Blackstone, el fondo buitre que se ha hecho de oro en España gracias al ladrillo tóxico y a la burbuja del alquiler

El fondo Blackstone ha acaparado el protagonismo del mercado inmobiliario con el fin del verano. En agosto se convirtió en el segundo empresario hotelero de España al comprar la socimi (sociedad cotizada anónima de inversión en el mercado inmobiliario) Hispania. Solo Meliá posee más hoteles y habitaciones –142 y 16.600, respectivamente– que este fondo oportunista de Nueva York –70 hoteles, casi 19.000 habitaciones–. El 17 de septiembre pasó a coronarse además como el mayor casero privado del país, tras adquirir el 50% de la mayor socimi de activos residenciales en España, Testa, propietaria de 10.964 viviendas valoradas en 2.300 millones de euros. Además, abrió el mes de octubre poniendo a la venta dos millones de metros cuadrados del Banco Popular, valorados en 500 millones de euros, donde podrán levantarse 18.300 viviendas. Este mismo lunes Acciona ha anunciado que le venderá su 20% en Testa por 379 millones de euros, por lo que el fondo pasa a controlar el 70% de la socimi.

En total, Blackstone lleva invertidos en España más de 23.000 millones de euros y posee una cartera que supera las 32.000 viviendas. Para hacerse una idea del volumen, basta con comparar con los activos tóxicos que figuran en los libros de la Sareb, el banco malo, que a finales de 2017 sumaban 37.179 millones de euros, de los cuales 12.154 millones corresponden a su cartera de viviendas. El fondo neoyorquino gestiona en todo el mundo activos por importe de 439.000 millones de euros, de los que 119.400 proceden de su negocio inmobiliario. El resto se reparte entre inversiones de capital riesgo, inversiones en fondos de alto riesgo –hedge funds– y fondos de crédito y deuda. De modo que el negocio inmobiliario y hotelero en España representa ya nada menos que el 21% de los activos mundiales de Blackstone. Las 18.894 habitaciones que gestiona en España suponen el 12,4% de su cartera hotelera global, que incluye la cadena Hilton.

En España el año del pistoletazo para Blackstone fue 2013. El fondo buitre aprovechó el peor momento de la crisis para emprender una carrera vertiginosa alimentándose de los cadáveres dejados por el estallido de la burbuja y el derrumbe del ladrillo. Aunque había llegado a España en 2003, no fue hasta una década después cuando puso el ojo en el negocio inmobiliario y ya no paró. Saltó a las primeras páginas de los periódicos cuando Ana Botella le vendió 5.315 inmuebles de la Empresa Municipal de la Vivienda (EMVS), de los que 1.860 eran pisos y el resto, garajes y trasteros, por 128,5 millones de euros. El equipo de gobierno de Manuela Carmena y los inquilinos afectados han terminado llevando la operación a los tribunales, mientras que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció el pasado día 12 que la Abogacía General del Estado va a personarse en ambos procedimientos para anular la venta. Un centenar de personas fueron desahuciadas de esas viviendas con alquiler social cuando no pudieron pagar las rentas, un 40% más elevadas, que empezó a exigirles Blackstone.

Un año más tarde el fondo neoyorquino se hizo con la cartera Hércules, 41.000 millones de euros en activos tóxicos de la extinta Catalunya Caixa. Pagó 3.600 millones de euros por ellos al Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), propietario de la entidad nacionalizada. Pero el golpe de efecto lo dio Blackstone cuando en agosto de 2017 compró el 51% de la cartera Quasar, 30.000 millones de euros en activos de Aliseda, propiedad del Banco Popular y traspasada al Santander cuando éste adquirió la entidad de Emilio Saracho por un euro apenas dos meses antes. Pagó por ella 5.100 millones de euros.

Además, el pasado julio Blackstone adquirió por 120 millones de euros otra socimi, Lar España, y por 210 millones el edificio que alberga a la editorial Planeta en Barcelona. Pero también posee 100.000 metros cuadrados de oficinas, 83.000 metros cuadrados de locales comerciales y 1,2 millones de metros cuadrados en solares logísticos.

El fondo distribuye todo este volumen de negocio a través de un puñado de socimis que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB): además de Testa Residencial, Albirana, Fidere, Corona Patrimonial y Torbel suman 2.372,3 millones de euros de capitalización. Las socimis, un vehículo de inversión creado en 2009, se dedican a comprar inmuebles para ponerlos luego en alquiler. Desde 2013 cuentan con un régimen fiscal especial que ha determinado su explosión: no pagan impuesto de sociedades, pero están obligadas a cotizar en Bolsa y son los accionistas quienes tributan por los dividendos que se reparten. En estos momentos hay 63 en España, de las que cotizan en el mercado continuo Merlin, Colonial, Hispania y Lar España; el resto lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil, pensado para que las pymes encuentren financiación. Por ejemplo, también la Sareb ha sacado al MAB una socimi, denominada Témpore, que tiene una capitalización de 152,6 millones de euros.

