Colaboración público-privada. Suena bien. Pero no siempre es fácil, porque las naturalezas del Estado y la empresa son diferentes. A veces, difíciles de conciliar. Así que juntar política y negocio puede dar resultados chocantes, conflictivos, más aún cuando en la misma ecuación en la que caben unos elevados propósitos sociales entran también un joven millonario, una poderosa saga bancaria, un fondo de inversión, una compleja estructura societaria y un territorio de baja tributación.
Vayamos al caso. Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) es una empresa mixta, conformada como sociedad público-privada en 2021 con el respaldo de la entonces alcaldesa Ada Colau (Barcelona en Comú), la responsable institucional más asociada en España a la lucha por el derecho a la vivienda, que conquistó el bastón de mando tras dar guerra como líder de la PAH. ¿El propósito de HMB? Facilitar a miles de personas acceso a techo en alquiler a precios por debajo de mercado en la capital catalana y su área metropolitana. ¿La paradoja? Al mismo tiempo que persigue estos fines, HMB mantiene en su accionariado a una empresa de la que forma parte un holding radicado en Luxemburgo, una jurisdicción paradisíaca para los fondos de inversión que pretenden minimizar su factura fiscal.
El broche a la historia lo pone un insigne nombre propio. Porque desde el Gran Ducado hace negocio con esta colaboración público-privada –CPP, se llama a estas fórmulas en argot ejecutivo– Felipe Morenés Botín-Sanz de Sautola, hijo mayor de Ana Botín, presidenta del Banco Santander, y nieto de Emilio Botín, que también fue presidente de dicho banco. ¿Y cómo participa en todo esto? Morenés está detrás, junto a su socio y amigo Juan Pepa, de Stoneshield, accionista luxemburgués de la promotora inmobiliaria Neinor Homes, a su vez copropietaria de la sociedad mixta HMB.
Mientras participan en esta destacada iniciativa de colaboración con las instituciones, Neinor y Stoneshield son nombres vinculados a la defensa de los intereses del sector inmobiliario frente a las políticas de intervención públicas. Ambas compañías han sido participantes en la última edición de The District, la cita inmobiliaria en Barcelona que reúne a inversores, bancos y lobistas y que ha sido boicoteada por el movimiento antidesahucios por considerar que encarna las posiciones más especulativas. El presidente de Neinor es Ricardo Martí Fluxá, que a su vez es presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), uno de los puntales del lobby del ladrillo y una destacada voz contra la Ley de Vivienda del PSOE y Unidas Podemos. Un dato más: Neinor figura, en un documento de la propia empresa de febrero de 2023, como miembro del grupo de presión a favor de los propietarios de viviendas Asval, detrás del cual se encuentra el fondo Blackstone. Neinor ya formaba parte del mismo cuando se incorporó a HMB en 2021.
¿Qué dicen los aludidos en esta información? Ni Neinor ni Stoneshield respondieron a las preguntas planteadas por infoLibre [ver al final La Caja Negra]. Tanto el Área Metropolitana de Barcelona como el Ayuntamiento, socios e impulsores públicos del proyecto, coinciden en destacar la transparencia del proceso. Desde Barcelona en Comú, el grupo al que pertenece Colau, recalcan que el contrato que fija la actuación de HMB blinda el alquiler a precio por debajo de mercado. "Bajo ningún concepto estas viviendas pueden acabar en el mercado especulativo, como sí ocurrió con otros edificios de vivienda pública en los 90 o recientemente en la Comunidad de Madrid", añade. Todo ello es así, señala la misma fuente de los comuns, "independientemente de quién sea accionista del operador" o de "qué otros negocios tengan más allá de este". Y añade: "Barcelona en Comú ha destacado precisamente por enfrentarse a fondos buitres, lobbies y especuladores, lo que nos ha llevado a declarar hasta en 15 ocasiones en una guerra sucia judicial que ha ido archivando todas y cada una de las causas, destacando la de Vauras, un fondo de inversión similar a Stoneshield".
