Fábula de la Ermita del Santo (o un pelotazo urbanístico de libro)

En un lugar de la Mancha, de cuyo nombre no quiero acordarme, el Ayuntamiento de Madrid tenía que juzgar un pleito difícil: un litigio de intereses por el destino que deberían tener unos terrenos aledaños al caserío. 

Los terrenos sobre los que pleiteaban eran una pradera, ya desaparecida, que estaba junto al camino a una antigua ermita, dedicada al santo del lugar. Por azares de la política —la Restauración, las desamortizaciones y otros sucesos que no vienen al caso— los terrenos que antes eran públicos, a día de hoy son de particulares que querían construir y apelar al sacro “derecho a la propiedad particular”.

Los vecinos de los barrios populares del entorno apelaban y pedían que el consistorio comprara los terrenos y que, en ellos, revertidos a pradera verde, se reanudara la verbena cada 15 de mayo, en la que adoraban a todos sus dioses y pedían la protección del santo. Y decían: “Cuando hablamos de la Ermita del Santo nos referimos a un espacio singular por su pasado simbólico (la ermita donde oraba el Santo), por la Pradera (donde tradicionalmente se celebraba la romería el 15 de mayo), por la situación que domina la imagen más icónica de la ciudad, por estar cerca del lugar donde se han encontrado los restos prehistóricos más importantes de la ciudad, por dominar las vistas desde donde se pintó uno de sus cuadros más famosos, La pradera de la Ermita del Santo, que plasmaba una escena de la verbena popular y tenía como fondo el río y las mejores vistas del pueblo (su cornisa a la que asomaban los edificios más nobles y su caserío central coronado por diversas torres); y que, además, los terrenos están muy cerca de “la Quinta del Sordo” (donde el pintor hizo, para su goce personal, sus obras más vanguardistas de fama mundial: las pinturas negras). Por ello la ciudadanía sugería que estos suelos serían el lugar idóneo para construir un complejo urbano que recordara la prehistoria, al Santo, al pintor y que se restituyera la pradera original para poder reanudar en ella las verbenas populares”. 

El pasado 30 de abril de 2024, el pleno del Ayuntamiento aprobó un plan. Los vecinos piensan recurrir y el pleito seguirá.

A este pleito se llamó “El juicio del Paseo a la Ermita del Santo”. Y con el tiempo, se hará famoso. 

1. La propuesta del Ayuntamiento

La propuesta del Ayuntamiento apuesta por edificaciones residenciales, dotaciones y terciario en la gama más alta de precios de la capital. Sigue el principio de moda en el urbanismo actual: el planeamiento urbano debe estar al servicio del mercado inmobiliario, que se rige por la segregación urbana por los precios inmobiliarios en función de la localización, la localización y la localización. Opta por autorizar la máxima edificabilidad posible de forma arbitraria y por ello toma como referentes los máximos aprovechamientos de la operación Mahou y de la Paseo de la Virgen del Puerto, en vez de otras opciones del distrito de Latina. En este caso se trata de explotar la privilegiada situación de los suelos a ordenar y ¡se olvida de todo lo demás!

Comentario: La imagen de la propuesta falsea la conexión con Madrid Río; oculta la presencia de la Sacramental de San Isidro y el difícil enlace con el puente de San Isidro y los accesos a la M30; y elige una escala en la que no se aprecia que la propuesta actúa como un tapón en la conexión entre la “Cuña verde de la Latina” y Madrid Río. Plantea edificios de 23 plantas y resuelve la mínima urbanización con una manzana privativa y exclusiva, a la idea de Azca, sin aparcamientos en superficie y los aparcamientos públicos los sitúa bajo el centro dotacional.

La propuesta trampea la normativa en análisis y evaluación de alternativas, cesiones al Ayuntamiento, impacto sobre el tráfico, aparcamientos, impacto ambiental y sobre el paisaje, dotaciones, equipamiento y vivienda social; es arbitraria en cuanto a la determinación del aprovechamiento, desprecia y rechaza todas las alegaciones presentadas en el proceso de información pública. Su única coherencia es la de concentrar en esta área el máximo aprovechamiento lucrativo. Y para más escarnio, este máximo aprovechamiento se regala a los propietarios del suelo, que llevan más de 30 años reteniéndolo en un proceso especulativo de libro. Para mayor sorpresa, resulta que la propuesta se ha formalizado por los técnicos y políticos del Ayuntamiento, que deberían velar por la defensa de los intereses de una ciudadanía que se ha manifestado mayoritariamente en contra en el proceso de participación ciudadana de cara a evaluar alternativas.

