Las lagunas del nuevo plan de vivienda: por qué no servirá para contener el desmedido aumento de los alquileres

El Gobierno presentó el pasado viernes el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que tiene entre sus principales medidas la creación de nuevas ayudas directas al alquiler de hasta 900 euros para hogares con ingresos totales inferiores a 22.558,77 euros anuales, aunque ese límite es superior para las familias numerosas y discapacitados (30.078,36 euros anuales) e inferior para las monoparentales con un hijo a cargo (15.039,18 euros anuales); así como para la adquisición de vivienda para menores de 35 años establecidos en municipios de menos de 5.000 habitantes. En este caso, las ayudas podrán ser de hasta 10.800 euros. 

Por otro lado, el plan prevé subvenciones para la promoción privada de viviendas que tendrán que estar destinadas al arrendamiento durante al menos 25 años y otras iniciativas encaminadas a fomentar el alquiler de viviendas desocupadas de bancos a personas en situación de desahucio o a favorecer la rehabilitación de viviendas edificadas antes de 1996. La inversión estatal prevista es de 1.443 millones de euros en cuatro ejercicios. Es decir, alrededor de 360 millones de euros anuales. El presupuesto estatal para la política de vivienda ha ido reduciéndose de forma progresiva durante los últimos siete años: de 1.248 millones de euros en 2007 a 467 millones de euros en 2017. Un 63% menos. 

Aunque España sigue siendo un país de propietarios –el 77,8% de las familias residen en viviendas que tienen en propiedad, ya sean libres de cargas o hipotecadas, según datos de Eurostat–, el mercado del alquiler se está erigiendo como uno de los principales emblemas del nuevo ciclo inmobiliario por su demanda creciente y elevada rentabilidad. De ahí que una de las medidas más controvertidas de este plan sean las ayudas directas al alquiler, pues existen investigaciones que muestran que este tipo de políticas contribuyen a aumentar los precios y que acaban convirtiéndose en subsidios para los rentistas. 

Así lo han documentado trabajos como el de profesor finlandés Matti Viren, que analizó la incidencia de los subsidios sobre 50.000 hogares de su país que recibieron ayudas al alquiler entre 2000 y 2008. Su conclusión fue que al menos una quinta parte de esa subvención se destinaba a cubrir el aumento de precios que experimenta el mercado. Y que eso tenía un efecto especialmente perjudicial para las clases medias, que se quedan fuera de esas ayudas y además suelen tener que acarrear con las hipotéticas subidas de impuestos que pueda generar el sostenimiento de esas ayudas. 

"Las ayudas directas al alquiler son positivas en momentos de emergencia pero pueden tener también un efecto perverso al provocar subidas de los alquileres todavía más fuertes de las ya existentes. Experiencias previas como la Renta Básica de Emancipación así lo apuntan", señala Irene Escorihuela, directora del Observatori DESC, una organización especializada en el estudio de los problemas de acceso a la vivienda. Esta experta señala también que el desplazamiento de la oferta hacia precios más altos, unido a los restrictivos requisitos, tiene también consecuencias muy negativas para los inquilinos que se quedan fuera de las ayudas pero a los que sí perjudican las subidas de precios. 

También los portales inmobiliarios han hecho advertencias en este sentido. Según Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, el camino elegido puede no ser "el más eficaz", ya que las ayudas podrían producir un aumento "artificial" de las rentas en los tramos más bajos, informa Europa Press. También cree que perjudica "gravemente" a aquellas personas mayores de 35 años que no pueden acogerse a esta ayuda, ya que no contarán con la extra del Gobierno y sí se enfrentarán a las subidas. "Es echar gasolina al fuego y dar dinero a unos inquilinos frente a otros", apuntó.

Además, según cálculos de su portal, estos subsidios sólo afectarán al 25% de las viviendas que se ofertan en la actualidad en Madrid (2.684 viviendas) y al 15% en Barcelona (1.368 viviendas), ya que exigen el requisito de que el precio del alquiler sea inferior a 600 o 900 euros en casos excepcionales.

