¿Encantador ático por 130.000 euros? No, zulos de 10 metros como muestra de una especulación sin límites

Es una forma de desahogo. En redes sociales se pueden leer mensajes de usuarios que critican los eufemismos que se emplean para vender casas como tildar de "piso cardiosaludable" a uno sin ascensor, o que se pidan “180.000 euritos" por viviendas a las que antes se las “llamaba un trozo de nave industrial, de 60/70 metros cuadrados”. En X existe desde hace años un perfil en el que se ironiza sobre los zulos o los “cuartos de escoba” que se anuncian en portales como Idealista. En este sitio de internet se puede encontrar, en el momento de elaborar esta información, un ático situado en la zona de Lavapiés-Embajadores de Madrid, que cuesta 135.000 euros como “el lugar donde tus sueños urbanos se hacen realidad”. Tiene 11 metros construidos, 10 útiles, no dispone de habitación y está en un edifico levantado en 1900 sin ascensor.

También se muestra como un luminoso inmueble en la misma zona, un estudio de 16 metros cuadrados construidos en 1890, 14 útiles, sin habitación y con el espacio justo para colocar un mini colchón en un altillo. Se piden por él 128.000 euros y sus propietarios se agarran para promocionarlo a la “gran variedad de servicios” que ofrece el barrio y a la “excelente comunicación” con la que cuenta.

Y hay más. En otra calle de la capital madrileña se esconde un “verdadero tesoro”. Un “encantador piso reformado”, que destaca por "su diseño diáfano”, pese a que son en total 20 metros cuadrados. Su precio es de 130.000 euros y en el propio anuncio se afirma que “es una oportunidad ideal para quienes desean invertir en el mercado inmobiliario y obtener un retorno significativo” y se avisa de que “puede contener errores”.

Sin salir de Madrid, por un cuarto piso de 20 metros cuadrados de un edificio del año 1900, con dormitorio en altillo, se llegan a demandar 143.000 euros. Se recurre otra vez a la ubicación y al barrio para que se apueste por él como “primera vivienda o para hacer una pequeña inversión”.

En Ciutat Vella, en Barcelona, hay un estudio “simplemente, cuco y genial”. Eso sí, no muy grande. Posee 11 metros y nueve realmente útiles por los que reclaman 157.000 euros.

En otro punto de España, en la zona Huerta Nueva-Jardín de Málaga, se ofrece un estudio de segunda mano sin habitación, con 27 metros cuadrados construidos y “para reformar” por 75.000 euros. Cerca, “en pleno corazón de Marbella”, se busca vender por 69.000 euros una edificación “rodeada de comercios y a pocos minutos del centro”. Un “acogedor estudio de 20 metros cuadrados, diseñado en un concepto de espacio abierto” que “ofrece una distribución funcional y moderna”, pese a ser un local convertido sin luz natural al ser un sótano, como se reconoce en el mismo anuncio.

Hay ejemplos en múltiples puntos del país y cabe hacerse una pregunta: ¿no tiene que tener una vivienda unas condiciones mínimas para ser habitable?

Unos requisitos básicos... o no

Fuentes del sector indican que existe un documento administrativo que acredita que una vivienda “reúne las condiciones básicas” para morar en ella que es la “cédula de habitabilidad”. Para adquirirla, el inmueble debe contar con una serie de características, entre las que se encuentra tener una superficie útil mínima de unos 36 metros cuadrados, una distribución de los espacios con unas estancias imprescindibles como un comedor, una habitación, de, como poco, seis metros cuadrados; un aseo; o un equipamiento de cocina. Se fija una altura mínima entre el pavimento y el techo de unos 2,50 metros o incluso de las puertas, entre otras cuestiones; además de que incluye cumplir la normativa vigente de eficiencia energética. Las fuentes sondeadas inciden en que “puede haber algunas variaciones” de esas condiciones, dependiendo de la región en la que se halle el inmueble, y su vigencia puede ser igualmente diferente por territorios, “aunque por lo general es de 15 años”, resumen.