Ante los difíciles retos para ordenar estos suelos estratégicos, la propuesta deja pasar todas las oportunidades que pudieran favorecer a los vecinos y a la ciudad

En mi opinión, la propuesta que propone el gobierno del Ayuntamiento es una propuesta urbanística infame, porque transgrede muchos de los principios técnicos del urbanismo, el “espíritu de la ley del suelo” y la interpretación que se hace de la normativa es torticera y pícara; y en vez de defender el interés común, está escrita al dictado de los propietarios particulares del suelo. En resumen: un pelotazo urbanístico de libro.

2. Alegato en defensa de los intereses de la ciudadanía

Los vecinos que se oponían a la Propuesta municipal (en adelante PM) piden que se tengan en cuenta las siguientes consideraciones...

Consideración 1ª Sobre la localización de la Ermita del Santo que refleja Goya

Comentario:  En la línea del horizonte se marca el perfil de la ciudad, se insinúan el palacio, la calle Segovia y San Francisco el Grande tras un esbelto fresno. El punto de vista estaría junto al memorial que advierte el célebre yacimiento de restos paleolíticos del cerro de San Isidro. El motivo central del dibujo es el camino que pasa junto a una iglesia, que Goya bosqueja con una sutil aproximación a la fotografía que tenemos de ella. Al otro lado del camino, hay una figura de una mujer sentada a la sombra en una silla de respaldo alto, hablando con un viejo con peluca y bastón, que la contempla calentándose al sol. Es un día soleado de verano, por la mañana, la pradera está verde y contrasta con los blancos quemados del camino y de las laderas de la Cornisa, en el margen derecho del dibujo

Los prados tras el fresno en el dibujo son los que ahora se pretenden edificar, la iglesia es la Ermita de San Isidro. Tal vez el dibujo se hizo al mismo tiempo que los dibujos para la preparación del cuadro La pradera de san Isidro y que también tiene el Prado; y que sea el recuerdo de un paseo de Leocadia y Francisco por la Pradera.

Consideración 2ª Sobre el paisaje y las vistas

Estamos hablando, también, de unos suelos desde cuyas edificaciones ofrecerán las mejores perspectivas de Madrid desde los pisos altos: hacia el oeste la Cornisa; hacia el norte la Casa de Campo y la sierra; por el suroeste los barrios populares con sus hitos —el Hospital de Gomez Ulla y Vista Alegre—, y al este La Sacramental de san Isidro y el Parque, el paseo del río y Villaverde. 

Y desde todos estos lugares dominarán en el horizonte las dos futuras torres del paseo de la Ermita del Santo. 

Por debajo de la 7ª planta solo se verán los edificios contiguos y los jardines de la urbanización particular.

Consideración 3ª Sobre la Pradera y la verbena 

La singularidad de estos suelos la captó Goya y la eligió como la estampa más significativa de la ciudad, y situó en la explanada de la ermita el punto de vista del famoso cuadro.

Comentario: En la línea del horizonte, bajo un cielo de atardecer en tono sepia, se marca el perfil de la ciudad; los hitos que aparecen en el cuadro son el palacio, el puente de Segovia y las calles Segovia y San Francisco el Grande, el hospital de la Venerable Orden Tercera, la Puerta de Toledo y las cornisas de Mira del Río por encima de la calle de Toledo. Es un día soleado de mayo a media tarde, el sol ilumina la escena desde el oeste. Grupos de personas endomingadas meriendan sentadas en la pradera. 

En el primer plano es la explanada de la ermita. A su izquierda se inicia un camino que después se llamará avenida Carpetana y de frente se extiende la pradera hasta el río, donde se celebraba la romería con merienda. Tras la romería, un río amplio con su puente de barcas y el puente de Segovia; y tras el río un paseo arbolado de ribera que desde la calle Segovia lleva al puente de barcas; por encima del río, la cornisa. Por encima, la cornisa recorre de oeste a este los hitos de la ciudad: el palacio, aún sin los jardines, el edificio de capitanía general, la torre de san Ginés, la calle Segovia con arbolado, san Francisco, la puerta de Toledo desde donde arranca la carretera,  (que fuera del cuadro  pasa el río por el puente de Toledo); se dibuja el cruce de otro camino bajo un puente que apunta hacia las Peñuelas y,  por encima del camino a Toledo, la otra parte de la Cornisa “Mira del Río”; sobre ella, la Iglesia de san Cayetano en la calle Embajadores y, cerrando el cuadro por la derecha, el barrio de Lavapiés.