Otra cuestión controvertida es la promoción de vivienda orientada al alquiler. Los expertos suelen coincidir en que la solución al problema habitacional sólo puede venir por revertir problemas estructurales como la carencia de un parque público de pisos, pues España cuenta con uno de los porcentajes de vivienda social más bajos de la UE, un 1,1%, sólo superado por Grecia y lejos de otros como Holanda (32%), Austria (23%), Reino Unido (18%) o Francia (17%). Es decir, ante las dificultades de acceso a la vivienda, el Estado carece de una red pública potente de apoyo, algo que sí ocurre en otros países.

A este respecto, el plan prevé subvenciones directas de hasta 36.750 euros por vivienda de nueva construcción o procedente de la rehabilitación de edificios que se vayan a ceder en uso o destinar al arrendamiento a precios tasados, si bien se limita el período en el que tiene que estar en régimen de alquiler a 25 años. Además, de estas ayudas pueden beneficiarse tanto administraciones públicas como empresas privadas.

El problema es que pasado ese plazo sí podrán venderse o alquilarse en el mercado libre, consolidándose así el modelo actual, en el que la escasa vivienda protegida que se ha construido en España se ha ido diluyendo en el tiempo y perdiendo su naturaleza de vivienda social al superarse el período de calificación. "No es la peor medida porque es muy necesario aumentar la oferta de alquiler, aunque lo ideal habría sido dedicar ese dinero exclusivamente a la promoción de vivienda por parte de la Administración para que así la propiedad permaneciera siempre en manos públicas y no se perdiera ese patrimonio", señala Escorihuela. 

Ausencia de regulación  

Frente a medidas medio o largo plazo como la promoción de vivienda de alquiler de titularidad pública, los expertos consultados creen que existen también otras iniciativas que pueden contribuir a regular el precio de los alquileres y garantizar el derecho a la vivienda de manera más inmediata y que no están contenidas en este plan. Aluden a los poderes públicos como los entes que tienen que "mediar" y "regular" el campo de la vivienda para garantizar el acceso. 

Jaime Palomera, doctor en Antropología Económica por la Universitat de Barcelona e investigador en materia de vivienda, cree que sería interesante explorar posibilidades como la limitación del precio de los alquileres a través de un índice construido de manera participativa –entre todos los agentes sociales implicados– referido a variables socioeconómicas como la renta familiar disponible, y que sea vinculante, con penalizaciones para los propietarios que lo excedan. "No se está cuestionando la rentabilidad de las viviendas. La cuestión no es que la propiedad no gane dinero, sino limitar las ganancias", subraya. 

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Palomera, que también es miembro del Sindicato de Inquilinos, explica el caso de Alemania, donde desde 2015 la renta de los nuevos arrendamientos solo puede subir un 10% respecto a las que aplican las viviendas equivalentes de la zona. Quedaron fuera de esta norma los pisos de nueva construcción puestos en alquiler por primera vez después del 1 de octubre de 2014 y aquellos que han sido rehabilitados. Entre 2009 y 2014 el precio de los alquileres había subido en la capital alemana entre un 25% y un 78%, dependiendo de la zona. 

Pues bien, según un estudio del Instituto Alemán de Investigación Económica (DIW) y la Universidad de Erlangen-Núremberg en zonas en donde los nuevos contratos de alquiler de apartamentos existentes habían aumentado más de un 4,8% al año, los precios se redujeron de media un 3% con la puesta en marcha de esta regulación. Es decir, la escalada de precios se frenó e incluso comenzó a bajar. Eso sí, los autores del informe sostienen que la regulación sólo es eficaz en aquellos lugares en los que se hayan experimentado subidas de al menos un 3,9% anual en los cuatro años anteriores. 

Otra de las propuestas que defienden colectivos como el Sindicato de Inquilinos es modificar la legislación sobre arrendamientos para aumentar la duración de los contratos de los tres años actuales a seis en el caso de viviendas de pequeños propietarios y a doce cuando la propiedad esté en manos de grandes tenedores. También proponen que, como ocurre en Francia o en Alemania, la no renovación de un contrato esté sujeta a una necesidad familiar por parte de la propiedad.