50% público y 50% privado
HMB es un "operador" de "vivienda de alquiler asequible" cuyo objetivo es construir y gestionar 4.500 viviendas en arrendamiento con protección pública. Nació en marzo de 2018 como una entidad enteramente pública fundada por el Área Metropolitana y a la que se sumó sólo tres meses después el Ayuntamiento. El reparto quedó entonces 50-50, todo público. Pero ese no era el objetivo. Desde su origen HMB tuvo vocación de buscar capital privado, como recogen sus propios estatutos. Se trataba de construir una sociedad de vivienda potente, a la altura de una política de vivienda que también quería serlo.
No fue fácil encontrar a los socios. Ni rápido. La entrada de dinero privado no se encarriló hasta julio de 2021, cuando el consejo de administración de HMB adjudicó a Neinor y Cevasa la condición de accionistas para "transformar HMB SA en una sociedad de economía mixta" y en un "ejemplo de colaboración público-privada". Ambas empresas constituyeron Nicrent Residencial SL, cuya entrada en HMB se formalizó en noviembre de 2021.
El accionariado de HMB es desde entonces un 50% público y un 50% privado. Sus socios públicos son el Área Metropolitana (25%) y el Ayuntamiento (25%). El privado es Nicrent (50%). Cevasa y Neinor tienen cada una un 50% de Nicrent. Es decir, un 25% cada una de la compañía mixta. El consejo de administración de HMB expresa este equilibrio: dos miembros del Área Metropolitana, dos del Ayuntamiento, dos de Cevasa, dos de Neinor y un independiente.
Una proyecto puesto como ejemplo político
HMB no ha sido un proyecto técnico, administrativo, de segunda línea. Al contrario, ha sido un proyecto de alto perfil político, una apuesta de una figura tan relevante en el ámbito de la vivienda como Colau, que fue alcaldesa entre 2015 y 2023. Desde noviembre de 2021, cuando se formaliza la entrada de Cevasa y Neinor, el Ayuntamiento publicita HMB como "el primer operador de vivienda público-privado del Estado". Aquel mismo mes tuvo lugar un acto institucional en el que los accionistas públicos y privados de HMB comparecieron juntos para detallar las distintas fases del proyecto de la "primera sociedad mixta de vivienda de alquiler asequible de España". Así promocionaba el evento En Común Podem.
La iniciativa, que según se anunció debía construir sus 4.500 viviendas en ocho años, se ponía en marcha con la aportación de 6 millones de euros por parte del Ayuntamiento, otros 6 por parte del Área Metropolitana y 12 por parte del socio privado compuesto al 50% cada uno por Cevasa y Neinor, compañía de la que aún no formaba parte Stoneshield. Los fondos aportados por los socios debían servir para la construcción de 640 viviendas. La aportación final prevista para el conjunto de los socios es de 116 millones de euros. La sociedad mixta "construirá viviendas de alquiler asequible, a precio protegido y de forma permanente, sin perder nunca esta calificación, con la garantía de control público, gobernanza conjunta y evitando que acaben en el mercado privado libre", afirmaba Colau durante aquella presentación.
Toda la retórica que envolvía al proyecto remitía a lo social, lo cooperativo, lo novedoso. No sólo en la presentación de noviembre de 2021. Un año después un folleto del Instituto de la Vivienda y Rehabilitación de Barcelona afirmaba que Neinor se implicaba en HMB por su "dimensión social".
Para entonces la luxemburguesa Stoneshield ya estaba dentro de Neinor.