El río que pintó Goya era mucho más amplio que el que conocemos, su canalización se hizo en 1942-1950, y la zona inundable llegaba hasta el actual Paseo de la Ermita de santo Justo, al pie de los suelos a ordenar.

El punto de vista del cuadro se toma desde una explanada que hace de mirador. Si aceptamos que Goya domina la perspectiva caballera —estuvo un tiempo de estudio en Italia y se exigía su dominio para entrar en la Real Academia de san Fernando— se puede localizar el punto de vista, por su posición relativa con los hitos que se identifican en el cuadro, situado en una línea hacia el oeste, como se deduce de la disposición de la luz, trazada desde san Francisco, que es el centro del cuadro. Comparando el perfil urbano con las vistas, resulta que el punto de vista del cuadro de Goya se sitúa sobre el cementerio, en la prolongación del puente de san Isidro (lo que confirma que está sobre la explanada de la ermita, tras el templo).

Como la Verbena de San Isidro se celebraba en la pradera que desciende suavemente hacia el río, resulta indudable que ocupaba estos suelos. Allí se divertía el pueblo madrileño (el pueblo heroico de las jornadas del 2 y 3 de mayo) que convirtió su emplazamiento tradicional en un cementerio en 1811. Tal vez quisieron enterrar también la verbena popular, que desde entonces ya no se celebra en la pradera; se celebra de forma miserable con una aglomeración en la calle repleta de chiringuitos, sobre el hito que recuerda el yacimiento paleolítico de San Isidro, a las puertas del cementerio y rodeada por instalaciones funerarias.

Además de los valores culturales, los suelos que se recalifican tienen, también, un acceso privilegiado a la M30, a Madrid Río, al Centro Histórico y a los sistemas de transporte. Es la última oportunidad de crear un nuevo hito urbano de especial relevancia en esta zona, crear un hito de referencia cultural de la ciudad a Goya y dotar de un símbolo emblemático al distrito de Latina. 

Estamos hablando de una oportunidad singular e irrepetible: para preservar la historia de Madrid, para la historia de la pintura y el papel de Goya en ella, para la cultura popular y ciudadana, para poder contemplar desde el sur la Cornisa, que es la imagen histórica más icónica y característica de la ciudad, para apreciar el crecimiento de los barrios del centro hasta Madrid Río, para erigir un hito singular para toda la ciudad, para resaltar, con un mascarón de proa simbólico la puerta de la entrada al distrito de Latina por su característica “cuña verde”. Todo ello sugiere la oportunidad de hacer una actuación pública singular. 

Por todo ello, se trata de un lugar cuya ordenación es, sin duda alguna, de máximo interés general, merecedora de una declaración de “bien de interés cultural e histórico", que exige un papel activo de la Administración y la promoción pública.

Consideración 4ª Sobre la cultura de la ordenación urbana en España y los principios de la actuación urbanística

Hay que hacer notar, también, que en el ámbito de la ordenación urbana, desde las Leyes de Indias tenemos en España unos principios culturales y valores públicos a los que se debería ceñir la propuesta. Ni aun remontándonos a la ley del suelo de 1956, se podría justificar una propuesta de planeamiento tan inculta, retrógrada y reaccionaria como la que se presenta.

 Desde esa ley que regula la acción urbanística en España, se respetan los siguientes principios legales:

a) La retención de terrenos por propietarios que no urbanizan ni edifican, ni acceden a enajenar sus terrenos, para urbanizar y valorarla con precios de justa estimación.

b) En la evaluación del suelo que circunda el núcleo urbano prepondera, en efecto, la tendencia de hacer actuar las expectativas de uso o rentas futuras, que se incorporan así, como valores adicionales, al valor actual del fundo. Se computa indebidamente la plusvalía, que en su momento será el resultado principal de la inversión urbanizadora, sin tener en cuenta que en rigor debe estar ausente del cálculo, puesto que cuando, efectivamente, llegue a producirse, como consecuencia de las obras en proyecto, ha de revertir en gran parte a la comunidad, previa aplicación del tratamiento fiscal adecuado. 

c) Lo cierto es, sin embargo, que suelen pretenderse precios de especulación en lugar de precios reales, y en tanto se consiguen o no, se hace imposible o se demora la movilización de la propiedad territorial; es decir, se impide la parcelación, venta y edificación de los solares resultantes con ofertas de terrenos a precios razonables. 

d) El beneficio que puede obtenerse de transformar el terreno rústico en solar es perfectamente lícito, siempre que sea el propietario quien haya costeado la urbanización determinante de aquella mejora y subsiguiente incremento de valor. Pero, en cambio, la caprichosa elevación del precio cuando todavía no se ha urbanizado ni desembolsado por los propietarios el coste de las obras correspondientes, implica usurpación de algo no perteneciente al dueño y que repercute en perjuicio de la comunidad. 

