Lecciones sobre vivienda que la derecha no ha aprendido

Hay ciudades en las que el acceso a la vivienda es un problema, pero ese no es el caso de Madrid, donde si uno se sube a las cuatro torres, y mira, lo que ve es campo alrededor. Hay muchísimo espacio para construir. Lo que tenemos que hacer es liberalizar el suelo para permitir que se construyan muchas más viviendas. Y problema resuelto.

Con estas palabras, Iván Espinosa de los Monteros le explicaba hace unos días a Federico Jiménez Losantos su receta para acometer el problema de acceso a la vivienda en España y, muy particularmente, en la capital. Construir más. Urbanizar más. Colmatar el territorio disponible hasta más allá de donde alcance la vista.

En otra entrevista reciente, Pablo Casado se apuntaba a esta fórmula y prometía liberar todo el suelo público para abaratar el precio de la vivienda. Una línea argumental en la que también coincidían Begoña Villacís y Mariano Fuentes —vicealcaldesa y concejal de urbanismo de Madrid— en un artículo publicado recientemente, donde aprovechaban además para atacar las medidas anunciadas por el gobierno de España para bajar el precio de los alquileres, calificándolas de recetas fracasadas de la izquierda.

La derecha, española y madrileña, sigue anclada en esa lógica. Su única solución al problema de la vivienda pasa por aumentar la oferta. Y aquí no hay diferencias, ni siquiera de matiz, entre los autodenominados liberales y los ultraconservadores. Liberemos el suelo y de todo lo demás que se ocupe el mercado, repiten al unísono.

Pues bien, hay que decir con toda claridad que la única receta fracasada es la suya. Si algo ha quedado demostrado a estas alturas es que ni la liberalización del suelo sirve para bajar los precios ni el mercado inmobiliario se autorregula. Seguir defendiendo esto es un ejercicio de pensamiento mágico o de puro cinismo.

Burbujas y crisis

Vayamos a los hechos. El inmobiliario es un mercado muy imperfecto, en el que la oferta no se ajusta a la demanda, real o potencial, sino a las expectativas de demanda. De ahí que se produzcan constantemente burbujas y crisis. La oferta se dispara en tiempos de bonanza, cuando el mercado —o, mejor dicho, los agentes que lo conforman— estima que se van a vender un número de viviendas muy superior al de los compradores potencialmente existentes y a un precio que va creciendo en la medida en que aumentan las expectativas de venta. Sin embargo, llega un momento en el que se advierte que no hay tantos compradores potenciales para el volumen de vivienda que se está produciendo y es entonces cuando se pincha la burbuja y aparece la crisis, llevándose por delante a buena parte de los sectores afectados: financieras, promotoras, constructoras y clientes.

Esto ya lo hemos vivido muchas veces en España. La más reciente, el boom inmobiliario alimentado por el gobierno de Aznar que derivó en la crisis de 2008, cuyos efectos hemos padecido durante casi una década. Recordemos cuando el expresidente presumía de que en España se estaban construyendo más viviendas que en Francia, Alemania e Italia juntas. Nuestro país, con una población que entonces superaba ligeramente los cuarenta millones de habitantes, construía más casas que otros tres que sumaban casi doscientos. Lo que vino a continuación es de sobra conocido.

Pero es que, además, aquella sobreproducción de oferta ni siquiera contribuyó a rebajar el precio. Al contrario. Entre 1998 y 2008, la cantidad de viviendas que se ponían cada año en el mercado no dejaba de crecer y los precios, lejos de bajar, siguieron subiendo. Ante una expectativa de demanda creciente, los promotores y vendedores consideraban que el valor de los inmuebles iba a aumentar en el futuro y, en consecuencia, encarecían el producto para procurarse mayores beneficios. Daba igual que la totalidad de viviendas que se producían no se correspondiera, ni por asomo, con una estimación de demanda mínimamente ajustada a la realidad. Todos querían ganar más dinero.

Por tanto, como primera conclusión, es imprescindible abandonar el mantra de que la forma de abaratar el precio de la vivienda es construir más. Esto no ha sucedido antes ni sucederá jamás. Si queremos un mercado inmobiliario menos vulnerable a las crisis, la receta es sencilla: acompasar la producción con la demanda real estimada de viviendas.

Intervenir el mercado

Es incuestionable que disponer de una vivienda resulta imprescindible para disfrutar de una existencia digna, formar una familia y emprender cualquier proyecto vital. Estamos, por tanto, ante un bien de primera necesidad. Y cuando un bien de primera necesidad alcanza un precio que impide el acceso a dicho bien a una parte significativa de la población, los poderes públicos deben intervenir para corregir esa disfunción.

Así sucedió al inicio de la pandemia, cuando se hizo obligatorio el uso de las mascarillas y su coste se disparó. El gobierno fijó entonces un tope de noventa y seis céntimos al precio de la mascarilla quirúrgica y, pese a las profecías apocalípticas de los ultraliberales, no hubo desabastecimiento, ni mercado negro de mascarillas, ni las empresas dejaron de fabricarlas. Lo que sí se consiguió fue terminar con la especulación que ya empezaba a producirse y evitar así que hoy pudiéramos estar pagando dos o tres euros por este producto.