Neinor, Stoneshield y Felipe Morenés
Neinor no es una empresa cualquiera del sector inmobiliario. Nacida en 2015 y con una plantilla de 300 trabajadores, se presenta como la "compañía cotizada líder en el mercado de promoción residencial en España", con más de 1.800 millones de euros de patrimonio. Bajo la presidencia de Ricardo Martí Fluxá, presidente al mismo tiempo de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) y del lobby de la seguridad y defensa Tedae, Neinor se lanzó a la CPP optando junto a Cevasa al puesto en la sociedad mixta impulsada por Colau. Y ganó. Neinor estuvo representada en el acto de noviembre de 2021 en la persona de su directivo Jordi Argemí, que aseguró que HMB iba a ser "un referente para otros proyectos en todo el país".
Poseedora desde entonces del 25% de HMB, Neinor es la empresa que conduce ahora hasta Luxemburgo y hasta Morenés, hijo, nieto y biznieto de presidentes del Santander, que está haciendo fortuna en el negocio de la inversión. Veamos en detalle la operación que certificó la llamativa situación de que un ambicioso proyecto de colaboración público-privada acabe teniendo como participante a un holding radicado en un territorio de baja tributación. El 23 de enero de 2022, cuando ya era parte de HMB, Neinor recibió una comunicación del fondo luxemburgués Stoneshield Capital, del que son cofundadores y socios Morenés y Juan Pepa, su más estrecho aliado y colaborador. La comunicación informaba de la entrada en Neinor de una entidad del grupo, Stoneshield Southern Real Estate Holding II, con cerca de un 18,5% del capital.
Estaba hecho: Stoneshield había entrado –y sigue– en Neinor, que a su vez estaba –y está– en HMB. Es decir, la empresa público-privada de alquiler social en Barcelona quedaba –y sigue– vinculada accionarialmente al fondo luxemburgués de un hijo de la banquera más importante de España. Stoneshield no se quedó en ese porcentaje inicial. Su trozo de la tarta ha crecido hasta situarse en un 25% en agosto de este año, según el registro publicado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Un grupo en Luxemburgo
Las estructuras de muñeca rusa son habituales en Luxemburgo, jurisdicción donde existen importantes beneficios fiscales respecto a las plusvalías, los dividendos, el pago de intereses a sociedades del mismo grupo o las comisiones que cobran los gestores de los fondos. La clasificación extraoficial de referencia de paraísos fiscales, elaborada por Tax Justice Network, cita a Luxemburgo como la sexta jurisdicción que más ayuda a rebajar el pago del impuesto de sociedades.
Las firmas Stoneshield ofrecen un ejemplo del tipo de madeja societaria que suele florecer en el Gran Ducado. Hay al menos seis compañías bajo la denominación Stoneshield creadas en Luxemburgo y vinculadas entre sí, según la información registral examinada por infoLibre. La primera fue fundada en marzo de 2018 por Morenés y Pepa con una distribución del 50% para cada uno. Se trata de la sociedad de control Stoneshield Holding, que es dueña del 100% de Stoneshield GP, empresa a su vez socia de Stoneshield Investment Fund, accionista única de Stoneshield Southern Real Estate Holding II.
Esta última sociedad citada, Stoneshield Southern Real Estate Holding II, es la entidad que entró en Neinor en 2022 y la que figura como titular directa de las acciones de Neinor, mientras Stoneshield Holding es es el titular indirecto, todo ello según información del registro de Luxemburgo y de la CNMV.
De Lone Star a Neinor
El 26 de enero de 2022, tres días después de que Stoneshield informase de su entrada en Neinor, Morenés pasó a ser consejero de dicha compañía por su vinculación con la compañía Stoneshield Southern Real Estate Holding II, registrada en Luxemburgo en julio de 2021. En realidad, Morenés no era nuevo en Neinor. En 2015 ya entró como consejero con el respaldo de la gestora de activos estadounidense Lone Star, uno de los tres principales fondos especulativos inmobiliarios que operan en España junto a Blackstone y Cerberus. De hecho, Morenés y Juan Pepa se habían conocido en Lone Star, firma ligada a la propia creación de Neinor, compañía surgida en 2015 de la compra por parte de la gestora de activos de la promotora de Kutxabank.
