Fiscalía y Sareb se culpan mutuamente de que la recuperación de los 35 millones de un pelotazo urbanístico lleve 16 meses en el limbo

Los caminos de la Fiscalía de Ávila y del banco malo, la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria), se han cruzado en Correos. O se han extraviado. A cuenta de un préstamo impagado a Caja Ávila cuya concesión fue denunciada ante el ministerio público por el banco malo como una posible estafabanco malo.

El periplo del préstamo, concedido con la garantía hipotecaria de una finca de 14,5 hectáreas situada en el municipio madrileño de Torrelodones, en la sierra norte de Madrid, ha sido largo y abrupto. Tras fusionarse Caja Ávila con Caja Madrid, Bancaja, Caixa Laietana, Caja Segovia y Caja Rioja, el préstamo pasó a los balances de la entidad resultante, Bankia, y de ésta, al ser rescatada, a la Sareb, como uno más de los activos tóxicos del ladrillo. El prestatario era Proyectos Inmobiliarios Burke, que lo firmó en octubre de 2008. Recibió 20,7 millones de euros hipotecando la finca 2266 del Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares, un terreno rústico y especialmente protegido cuyo valor entonces no superaba los 504.000 euros. La tasación de la finca se infló –la multiplicó por 41– gracias a la expectativa de una recalificación municipal como terreno urbanizable que no llegó a producirse. El Ayuntamiento de Torrelodones, entonces en manos del PP, pretendía construir en la zona 1.536 viviendas, un hotel, un campo de golf y un centro comercial.

En 2015, el Consistorio, con un nuevo grupo político al frente, denunció el caso ante la Fiscalía Anticorrupción. Y en noviembre de 2016, tras examinar la operación y encargar un informe a la consultora FTI Consulting Spain, el banco malo presentó otra denuncia por estafa y tráfico de influencias ante la Fiscalía General del Estado, que la remitió a la Fiscalía de Madrid. Ésta, a su vez, incoó diligencias el 19 de diciembre de ese año y la mandó el 9 de febrero de 2017 a la Fiscalía de Ávila, donde tenía su sede social la caja de ahorros que concedió el préstamo. Un mes después, las diligencias, finalmente por administración desleal, fueron archivadas porque el delito había prescrito.

Desde entonces, hace año y medio, el préstamo impagado y la finca hipotecada han permanecido en el limbo. La Fiscalía de Ávila asegura a infoLibre que notificó el archivo del caso, por prescripción del delito, en febrero de 2017. La Sareb, en cambio, explica a este periódico que no recibió comunicación alguna hasta el pasado 13 de junio. La Fiscalía precisa que envió la notificación a la dirección del abogado que en la denuncia figuraba en representación de la Sareb pero que aquélla le fue devuelta porque el destinatario era “desconocido”. También admite que no hizo ninguna gestión posterior para averiguar la dirección correcta ya que esa no es su misión y que, por tanto, no mandó ninguna otro aviso con fecha de junio. La Sareb indica que estaba a la espera de la resolución judicial para actuar, pero que el archivo de la causa en Ávila supone el cierre de la vía penal que ella misma había abierto.

El resultado de estos disloques es que el banco malo no ha realizado gestión alguna en año y medio para intentar recuperar el importe del préstamobanco malo, ni negociando con el deudor, Proyectos Inmobiliarios Burke, para la devolución del dinero o la dación en pago del terreno, ni demandando la ejecución de la hipoteca en los tribunales. Y ello pese a que el fin de su gestión debe ser “maximizar la recuperabilidad” de los préstamos y activos tóxicos que adquiere, “vía recobro o venta”, según consta en su último informe anual de actividad. De hecho, su plan de negocio tiene como objetivo “acelerar” la conversión de los activos financieros –menos líquidos– en activos inmobiliarios, de forma que “en 2021 el conjunto de activos inmobiliarios de la cartera de Sareb tenga un mayor peso relativo que los activos financieros”. En estos momentos, el 69% de la cartera la componen préstamos y el 31%, inmuebles.

