El nuevo mapa autonómico deja el tope de precios de los alquileres en papel mojado

Las partes fundamentales de la Ley de Vivienda tendrán, previsiblemente, poco recorrido. Tras el vuelco electoral del 28M, que ha teñido de azul gran parte del mapa autonómico, los socialistas han perdido la posibilidad de declarar mercados de alquiler tensionados en cinco grandes ciudades en las que viven más de dos millones de personas y donde el alquiler tiene un coste asfixiante para las familias: Palma, Valencia, Alicante, Las Palmas de Gran Canarias y Santa Cruz de Tenerife. Solo la Generalitat, gobernada por ERC, está dispuesta a aplicar el tope en Barcelona. En el aire queda la postura del Gobierno vasco sobre Donosti, Bilbao y Vitoria: el PNV está en contra, pero los socialistas tienen las competencias de vivienda en el Ejecutivo autonómico.

El ascenso del Partido Popular ha provocado que el PSOE pierda seis de las ocho comunidades autónomas en las que gobernaba: la Comunidad Valenciana, Aragón, Baleares, Extremadura, Canarias y La Rioja. En cuatro de ellas, necesita a Vox para gobernar, mientras que en La Rioja podrá hacerlo en solitario. La aritmética en el parlamento de Canarias hace que el pacto más probable devuelva a Coalición Canarias al Ejecutivo, con apoyo del PP. Por último, también ha cambiado al azul Cantabria, antes gobernada por PRC, y que ahora podría ser gobernada por un gobierno de coalición de PP y Vox. 

Este vuelco hace que el PP tenga amplias posibilidades de acabar gobernando en solitario o en coalición en 12 comunidades autónomas, más las ciudades de Ceuta y Melilla. Esto eleva a los conservadores la potestad de declarar mercados tensionados en 35 capitales de provincia, de las que ocho tienen un grave problema con el alquiler. 

En estas comunidades no se aplicarán, por tanto, las medidas relacionadas con el control de los precios. Es decir, no declarar zonas tensionadas cuando el alquiler supere el 30% de la renta media de los hogares o crezca tres puntos por encima del IPC; no limitar los precios del alquiler en estas zonas, con especial referencia a las viviendas que sean propiedad de grandes tenedores. 

Ni Madrid, ni Palma, ni Valencia… la ola azul se traga el tope de precios

Palma no tendrá tope de precios. La capital balear es la segunda, según las estadísticas del portal inmobiliario Idealista, que tiene mayor problema con el alquiler: los ciudadanos destinan, de media, el 37% de su sueldo a sufragar la cuota, un porcentaje que asfixia a muchas familias palmesanas. Ubicada en la isla de Mallorca, la ciudad ha sufrido un fuerte proceso de gentrificación provocado por el turismo, que ha elevado los precios a niveles insólitos.

También quedan descartadas Valencia, Alicante, Las Palmas de Gran Canarias y Santa Cruz de Tenerife al perder el PSOE la gestión de la Comunidad Valenciana y de Canarias. Estas cuatro ciudades ocupan el 5º, 6º, 10º y 12º posición en el ranking de ciudades españolas con mayores problemas del alquiler. En la capital valenciana, el alquiler, de media, supone un 33% del presupuesto familiar, mientras que en Alicante es del 32%. En Las Palmas de Gran Canaria, se lleva el 28% y en Santa Cruz de Tenerife, el 27%. La media española se sitúa en el 25%, aproximadamente. 

Tampoco se aplicará en Madrid, tercera ciudad del ranking, un hecho que era previsible ante las posibilidades del Gobierno de Isabel Díaz Ayuso de revalidar en las urnas. Otras ciudades que estaban descartadas eran Málaga, Sevilla, Cádiz y Granada, dado que en Andalucía no ha habido elecciones y el Gobierno de Juanma Moreno ya anunció su oposición a la Ley de Vivienda.

¿Qué pasará en Barcelona?

Barcelona y Pamplona, son las dos únicas ciudades, a priori, con posibilidades reales de que se aplique el tope de precios. En el caso de la capital catalana, la escasez de vivienda y la alta demanda de alquileres ha provocado una gran tensión de precios que de media supone un lastre del 40% de los presupuestos de los hogares. Esquerra Republicana, que ostenta el poder en la Generalitat y por tanto, la potestad de declarar zonas tensionadas, ya ha confirmado que va a poner en marcha el proceso.

El uso de esta herramienta allanaría el camino a que Barcelona vuelva a contar con una limitación de precios, que ya estuvo vigente desde que en septiembre de 2020 se aprobó la ley catalana de la vivienda. El Tribunal Constitucional anuló en 2022 la limitación de precios. Hace dos semanas, el conseller de Vivienda de la Generalitat, Juli Fernández, afirmó en una entrevista en Ràdio Estel que sí iban a aplicar la nueva limitación.   