Según trasladan desde Idealista a infolibre, “todos los pisos tienen que tener el certificado de habitabilidad, o al menos encontrarse en trámites”, para poder publicar el anuncio en su página de internet, “y lo mismo con el certificado energético”.

Pero, lo cierto es que, esa cédula “no es obligatoria en todo el territorio español”, según apuntan las fuentes consultadas. Hay comunidades en las que no es necesaria al vender o comprar una casa. El listado: Madrid, Andalucía, Aragón, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia y País Vasco. Aunque, no tenerla puede “suponer problemas a la hora de contratar los suministros de luz, gas, agua…; o de pedir una hipoteca, por ejemplo, dado que hay bancos que te la pueden denegar sin ese documento”, hacen notar. 

En relación a las áreas del país libres de esa obligación, fuentes del ámbito de la arquitectura explican que se trata de “un mecanismo que en algunos de los territorios se ha sustituido por la licencia de primera ocupación, que se tiene que poder tramitar en un tiempo y, si la administración no lo hace, opera el silencio positivo y se entenderá por concedida”, deslizan.

Hay normativa, pero se impone el mercado

Desde Cataluña, fuentes del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) confirman que no en todas las autonomías se exige la cédula de habitabilidad, pero mantienen que la ciudadanía tiene otras herramientas a las que aferrarse. Aluden a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es estatal y que determina que “una vivienda tiene que tener unas condiciones básicas de habitabilidad que impliquen que se pueda vivir de forma segura, cómoda y saludable”. Aunque “esto es muy genérico”, reconocen, engarzan que “la jurisprudencia mayoritaria dice que la casa ha de tener una estructura segura, ser sólida, estable y no generar riesgos de sufrir daños graves” para quienes vivan en ella. Asimismo, debe “tener acceso a los servicios básicos de agua potable, electricidad, gas… y condiciones higiénicas de limpieza” y que garanticen que “no haya elementos que puedan poner en riesgo la salud como plagas o residuos acumulados, humedades…”. Junto a lo expuesto, debería haber “ventilación y luz natural, aislamiento térmico e instalaciones, como las tuberías, en buen estado”. 

De su lado, el arquitecto Alfredo Carda, aporta, en relación al tamaño mínimo que habría de tener un habitáculo para poder ser utilizado como vivienda, que hay que guiarse por lo marcado en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) municipales. Y advierte de que los más actuales permiten “destinar a uso residencial viviendas y apartamentos” y en concreto en los últimos, si están en edificios históricos, se puede reducir “casi discrecionalmente”.

Es consciente de que algunos de los pisos que se ofertan en los portales inmobiliarios van en contra del “artículo 47 de la Constitución que recoge el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”. En él se asevera que son los poderes públicos los que tienen que promover “las condiciones necesarias” y “las normas pertinentes para hacer efectivo” ese derecho, “regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”. Carda señala otra norma a la que cabría mirar para denunciar abusos, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), como la encargada de regular todas las fases del proceso constructivo, desde la planificación hasta la ejecución de las obras, y en la que “se definen las obligaciones que tienen los agentes que intervienen en él, con el fin de garantizar la calidad y la seguridad de los edificios”. Ésta remite, a su vez, al Código Técnico de la Edificación, que “es de obligado cumplimiento en todos los usos residenciales” y, de acuerdo al cual, los edificios han de “cumplir condiciones de aislamiento, de ventilación, de iluminación natural, de evacuación…”, enumera.

Todas las fuentes sondeadas coinciden en la idea de que “no se puede estabular a las personas en habitáculos inhabitables”, pero agentes inmobiliarios ponen el foco en que “es la ley de la oferta y la demanda”. “Se vende lo que se compra”, lanzan, en un contexto en el que "se cruzan un montón de normativas" y “las administraciones no pueden inspeccionarlo todo”. O, dicho de otro modo: "Es el mercado, amigos" y "en la actualidad es difícil ponerle freno a la especulación", concluyen.