Vendió 499 fincas hipotecadas

De los 37.179 millones de euros en que está valorada la cartera del banco malo, los inmuebles ascienden a 12.154 millones. Y de ellos, sólo el 4% son suelo rústico, como el de la finca de Torrelodones. Sareb prima las “soluciones consensuadas con los deudores de forma previa a la ejecución de las garantías de los préstamos. Así, negocia la modificación de plazos de vencimiento, tipos de interés y garantías aportadas. Incluso puede llegar a la condonación o quita parcial de la deuda. Si no hay acuerdo, abre la vía judicial.

En 2017, el 47,8% de su gestión la componían daciones y ejecuciones. Ese año, entraron en su cartera inmuebles por importe de 1.007 millones de euros. Al tiempo, vendió 1.506 suelos, de los cuales 499 correspondían a garantías de préstamos impagados. Pero mantiene en su balance pendientes de ejecución hipotecaria inmuebles de todo tipo valorados en 140,04 millones de euros.

Para recuperar el dinero, el banco malo hace un “seguimiento activo a activo, analizando las fases por las que atraviesa el préstamo, desde el inicio de la reclamación judicial hasta su total transformación en un inmueble”, explica en su informe anual. También prioriza la recuperación de unos activos sobre otros tras evaluarlos según “criterios comerciales”, explican fuentes del banco malo, puesto que el objetivo final es vender viviendas y terrenos si no es posible conseguir la devolución del préstamo: tipo de producto, localización, precios de venta en cada momento, costes de transformación…

Aunque la Sareb compra los activos tóxicos con descuento, el importe de la deuda que el banco malo ha dejado de reclamar en el caso de la finca 2266 asciende a un total de 34,8 millones de euros, puesto que al préstamo propiamente dicho y los intereses se le suma una línea de crédito de 1,83 millones. Proyectos Inmobiliarios Burke no pagó ni un solo euro desde 2008, pese a que Caja Ávila le concedió dos prórrogas antes de desaparecer como tal. De hecho, la propia Sareb destacaba en su denuncia la “especial gravedad” de los supuestos delitos cometidos “debido a la elevada cuantía del préstamo”.

¿Vía civil?

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Una vez cerrada la vía penal, Sareb examinará si hay posibilidades de abrir la vía civil, anuncian las fuentes: si se puede reclamar la responsabilidad civil y patrimonial de los administradores de Proyectos Inmobiliarios Burke o, en el caso de que la empresa se encuentre en concurso de acreedores, si puede recuperar la deuda como un acreedor más. Esa vía civil, por tanto, acumula un retraso de 16 meses por culpa de los problemas en la notificación del archivo que, en cualquier caso, también podría haber sido recurrido por Sareb en el caso de haber recibido la notificación a tiempo.

En estos momentos y según ha podido comprobar infoLibre, la finca 2266 continúa inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de Proyectos Inmobiliarios Burke. Según el informe encargado por la Sareb, el grupo de empresas a la que pertenecía Burke, C-15, sufría “problemas de liquidez a corto plazo” en 2008, pero en 2014 su situación de solvencia pasó a ser “crítica”, lo que comprometía “su capacidad para atender las obligaciones contraídas con terceros” y, concretamente, aquéllas derivadas del préstamo hipotecario con Caja Ávila.

infoLibre preguntó por el caso a su entonces administrador, Eduardo Morales, quien se limitó a contestar que había vendido la empresa hace tiempo y ya no tiene ninguna relación con ella. El informe de Sareb también reseña los “vínculos personales y profesionales” de Morales con Mario Mingo, entonces presidente del PP local y alcalde de Torrelodones entre 1987 y 1996. También con Carlos Galbeño, que gobernó ese consistorio de la sierra madrileña entre 2003 y 2011, igualmente al frente del PP.