El alquiler es el rey tras la muerte de la hipoteca

Es decir, Blackstone se apoya en los segmentos de negocio más boyantes, el alquiler, el turismo e incluso el juego, puesto que también se hizo con el 100% de Cirsa el pasado mes de abril. Por el líder español de los juegos de azar, con casinos y locales de apuestas en 10 países, el fondo abonó 2.000 millones de euros. Pero sin duda donde ha hincado el diente es en el mercado de alquiler, un bocado sabroso para este tipo de fondos, que trabajan pensando en obtener el máximo beneficio en un plazo no superior a los siete años. Y es que el precio de la vivienda en alquiler lleva 41 meses consecutivos subiendo: en barrios de Madrid como Chamberí ha aumentado un 19,9% el último año, según los cálculos del portal Fotocasa. En el distrito de Salamanca, el metro cuadrado alcanza los 18,21 euros, mientras que en Sarriá, en Barcelona, llega a los 16,86 euros. Según los últimos datos de la Sociedad de Tasación, la rentabilidad media del alquiler es del 7,5%, pero en Castellón, por ejemplo, supera el 14%.

Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa Real Estate, el gestor inmobiliario de Blackstone, ve claro dónde está el nicho de negocio: los llamados millenials que, a su juicio, quieren “flexibilidad” tanto financiera como laboral. “El alquiler ha venido para quedarse y está siendo la alternativa más demandada por las familias, no sólo debido una caída del poder adquisitivo tras la crisis, sino también a un cambio estructural”, aseguró en enero a Europa Press. Y hay un margen sustancioso para crecer, puesto que España está aún lejos del 35% del parque de viviendas en alquiler que tiene Europa. Además, todavía es un mercado muy atomizado, en manos de una multitud de arrendadores particulares. Las socimis piensan en traer a España el modelo de grandes plataformas de alquiler que ya funcionan en otros países europeos. En España, sólo el 5% de los pisos en alquiler se halla en manos de fondos de inversión.

En el folleto que Testa Residencial emitió para su estreno en el MAB el pasado verano, antes de ser comprada por Blackstone, la socimi –entonces propiedad de Santander, BBVA, Acciona y Merlin– calculaba que el margen para subir los alquileres de sus viviendas es aún del 25%. El 60% de sus inmuebles están situados, asegura el documento, en edificios que son propiedad enteramente de Testa. Es el modelo que prefieren estos gestores profesionales porque así “optimizan” los gastos operativos de la administración de esas propiedades. Otro dato que da idea de cómo diseñan el negocio: el 65% del valor bruto de su cartera se encuentra en la Comunidad de Madrid; en Barcelona, sólo el 5%.

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En el origen, Lehman Brothers 

Blackstone no publica las cifras de sus beneficios en España, pero sí las mundiales. En 2017 ganó 1.131 millones de dólares (982.000 millones de euros), un 8,8% más que el año anterior. Sus principales accionistas son Morgan Stanley, Bank of America, el fondo Fidelity JP Morgan. Pero también participan en el capital el Deutsche Bank y Goldman Sachs. Fue fundado en 1985 por dos antiguos ejecutivos de Lehman Brothers, Peter G. Peterson, ya fallecido, y Stephen A. Schwarzman. No sólo son dueños de la cadena de hoteles Hilton, sino también de Sea World Parks & Entertainment, el principal competidor de los parques Walt Disney en el mundo.

El hombre del fondo buitre en España es Claudio Boada, quien fue presidente del Círculo de Empresarios entre 2004 y 2012. También trabajó durante 15 años para Lehman Brothers. Hijo de Claudio Boada Villalonga, presidente del INI de 1970 a 1974 y del Banco Hispano Americano ya en la democracia, de 1985 a 1994, no ha tenido tanta suerte con su empresa familiar, el grupo de ingeniería Abantia, que se declaró en concurso de acreedores en febrero de 2016. En la comisión de investigación abierta en el Congreso sobre la crisis financiera, el hombre de Blackstone en España aseguró el pasado junio que fondos como el suyo trabajan “en pro del desarrollo del país”. “Hemos dado liquidez al sistema financiero y saneado los balances de las entidades bancarias”, destacó, al recordar que la mayor parte de su cartera la han adquirido a los bancos y al Estado.