este tipo de regulaciones nos parecen tímidas e ineficaces, pero demuestran que ha habido voluntad política", observa Palomera. La congelación anunciada por Berlín, reflexiona, podría ser un "primer paso" en el buen camino, especialmente por su carácter retroactivo. "Eso implicará que si hay precios que se han subido respecto a los índices de ahora, tendrán que ser ajustados a la baja", explica. El paso dado por Berlín, presagia Palomera, "tendrá un impacto que va a reverberar en los gobiernos de Europa".

El resultado en Berlín, completa Escorihuela, fue "una subida de los precios del 20%" en el último lustro, de manera que el encarecimiento, aunque de forma más tenue, ha seguido avanzando. "La congelación viene un poco para paliar eso", analiza. Además, coincide, "tenía muchas excepciones y se escapaban muchas viviendas". También Escorihuela destaca que la ley se prevea retroactiva, porque el anuncio de una regulación suele provocar una suerte de efecto avalancha. "Cuando se aprueban normativas así, suben los precios, aprovechan para hacerlo", de manera que el efecto retroactivo podría evitar este tipo de dinámica.

Ardura, por su parte, cree que el modelo de Berlín resulta interesante. Frente a las críticas a la primera norma, destaca el arquitecto, "la respuesta de Berlín no ha sido anular el modelo anterior, que limitaba los incrementos, sino reforzarlo".

Algunos precedentes

Las novedades y las actualizaciones en suelo portugués, berlinés y neoyorquino tienen precedentes. En Italia, por ejemplo, existe un "sistema de fijación de precios máximos y mínimos que ha permitido que en Roma, desde 2004, se vengan regulando los precios con arreglo a los acuerdos con asociaciones de inquilinos y propietarios", explica Palomera.

En Francia, el Gobierno socialista de François Hollande intentó en 2015 tomar las riendas del problema. Aprobó la Ley Alur –de acceso a la vivienda y la renovación de la planificación urbanística–, que establecía un precio de referencia para el metro cuadrado que el propietario no podía exceder por encima del 20% ni rebajar por debajo del 30%. En 2018, el Gobierno de Emmanuel Macron implementó la Ley Elan –de evolución de la vivienda y urbanización digital–, una regulación de precios por un periodo de cinco años, similar a la alemana, que permite "subidas moderadas y que sancionará a quien las supere".

Uno de los problemas en Francia, entiende Escorihuela, es quién puede denunciar y quién no en caso de detectarse irregularidades. "En París sólo pueden hacerlo los inquilinos, que difícilmente van a denunciar a sus caseros", sostiene. No obstante, matiza, en la capital francesa "es mucho más difícil echar a los inquilinos porque se encadenan los contratos". En el país galo, además, existe un límite del aumento de precio entre contrato y contrato, de forma que "al cabo de tres años sabes que no se producirán subidas desbocadas".

Irlanda es otro de los ejemplos mencionados, aunque con una regulación "bastante laxa" desarrollada en 2017. En este caso, si las ciudades identifican determinadas zonas como tensionadas –es decir, donde existe una desproporción respecto al precio del alquiler–, entonces estas áreas tienen la posibilidad de regular los precios marcando una subida anual del 2% como máximo. El problema, sostiene Palomera, es que "cuesta mucho demostrar a los entes locales que una zona sea tensionada". Escocia también planteó algo similar en 2016, pero hasta ahora el desarrollo ha permanecido estancado.

Las rentas de alquiler cierran junio con una subida de casi el 4,5%, la cifra más alta desde marzo de 2018

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Los ejemplos siguen creciendo a medida que la perspectiva temporal se amplía. En Holanda existe un sistema de puntos, que "muy a menudo los propietarios se saltan, pero los inquilinos tienen derecho a reclamar y cuando el precio supera lo establecido, se ajusta", explica Palomera. En Dinamarca, en la década de los noventa se decidió regular "aproximadamente el 80% del parque de vivienda privado y ahí el sistema permite subidas de uno o dos puntos por encima del IPC", de modo que la regulación es "más garantista". En Viena, la administración fija un precio de cinco euros netos por metro cuadrado por ley en el mercado privado, aunque la clave en la capital austriaca tiene que ver con la alta disponibilidad de vivienda social.

En Canadá y un total de seis estados de EEUU, "existen sistemas de regulación que en la mayoría de casos son de larga trayectoria" y beben de "luchas lideradas por los movimientos de derecho a la vivienda". Estos movimientos, en una primera etapa, batallaron por el control de los precios y después se encaminaron a una segunda generación de regulación.

Para Escorihuela "no hay ningún modelo ideal", pero sí hay lecciones tras años de experiencia. Vincular el precio del alquiler a la renta, establecer un buen sistema de multas, garantizar inspecciones por parte de la administración, limitar el número de excepciones o que la regulación se impulse con carácter retroactivo son algunas de las características que cualquier norma futura debería, a juicio de la experta, incorporar.