España, la excepción en legislación hipotecaria

Con una media actual de entre 150 y 200 desahucios diarios, la opinión pública ha exigido en los últimos meses una solución para uno de los mayores problemas actuales de España. Las dos alternativas que más fuerza han cobrado han sido la dación en pago y el alquiler social. Por el momento, el único guiño del Ejecutivo para atajar este drama ha sido la aprobación del Código de Buenas Prácticas Hipotecarias. Esta normativa puesta en marcha hace justo un año es de adhesión voluntaria y, por el momento, han sido 97 entidades financieras las que se han acogido. Desde su entrada en vigor hasta diciembre de 2012, se han presentado 1.500 solicitudes, de las que 78 consiguieron la dación en pago y la exención de su deuda.

Aunque en España la dación en pago está contemplada legalmente como opción para que cubra la deuda hipotecaria, lo cierto es que en escasas ocasiones se concede una hipoteca con este tipo de garantía. En los casos de impago, lo más común es que se embargue la vivienda, posteriormente se subaste por un precio libre que decida la entidad y esta pueda seguir reclamando la deuda, aunque haya obtenido beneficios. Si no acude nadie a la subasta, que es lo que suele ocurrir, el banco se queda la vivienda por un 60% de su valor de tasación cuando es la residencia habitual del embargado y al 50% cuando es segunda residencia. Además, si este precio no cubre la deuda pendiente, el banco puede embargar otros bienes al hipotecado o incluso su sueldo.

Más allá de las fronteras españolas, la gran diferencia respecto a nuestro país es que, si bien al firmar una hipoteca el cliente también contrae una deuda personal de obligatorio cumplimiento, en ningún caso –excepto en España– el banco tiene la posibilidad de quedarse con la vivienda habitual en caso de impago.

Las fórmulas de los vecinos centroeuropeos

En Francia, por ejemplo, la Ley Neiertz, de 1989, faculta por vía ejecutiva la imposición de condiciones de negociación entre entidades bancarias y particulares. Posteriormente, en 2003, la Ley de segunda oportunidad, previó la condonación judicial de las deudas de personas físicas mediante la liquidación de patrimonio. Según marca esta legislación, existe una comisión independiente que estudia de manera individual el caso de cada familia o persona que no puede hacer frente a la deuda hipotecaria. Este servicio de mediación decide si perdona la deuda mediante la dación en pago, si aplaza el pago o cualquier otra solución que satisfaga a ambas partes, estudiando siempre cada caso de forma personalizada.

En el caso de Alemania y Portugal se contempla un proceso de negociación que puede conducir a la condonación parcial de la deuda cuando se trata de deudores de buena fe, es decir, los que quieren pagar la deuda, pero no pueden. Son todos esos deudores que no pueden afrontar el pago porque han perdido su empleo, porque han dejado de cobrar prestaciones sociales pero que acabarán pagando si se les concede el tiempo suficiente y se les otorgan facilidades. Esta medida es la más cercana a la que pide la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) en España.

En Italia, el sistema jurídico en cuanto a las hipotecas es el mismo que en España, pero un decreto-ley de 2008 suspendió los desahucios a las familias que tuvieron unos ingresos de 27.000 euros al año o menos. No obstante, los italianos no se han hipotecado tanto como en España porque en Italia no se ha registrado el mismo boom inmobiliario y porque los bancos no han concedido los créditos con tanta facilidad como los españoles.

Hasta 2009, la legislación griega sobre desahucios por impago hipotecario era similar a la española, sin que existiera la posibilidad de la dación en pago. Sin embargo, el Gobierno socialdemócrata de Yorgos Papandreu aprobó una moratoria, vigente hasta 2013, que impide a los bancos expulsar por impago de la hipoteca a los inquilinos de una casa si es su primera residencia y es menor de 200 metros cuadrados.

La entrega de llaves de Estados Unidos

Al otro lado del charco, basta con entregar la vivienda para saldar la deuda hipotecaria, siempre que el deudor no la pueda afrontar. No obstante, pese a que existe la dación en pago, la legislación varía según los estados y hay muchas excepciones a la regla. En algunos de los estados, el banco toma posesión de la vivienda por dación en pago, pero en otros por ejecución hipotecaria, tal y como ocurre en España. Si la reventa o la subasta de la casa no cubren la totalidad de la deuda, se procede igualmente a otros embargos. Aun así, es cierto que el banco perdona la deuda si considera que es prácticamente imposible que, por su situación económica, el deudor pueda afrontar ese pago.

Canadá no conoce la palabra 'desahucio'

A pesar de estar tan cerca de Estados Unidos, el país norteamericano no se vio contagiado por la crisis de las hipotecas subprime gracias a la figura del seguro de crédito. Sus bancos han continuado dando crédito durante todos estos años de crisis a familias y empresas y las tasas de morosidad se mantienen en niveles del 0,5%. Esto se consigue gracias a que el riesgo se cubre con un garante (una aseguradora de crédito hipotecario) que actúa de vigilante de ese riesgo.