Los afectados por el fuego pagarán de su bolsillo lo que exceda de la póliza: cómo y cuánto cobrarán

La promotora Fbex ofrecía a sus clientes potenciales "la máxima calidad en materiales de construcción", unas "modernas instalaciones, acabados y equipamientos” y la aplicación de "rigurosos controles de calidad durante todo el proceso de edificación". Es lo que se afirma en el vídeo con el que presentaba el complejo situado en el barrio de Campanar de València que ha acabado devorado por las llamas. Una promoción de 138 “privilegiadas viviendas”.

La empresa, que comenzó en 2005 a levantar el edificio de dos bloques separados por la escalera de servicios de ascensores, uno de ellos ahora completamente calcinado, se fundó en Barcelona y creció al calor de la burbuja inmobiliaria. Operaba, a través de su sociedad comercializadora JPSica, además de en Cataluña, en zonas como Baleares, Murcia, la propia Comunitat Valenciana, Aragón y Asturias y llegó a tener 70 puntos de ventas. Pero acumuló una deuda de 1.500 millones de euros y quebró, presentando concurso de acreedores un lustro después, en 2010, con 640 millones de débito y activos inmobiliarios en poder de los bancos acreedores por valor de 165. A la deuda con la banca, Fbex unió 27,7 millones que dejó a deber a las administraciones públicas y parte de sus activos y créditos fueron traspasados a la Sareb, el denominado banco malo español. La sociedad se extinguió finalmente en 2022. En su última etapa estuvo liderada por Juan Parada, empresario quien consta ahora como administrador único de Nunda Project SL y Juanpar II SL y como consejero delegado de Catalana Internacional de Valoraciones SA, según información registral.

El empresario saltó a la esfera judicial por haber declarado como testigo en el juicio por blanqueo de capitales contra Jordi Pujol Ferrusola, hijo del ex presidente de la Generalitat, Jordi Pujol, aunque negó ante el juez conocer a algún miembro de la familia. También durante el juicio al "Madoff" español, Germán Cardona, condenado por defraudar 390 millones de dólares a 186.000 personas, la Fiscalía apuntó que éste habría llevado a cabo operaciones de compraventa de inmuebles con la promotora inmobiliaria.

La promoción de viviendas en el punto de mira fue financiada por Banesto, en cuyas manos acabó, y fuentes del ámbito inmobiliario anotan que “intentaron vender los pisos por encima del promedio de los algo más de 3.500 euros” asociado a inmuebles similares, aunque ni siquiera se pudo completar la enajenación de los 138 pisos que componen el edificio antes de entregarlo al banco. Muchos, según las fuentes consultadas, volvieron años después al mercado "con precios en algunos casos un 50% por debajo del inicial de venta" y, aunque se muestran "prudentes" a la hora de valorar lo sucedido, reconocen que no les resulta "extraño" que "se hable de ahorro de costes en los materiales de construcción" porque "fue algo característico del final del boom inmobiliario, cuando se cerró el grifo del crédito".

Muchos de los propietarios de los pisos arrasados por las llamas escaparon de ellas con lo puesto y hay quienes se han quedado incluso sin documentación, si bien podrán solicitar en el registro de la propiedad de València número 5 las certificaciones de dominio y cargas con las que acreditar sus derechos y hacerlo sin coste económico. Mientras, las aseguradoras, a las que deberán recurrir los afectados, han empezado ya a moverse. El tiempo corre, pese al shock de quienes se han quedado sin casa.

La Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro establece que tanto la comunidad de propietarios del edificio como cada uno de los dueños de las viviendas deben notificar a sus compañías el siniestro en un plazo de siete días “salvo que se haya fijado en la póliza un plazo más amplio“. Una vez realizada esa comunicación, las aseguradoras contarán con 40 días para ofrecer las indemnizaciones, aunque es previsible que en esta ocasión pueda demorarse, teniendo en cuenta que será necesario aportar los informes que realicen los bomberos para acreditar los daños. La normativa permite, asimismo, sustituir el pago por la “reparación o reposición del objeto siniestrado“, si lo acepta el asegurado.

¿Qué seguros intervienen en este tipo de circunstancias? Desde la patronal de las entidades de seguros Unespa explican que en el fuego de València lo harán tres de multi riesgos -éstos han sustituido al antes común seguro puro y exclusivo contra incendios-: el de la comunidad de propietarios, que cubrirá daños en la construcción y en las zonas comunes como el portal, las escaleras, los ascensores, los jardines...; el del hogar, ligado a las estructuras y los enseres de los pisos de cada propietario, y que incluye la posibilidad de que quienes tenían viviendas en alquiler puedan recibir dinero por la pérdida de las rentas en las condiciones estipuladas en el contrato; y, por último, el seguro de comercio, que da cobertura a los locales. Adicionalmente, si la póliza sumaba la cobertura de pérdida de beneficios, el negocio podrá recibir una cuantía por la paralización de su actividad comercial en las condiciones estipuladas en el contrato por tratarse de un daño material. Por su parte, los propietarios del local alquilado podrían recibir fondos por la pérdida de las rentas en las condiciones estipuladas en el contrato, si hubieran contratado esa opción.