"La valoración del suelo constituye punto capital de la ordenación”. Para establecerla con equidad se han de desechar los módulos hasta ahora vigentes de capitalización del líquido imponible y del valor en venta, ya que el primero no responde, por lo común, a la realidad, y el segundo favorece la especulación. Procede, pues, apoyar las valoraciones en fundamentos objetivos, por lo que en la Ley se distinguen los valores inicial, expectante, urbanístico y comercial. 

Normalmente, el valor inicial es el de todo terreno sobre el cual no se haya ejercido ninguna acción urbanística. El expectante corresponde a las posibilidades reales de edificación o de utilización urbana, referidas al momento de la valoración y atendida la superficie que esté en condiciones análogas de ulterior aprovechamiento, de modo que el aumento de precio, que legítimamente se puede admitir, se distribuya proporcionalmente entre todos los propietarios en situación similar, …  y entre los agentes que hayan realizado las obras de urbanización y la comunidad.

Hasta aquí los principios de la ley. Veamos cómo los trata la propuesta...

En relación con la observancia de estos principios, la propuesta no hace frente a la especulación, sino que la fomenta. En la evaluación de alternativas, que debería inspirar la propuesta, no se contempla la actuación pública para ampliar la "cuña verde", ni el aprovechamiento urbanístico más adecuado para el entorno, ni el mejor diseño urbano, ni los intereses generales de Madrid para mejorar esta zona, ni la recuperación de la plusvalía urbanística derivada de la acción pública en la reforma y recuperación del entorno de los túneles de la M30 y Madrid Río. Tampoco se ha tenido en cuenta los intereses de los barrios y el interés general de que la estructura de las zonas verdes, que deben de estar conectadas de forma adecuada, permitan enlazar la cuña de la Latina con el río. 

Se trata en este caso de unos suelos retenidos desde antaño, amparados en el paraguas de dotación de equipamiento público de propiedad y gestión privada, sobre los que se localiza un interés general porque contienen valores culturales e históricos de interés público. En este caso hubiera sido oportuno buscar el ideal que señala la ley, y conseguir la propiedad pública de los suelos. Sin embargo, la propuesta opta, sin justificación alguna, por el proceso contrario: recompensar a la propiedad (que han retenido los suelos e impedido su incorporación al proceso natural de urbanizador del barrio) con las ventajas que la acción pública ha conseguido en su acción urbanizadora. Y, por lo tanto, la plusvalía que ha provocado la acción de la administración, no correspondería a los propietarios sino a la comunidad.

En resumen: la propuesta de actuación, que se pretende aprobar, transgrede los principios básicos del urbanismo en España; y los que no transgrede, los aherroja (a modo de como califica Cervantes la vida pícara de Ginés de Pasamonte en su relación con la justicia: “trasgrede todas las leyes y las que no transgrede las aherroja”)

Consideración 5ª Sobre los precios de venta de inmuebles, el rendimiento esperado de la actuación y el reparto de aprovechamientos entre la administración y los particulares

La propuesta municipal otorga a los propietarios los siguientes aprovechamientos de edificación...

Si consideramos el rendimiento bruto esperado, con los datos que aporta la misma propuesta se pueden observar, entre otras perversiones especulativas, las siguientes:

1º Unos suelos cuyo valor urbanístico en el PGOU 99 era de 83,8 M€ (13.970 m2 de uso dotacional a 6.000 €/m2); resulta que ahora adquieren un rendimiento bruto esperado de 603,4 M€ (una revalorización del 720 %). Creo que la Constitución obliga a las administraciones a luchar contra la especulación urbanística.

2º El aprovechamiento que se asigna al Ayuntamiento no es del 28%, como trata de justificar la propuesta al hablar de las viviendas de protección, sino tan solo del 8%, al asignarle al Ayuntamiento las parcelas para construir viviendas sociales de limitado margen para la promoción, mientras que los propietarios del suelo se aprovechan del 92% de las oportunidades del negocio inmobiliario.