Queda en el aire qué pasará en el caso de que la alcaldía pase a manos de Xavier Trías, un candidato que no ha dejado clara su postura ante la Ley de Vivienda. Fuentes de la Generalitat y del Gobierno no han respondido a las consultas de infoLibre sobre qué pasaría en el caso de que el Ayuntamiento, en manos de Trias, rechazara la declaración de zonas de precios tensionadas, y por tanto la aplicación de los topes del alquiler. En principio, un Ayuntamiento tiene potestad para pedir que se declare una zona como tensionada, pero no queda claro si tiene capacidad para frenar el proceso en caso de oposición. Fuentes expertas en la materia señalan a infoLibre que es "bastante difícil" aplicar una política de este calado con la oposición del propio Ayuntamiento.

En principio, no está claro qué haría Xavier Trias, en caso de ser elegido alcalde. Su partido, Junts, votó en el Congreso de los Diputados en contra de la ley, pero el candidato ha mostrado mensajes ambiguos a la hora de aplicar la norma, una vez aprobada. Según informó el diario El País, Trias se abrió a aplicarla: “Si se aprueba una ley habrá que aplicarla, no entiendo la desobediencia”. El futuro dependerá de Esquerra Republicana: si apoya a ungir al candidato socialista, Jaume Collboni, que necesitaría los votos nacionalistas y de Barcelona en Comú. En caso contrario, la vara de la alcaldía recaería en la lista más votada, es decir, en Trias.

¿Y en las capitales vascas?

Aunque menos probable, también queda una posibilidad de que el tope de precios se materialice en las capitales vascas. El Gobierno vasco, liderado por el PNV, con los socialistas como socios minoritarios, se está tomando un tiempo para evaluar si aplica determinadas partes de la Ley de Vivienda y cómo hacerlo. El PNV votó en contra de la legislación y la ha criticado duramente, al considerar que cercenar “competencias exclusivas de Euskadi”.

No obstante, precisamente estas competencias recaen en el departamento de Planificación Territorial, Vivienda y Transportes, que es regentado por los socialistas. La diferencia de las sensibilidades en el Ejecutivo de coalición vasco hace que este vaya a hilar fino a la hora de aplicar la legislación. Fuentes del Gobierno vasco han señalado a infoLibre que el camino aún es largo: la administración está en proceso de recoger datos para ver en qué zonas de qué ciudades existe un problema con el alquiler.

El País Vasco, a diferencia de otras comunidades, sí cuenta con un registro actualizado de los precios del alquiler, por lo que el trabajo estadístico ya tiene una gran parte avanzada. No obstante, las fuentes consultadas señalan que el trabajo que queda se pretende hacer con mucho detalle y rigor, lo cual “requiere tiempo”. 

El Pleno del Ayuntamiento de Donosti, una de las ciudades con mayor problema del alquiler, donde este supone de media un 31% del presupuesto familiar, ha aprobado una moción recientemente instando al Gobierno vasco a poner en marcha el proceso para declarar zonas tensionadas y limitar precios. La moción, presentada por EH Bildu, ha sido secundada por el PSE-EE, pero también por el PNV, pese a que votó contra la Ley de Vivienda en el Congreso. Solo el PP votó en contra.  

Medidas que sí son obligatorias

Al margen de que el nuevo mapa autonómico impida la aplicación de los puntos fuertes de la Ley de Vivienda, hay otras muchas medidas que sí son obligatorias para todo el conjunto del Estado. La de mayor impacto es la limitación de los alquileres de un 2% en 2023 y de un 3% en 2024. Antes del 31 de diciembre de ese año, se debe diseñar y aprobar un nuevo índice de referencia al que quedarán vinculados todos los contratos en vigor. 

También se aplica la batería de medidas pensada para dificultar los desahucios de personas que sufran vulnerabilidad económica, especialmente cuando el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles. Por ejemplo, prohibe desahuciar sin fecha predeterminada, se incluyen nuevas prórrogas para los lanzamientos y da acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales. No obstante, sí serán las comunidades autónomas las que deben articular mecanismos propios para mediar y forzar a los fondos buitres a aceptar medidas de alternativa vacacional, otra herramienta que ofrece la ley (por ejemplo: alquileres sociales bonificados o realojamientos de vulnerables). 

Se establece también la calificación indefinida de la vivienda protegida, y se someterán a un régimen de protección pública permanente. No obstante, los mecanismos habilitan a las comunidades autónomas, por ejemplo, para autorizar la venta de una vivienda protegida o a ejercer el derecho de tanteo y retracto para quedarse con la vivienda en caso de que quiera ser vendida en lotes a un gran tenedor. Esto quiere decir que tampoco se aplicarían estos mecanismos, en caso de que los gobiernos autonómicos no lo deseen.

Desde el 1 de enero de 2024 serán de aplicación nacional las deducciones del IRPF para estimular la oferta del alquiler a precios asequibles, que premia el alquiler a arrendatarios jóvenes, que rebaje el precio o que rehabilite la vivienda. Los intermediarios de la compraventa o de los procesos del alquiler también deberán suministrar información a los potenciales compradores o inquilinos, si estos la requieren. También queda prohibido el cobro, por parte de la inmobiliaria, de los gastos de honorarios al inquilino. Estos serán a cargo del arrendador. Estos tampoco podrán cargar al inquilino con gastos extras.