Los fondos especulativos y las compras para alquiler animan el sector inmobiliario

En enero, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 20.913, un 20% más que en el mismo mes de 2014. Aunque hay más estadísticas -las de los notarios, por ejemplo- y no siempre son coincidentes, las publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran ocho meses consecutivos de incremento en el número de hipotecas. Algunos bancos vuelven a ofrecer ventajas de la época de la burbuja: hipotecas por el 100% del valor de la vivienda y préstamos para la adquisición de suelo.

Pero antes de concluir que el fin de la crisis es una realidad para el sector inmobiliario hay que preguntar quién compra vivienda y por qué. El expresidente del Banco Hipotecario, Julio Rodríguez, lo tiene claro: quienes están empujando la actividad son los fondos de inversión y los ahorradores que, afectados por la caída de los tipos de interés, adquieren viviendas para alquilarlas y obtener rendimientos que ya no son posibles con los depósitos.

"Aunque no hay estadísticas sobre aquellos que compran vivienda por primera vez" asegura Rodríguez "sabemos que el 40% de las ventas se realizan sin hipoteca y sabemos que la vivienda se ha convertido en una alternativa de inversión por la caída en los rendimientos de los depósitos de ahorro". 

Búsqueda de rendimiento

Además de los ahorradores a la búsqueda de rendimientos, las operaciones inmobiliarias tienen como protagonistas a los fondos de inversión especulativos. Las firmas internacionales como Blackstone o Goldman Sachs han demostrado que, con los precios actuales, las operaciones especulativas son posibles y atractivas. 

Blackstone adquirió1.860 viviendas en alquiler de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid  y Goldman Sachs -junto a Azora- compró 2.935 pisos al Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid (Ivima). Fueron operaciones que abrieron camino a otros fondos de menor dimensión pero muy activos.

Compran los inversores no afectados por la crisis -compran en Madrid, Barcelona y zonas costeras muy vinculadas al turismo- y no compran los golpeados por el desplome que comenzó en 2008. Con salarios bajos, la hipoteca es un simple deseo. Según un estudio de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), en el 50% de los contratos el salario no supera los 889 euros mensuales de media. "De ahí el auge del alquiler" señala Rodríguez.

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La mayor actividad en el sector inmobiliario va acompañada de ofertas bancarias que recuerdan los tiempos precrisis.  "Vuelven las hipotecas por el 100% del valor de la vivienda y los préstamos para la compra de suelo" apunta Rodríguez.

La financiación del 100% del valor de la vivienda era algo habitual antes del estallido de la burbuja. A partir de ese momento, lo normal ha sido financiar como mucho el 80%. Pero ya hay entidades que han decidido arriesgar un poco más. Ibercaja y Caja Ingenieros comercializan hipotecas que, según los casos, pueden llegar al 100% del valor de la vivienda.

La reactivación del sector inmobiliario se enfrenta, pese a todo, a un enorme stock de viviendas todavía vacías. ¡Cuántas? Las cifras son diversas, según la fuente. La Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) estima que a finales del 2014 quedaban en España sin vender ni arrendar un total de 439.617 viviendas, un 36,26% menos que las 689.787 con que contaba en 2009.  Otras cálculos, sin embargo, elevan la cifra por encima de las 600.000 viviendas vacías.