3º Aparecen dos nuevas oportunidades de promoción privada muy lucrativas: de Oficinas de alta gama; y dotacional privado con un gran aparcamiento público bajo rasante de 600 plazas 

4º No se han considerado los rendimientos de la construcción de aparcamientos y trasteros bajo los edificios de viviendas y oficinas (que supondrá al menos 600 plazas adicionales con un rendimiento bruto de más de 20 M€) 

Consideración final

Ante los difíciles retos para ordenar estos suelos estratégicos, la propuesta deja pasar todas las oportunidades que pudieran favorecer a los vecinos y a la ciudad. En cambio, opta por actuar incrustando en la trama de un barrio característico de los años sesenta para alojar a emigrantes, un enclave residencial y de oficinas de la más alta gama de prestigio y de accesibilidad privilegiada a la Operación Río. No se atiene a los principios generales de la cultura urbanística española de distribuir equitativamente los beneficios y las cargas de la acción urbanizadora, ni la conveniencia de que las plusvalías urbanísticas recaigan sobre la administración cuando la acción urbanizadora haya sido promovida por ésta (como es el caso en la regeneración urbana del Madrid Río); por el contrario, nos ofrece una propuesta urbanística vulgar, anodina, miserable, rácana, pícara e inculta.

Es vulgar porque solo pretende hacer unos edificios de viviendas al uso. Es anodina porque lo que se ofrece no aporta ningún nuevo valor añadido a la ciudad. Es miserable porque está pensada desde la subcultura urbanística más miserable e impúdica: el pelotazo sobre unos suelos a los que la acción pública ha revalorizado. Es rácana porque pierde la oportunidad de hacer un broche adecuado a la operación emblemática de recuperación del río. Es pícara porque transgrede los principios de las leyes de urbanismo; y las que no transgrede las aherroja. Y es inculta porque oculta los valores culturales esenciales del lugar: singularidad, simbolismo, localización privilegiada, puerta del distrito. 

3. Alegato personal irrelevante al alcalde de Madrid

Sr alcalde:

Su propuesta ha removido demasiados fantasmas —va a desenterrar restos neolíticos, va a despertar a san Isidro removiendo los restos de su ermita, va a privatizar las vistas que Goya inmortalizó en sus cuadros (y para más escarnio pudiera ser que apareciera por aquí la cabeza perdida del pintor), va a terminar de eliminar las zonas verdes de Pradera (sobre las que se producía la verbena popular en honor al santo), va a ofender la memoria de los buenos y sabios urbanistas de nuestra historia (que usted, como abogado del Estado, bien conoce)—. Y para provocar MÁS los malos augurios ha sacado a la calle dos furias peligrosas: la codicia —véanse las cuentas— y la envidia —que todos los mortales sentirán cuando vean las torres cuyas exclusivas vistas de la ciudad nunca podrán ver los ciudadanos comunes—.

Ante tanta irresponsabilidad y codicia me pregunto: ¿Dónde están los concejales del Ayuntamiento? ¿Dónde los colegios profesionales que toleran esta afrenta? ¿Dónde está el Ministerio de Cultura, la Comunidad de Madrid? ¿Dónde están las academias y los intelectuales?  

Y su gobierno, además, ha ofendido a la ciudadanía Madrid que, como ser vivo que es, exclama: “Me han arruinado. Por él he perdido más de quinientos millones de euros; él se ha reído de mis ganancias, y de mis pérdidas; ha afrentado mi raza y linaje; ha dado calor a mis enemigos y ha desalentado a mis amigos. Y todo ¿por qué? Porque soy del pueblo de Madrid. ¿Y el pueblo no tiene ojos, no tiene manos ni órganos ni alma, ni sentidos ni pasiones? ¿No se alimenta de los mismos manjares, no recibe las mismas heridas, no padece las mismas enfermedades y se cura con iguales medicinas, no tiene calor en verano, y frío en invierno, lo mismo que el cristiano? Si le pican ¿no sangra? ¿No se ríe si le hacen cosquillas? ¿No se muere si le envenenan? Si le ofenden, ¿no trata de vengarse? Si en todo lo demás somos tan semejantes ¿por qué no hemos de parecernos en esto? Si el pueblo ofende a un cristiano ¿no se venga éste, a pesar de su cristiana caridad? Y si un cristiano ofende al pueblo, ¿qué enseña al pueblo la humildad cristiana? A vengarse. Yo os imitaré en todo lo malo, y para poco he de ser, si no supero a mis maestros."

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Ignacio Marinas Montalvillo, ingeniero urbanista, colaborador del Observatorio de la Sostenibilidad.