Junto a lo expuesto, la Policía judicial determinará a través de su investigación si existe algún tipo de responsabilidad relacionada con el inicio y propagación del incendio que pueda dar lugar a que intervenga algún seguro de responsabilidad civil adicional. Por otra parte, si alguna de las personas fallecidas tenía un seguro de vida o accidentes, su compañía indemnizará a los beneficiarios que hubiera designado en el contrato, de acuerdo a lo informado desde la patronal.

¿Cuánto pagarán? De acuerdo a lo indicado desde el sector, "habrá que determinarlo caso a caso". Pero los importes desembolsados no podrán superar nunca el valor del bien destruido o del límite estipulado en el contrato, el llamado “capital asegurado” o “suma asegurada”, esto es, la cuantía máxima que abonará la aseguradora por los daños producidos. Con todo, si los afectados no están de acuerdo con la compensación que les proponga la aseguradora, tienen derecho a presentar una reclamación ante ella. Ésta tendrá un mes para responder y si la contestación es negativa, aún se podrá recurrir a la Dirección General de Seguros, según marca la normativa vigente.

Una de las compañías implicadas en el siniestro, Mapfre, aseguradora de la comunidad de propietarios y al menos una treintena de propietarios individuales, ha anunciado que pagará de forma inmediata tanto lo correspondiente al “contenido”, es decir, el valor asegurado de los bienes de las viviendas, conforme a las cuantías determinadas en cada póliza; como los gastos de alquiler de una vivienda provisional, otros 12.000 euros por casa, que es la cantidad máxima establecida en la cobertura de inhabitabilidad. Y no es la única. Desde el sector aseguran que otras compañías han puesto en marcha la maquinaria para adelantar los pagos, sobre todo la parte del contenido para que sus clientes puedan "tener liquidez". El Santander, por su parte, se hará cargo de gastos de alojamiento y ha realizado un abono inicial de 3.000 euros.

Para conocer la causa, "como mínimo tres meses"

El presidente de la Asociación de Peritos de Seguros y Comisarios de Averías (APCAS) de la Comunitat Valenciana, Juan Antonio de Diego, señala a infoLibre que "se tardarán como mínimo tres meses", en "conocer exactamente cuál ha sido la causa del incendio" porque habrá que "enviar material a laboratorios", entre otras cuestiones. Pero defiende que "esto no afectará a las indemnizaciones". "Las compañías de seguros tendrán que cumplir con el contrato, porque tiene la garantía básica de incendio tanto la póliza comunitaria como las de las viviendas", agrega, para matizar que los hipotecados sí tendrán que comprobar si "tienen una cláusula en la que se diga que la indemnización primero se utilizará para liquidar pendiente de hipoteca de los bancos". "Pero -insiste- , la causa del fuego no tiene por qué afectar a la indemnización porque ha habido un incendio, está claro. En lo que sí puede influir es en la responsabilidad del siniestro, bien sea de quien mantiene el edificio, del constructor...". En relación al último, apostilla que sería "difícil pedir una responsabilidad tan antigua", ya que "hace 14 años que se hizo el edificio y la constructora está liquidada, además de que los materiales de construcción estaban permitidos en la normativa de aquella época", finaliza. 

De su lado, el abogado Ferrad Brugalada avisa de que enfrentarse a los trámites que tienen por delante las personas que han perdido sus hogares "emocionalmente va a ser difícil" y les aconseja que "busquen asesoramiento externo, igual que cuando vas a comprar un coche hablas con tu mecánico o una casa con un arquitecto". "En esas circunstancias recomendaría que consultaran con un abogado en los pasos que se van a producir porque las prisas siempre son malas consejeras", resume. Cree que "el punto clave va a ser el informe de los Bomberos y el de la Administración, si se decreta o no la ruina total del edificio" y advierte de que "aparte de lo que han perdido ya, lo que pueden llegar a perder, en función de cómo se deriven las responsabilidades, puede ser muy grande porque los seguros van a cubrir hasta el límite contratado, el exceso lo van a tener que poner de sus bolsillos los comuneros -propietarios- y el principal activo que tienen las familias en este país es su vivienda y ellos la han perdido", concluye. 

Otras fuentes jurídicas complementan que "el drama será para quienes no estén asegurados, que tendrán que depender de las ayudas públicas que se puedan habilitar, y ya sabemos cómo funcionan...", ironizan. De momento, la Generalitat y el Ayuntamiento valenciano han anunciado un paquete de medidas urgentes que incluyen de 6.000 a 10.000 euros para hacer frente a las primeras necesidades de estos días. Y el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha proclamado desde Valencia que el Ejecutivo proveerá "ayudas de todo tipo" a las dos anteriores administraciones mencionadas para atender a los damnificados. 

Las entidades aseguradoras sufragan a los beneficiarios de pólizas unos 600 millones de euros al año en concepto de cobertura de daños por incendios, según se desprende de un informe de 2022 elaborado por Unespa, junto con Cepreven y Tecnifuego, con datos de 25 entidades que suponían una cuota de mercado de alrededor del 78%.