Pero Lone Star fue sólo un peldaño en el ascenso de Morenés y Pepa, que en 2018 fundaron Stoneshield Capital, nombre de un proyecto que el hijo mayor de Ana Botín define como "mezcla de real estate, private equity e, incluso, venture capital". Desde hace ya cerca de dos años el puesto en el consejo de Neinor de Morenés obedece a su prominente posición en su propio grupo, Stoneshield. Morenés es además miembro de las comisiones de Inversiones Inmobiliarias, de Auditoría y Control y de Nombramientos y Retribuciones de Neinor. Por su parte, Juan Pepa, su socio, también es consejero de Neinor por su vinculación en Stoneshield y es además miembro de la Comisión de Inversiones Inmobiliarias.
El arranque del proyecto
Stoneshield, que además de apostar en el sector de la vivienda tiene participación en compañías de residencias de estudiantes, innovación científica o logística, se refiere así a su "estratégica" inversión en Neinor: "Desde la adquisición de Neinor por parte de Stoneshield, la empresa ha triplicado la remuneración a los inversores". En cuanto a Neinor, parece tener fe en su posición posición en HMB. En su informe de 2022, la promotora señala que Nicrent –la empresa a través de la que participa en la sociedad mixta – obtendrá una "remuneración de mercado" por la "gestión administrativa y patrimonial" de HMB.
Lo cierto es que de momento las cosas van despacio en HMB. La sociedad mixta ha iniciado las obras de 110 viviendas en Sant Boi de Llobregat y prevé iniciar en breve tres promociones más: dos en Montgat (72+58) y otra en Sant Adrià de Besòs (56), según el balance facilitado a este periódico por el Área Metropolitana. "La sociedad de nueva creación está arrancando, a pesar de las dificultades de incremento de costes de la construcción, de aprovisionamiento de materias primas consecuencia de la situación geopolítica, y de la dificultad de acceso al mercado financiero", señalan desde esta institución.
Área Metropolitana, Ayuntamiento y Comuns
En cuanto a la participación de Stoneshield en Neinor, el Área Metropolitana de Barcelona se limita a destacar que la selección del socio privado para HMB fue fruto de una "licitación pública" sujeta a la "normativa aplicable". Este periódico preguntó si la institución era consciente de que Stoneshield, que entró en Neinor en 2022, opera desde Luxemburgo y reclamó una valoración sobre ello. "Esta institución metropolitana no emite valoraciones subjetivas de este calibre", respondió la institución por escrito a través de un portavoz.
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El Ayuntamiento de Barcelona, también en respuesta por escrito a través de un portavoz, afirma: "El proceso de adjudicación, realizado en el pasado mandato municipal con los gobiernos anteriores, se hizo de acuerdo con la normativa que regula la contratación pública y con todas las garantías aplicables". Añade que las promociones en Barcelona que levante HMB no perderán "nunca" la "titularidad 100% pública municipal del suelo".
Más extensa fue la respuesta escrita de los Comuns, grupo con el que contactó infoLibre para conocer la posición de Ada Colau, que ha perdido la alcaldía este año pero fue una de las impulsoras de la sociedad mixta en 2021. Una fuente del grupo señala que, "independientemente de las variaciones en el accionariado", el contrato entre las partes pública y privada de HMB "blinda el uso público" de las viviendas previstas, así como la "titularidad pública" del suelo, y también "limita al detalle los beneficios que obtendría la empresa de su explotación, que debe alquilar las viviendas a precio protegido –por debajo del de mercado– de manera indefinida y que no puede cobrar dividendos de los mismos".
"HMB está dirigido –añade– por un consejo de administración del que la mitad de representantes pertenecen al Ayuntamiento y al Área Metropolitana, de manera que se garantiza la gobernanza pública del proyecto y la fiscalización y transparencia de todo el proceso [...] hasta la adjudicación a los vecinos beneficiarios. Un consejo que vigila, además, que no haya una privatización de beneficios para los actores privados ni adjudicación de pérdidas a los públicos".