Lo mismo sucederá en el momento que se establezcan precios máximos en el alquiler residencial. Y aquí conviene aclarar que cuando se habla de precios máximos no se está planteando eliminar la rentabilidad sino limitarla. Ponerle un tope.

Equilibrar intereses

Hay personas y empresas que obtienen beneficios alquilando una, varias o muchas viviendas, y no hay nada de malo en ello. El problema no es hacer negocio con el alquiler de casas, el problema es establecer unos precios abusivos que pongan en riesgo la economía doméstica o que, directamente, impidan el acceso a la vivienda a muchas personas y familias.

Para asegurar un equilibrio entre los intereses lucrativos, legítimos, de los arrendadores y los, igualmente legítimos, derechos de los arrendatarios —en su condición tanto de ciudadanos como de consumidores— es imprescindible establecer un marco regulatorio que impida situaciones de abuso. Y parece obvio que deben ser los poderes públicos, los gobiernos salidos de las urnas, quienes lo hagan.

Esto es intervenir el mercado inmobiliario, sí. Como, por cierto, se interviene en tantos otros cada vez que se legisla. Así sucede con la emisión de gases contaminantes, la utilización de plásticos, el transporte de viajeros y mercancías, la producción de alimentos y una infinidad de sectores lucrativos donde los gobiernos establecen un marco normativo para el desarrollo de esas actividades. Con qué argumentos se puede justificar que en unos se intervenga y en otros, como el inmobiliario, no pueda ni siquiera plantearse.

Evidentemente, quienes se benefician de la actual falta de regulación van a rechazar cualquier norma o medida que sospechen pueda afectar a su cuenta de resultados. Lo hemos visto recientemente con las eléctricas, que amenazaron con parar las centrales nucleares cuando el Gobierno anunció que limitaría por ley sus beneficios extraordinarios para rebajar así el precio de la luz. Esto no es otra cosa que intervenir el sector de la energía y, precisamente, eso es lo que la ciudadanía espera que hagan los responsables públicos cuando se está produciendo un abuso con la comercialización de un producto de primera necesidad como es, en este caso, la energía. Que los regulados se resistan es comprensible, pero que quienes tienen la obligación de defender los intereses generales se pongan de su lado, ya no tanto.

El “nada” de Almeida

A Almeida y a Ayuso les ha faltado tiempo para proclamar que en Madrid no van a aplicar esa futura ley de vivienda ni el conjunto de medidas anunciadas por el Gobierno de España para bajar el precio del alquiler residencial. El alcalde ha llegado a presumir en redes sociales de que va a hacer “exactamente” nada para regular los alquileres y la presidenta ha subido la apuesta acusando directamente a los inquilinos de no pagar y de destrozar las casas, cuando no directamente de 'okuparlas', con “k”.

Ese desprecio hacia quienes viven de alquiler pone de manifiesto que la derecha no va a mover un dedo para defender el derecho de cualquier ciudadano a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, sea propietario o no. Un derecho recogido en el artículo 47 de nuestra Constitución, en el que también se dice que “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”.

Solo contrastar esa declaración con la situación de acceso a la vivienda que hoy tenemos en las grandes ciudades españolas sería argumento suficiente para replantear el modelo de barra libre y descontrol que ha regido la política residencial en nuestro país desde hace décadas. Porque es ese, y no otro, el que ha fracasado. El que ha delegado en el mercado la provisión de un bien de primera necesidad como es la vivienda.

Qué proponemos

El problema de la vivienda en las grandes urbes no tiene solución, pero sí tiene soluciones. Establecer moratorias temporales que impidan subidas de precio en zonas tensionadas, fijar índices de precios máximos, penalizar la vivienda vacía, así como incentivar su puesta en el mercado ofreciendo garantías de pago y conservación a los propietarios por parte de las administraciones públicas. También, aumentar el parque público, por supuesto, pero sin olvidar que por más que construyamos, jamás alcanzaremos el volumen suficiente que hiciera innecesaria esa intervención en el mercado privado. Un ejemplo, para que Madrid llegara al veinticuatro por ciento de vivienda pública que tiene la ciudad de Viena, serían necesarias unas trescientas mil nuevas viviendas, todas ellas públicas. Sin embargo, el suelo vacante disponible en el conjunto del término municipal no da para construir más de ciento veinte mil, en su mayoría privadas.

Regular es, por tanto, la única solución para abordar este problema con la seriedad y urgencia que requiere, y cuando la nueva legislación entre en vigor podremos hacerlo. Una vez constatado el fracaso de las recetas anticuadas de la derecha, es el momento de seguir otro camino, el que apunta esa futura ley de vivienda. Ha llegado el momento de intervenir. Sin complejos y sin miedo.

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José Manuel Calvo es concejal de Recupera Madrid del Ayuntamiento de Madrid.