Las sociedades inversoras en alquileres copan las salidas a una Bolsa desanimada

El Banco de España dedica un apartado de su último informe de estabilidad financiera a las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), debido al enorme crecimiento que han experimentado desde su creación, en 2013. Las ventajas fiscales han tenido mucho que ver en su rápida expansión: no pagan impuesto de sociedades, aunque sí deben tributar –un 19%– por sus dividendos. Y están obligadas a salir a Bolsa. De las 65 que hay en España, 61 cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), donde obtienen financiación las empresas pequeñas. Se dedican a adquirir inmuebles, sobre todo de alto nivel, así como centros comerciales y oficinas, para ponerlos en alquiler.

El órgano supervisor llama la atención en su informe sobre el hecho de que las socimis estén copando el grueso de las salidas a Bolsa. De hecho, casi las monopolizan. Según los datos de Bolsas y Mercados Españoles (BME), de las 22 operaciones de emisión de acciones que se han producido este año, 17 son de socimis, el 77,3%. En todo 2017 hubo 28 salidas a Bolsa y de ellas, 19 las protagonizaron estas de sociedades de inversión en alquileres. Es decir, aún sin terminar el ejercicio, las salidas a Bolsa de socimis han aumentado casi 10 puntos porcentuales respecto al año pasado. Suman una capitalización de casi 3.000 millones de euros.

Hasta el momento sólo han salido a Bolsa cuatro empresas que no son socimis: una energética –Berkeley–, una firma de alquiler de vehículos –Alquiber Quality–, la tecnológica Tier1, Robot SA –una compañía especializada en automatización de edificios– y la mayor, la inmobiliaria Metrovacesa. De éstas, sólo dos lo han hecho en el mercado continuo, Metrovacesa y Berkeley. La inestabilidad política internacional y la tristeza de la Bolsa, con un ÍBEX 35 que ha perdido un 9% desde enero, no invitan a las empresas a pisar el parqué. El pasado 15 de octubre Cepsa suspendió su anunciada salida a Bolsa y la privatización de Bankia sigue a la espera de que los mercados se animen.

Para las socimis el ambiente es otro. El Banco de España destaca como señal del auge de esta figura que su volumen de activos se ha más que triplicado desde 2014, coincidiendo con la recuperación del mercado inmobiliario. Aunque sólo representan el 5% de los activos en poder de las empresas inmobiliarias en España, el supervisor no duda en atribuir a la “pujanza” de las socimis “el fuerte aumento de los precios observado durante los últimos años en el segmento prime primede las propiedades comerciales”, las más caras.

Lo que no quiere decir que exista una burbuja. El informe descarta una “sobrevaloración generalizada” de los precios de la vivienda en España: han subido un 21% desde 2014, cuando se hundieron en sus niveles mínimos, pero aún se encuentran un 33% por debajo de los máximos alcanzados en 2007. Y la oferta de vivienda nueva está lejos de las cifras precrisis. Eso sí, el supervisor advierte un crecimiento “notable” de los alquileres, con una mayor demanda en detrimento de la vivienda en propiedad.

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Fondos extranjeros

Y aquí es donde las socimis han encontrado un maná. O al menos así lo han entendido los fondos de inversión que en su mayor parte se encuentran detrás de ellas. El Banco de España señala que la mayor parte de ellos son extranjeros: casi la tercera parte de sus tenedores de acciones residen fuera de España. Además, están radicados en países de baja presión fiscal, como Luxemburgo o Panamá. Entre las socimis que han salido a Bolsa este año se encuentran dos propiedad del fondo Blackstone, Tortel y Testa, gestionados desde Luxemburgo, al igual que Elix Vintage Residencial y Go Madrid Benz. El dueño de Castellana Properties es el fondo sudafricano Vukile Property. Ocho sociedades panameñas son los accionistas de Veracruz Properties. El principal accionista de Serrano 61 es la Banca March. Incluso la Sareb, el banco malo, que es semipúblico, ha sacado a Bolsa su propia socimi, Tempore. Galil Capital es propiedad de un antiguo directivo de Merril Lynch, el israelí Jerry Mandel, y de Gil Avraham Shwed, al frente de Check Point, líder israelí del sector de la ciberseguridad. Detrás de Meridia figura una sociedad luxemburguesa, el grupo israelí de seguros Harel y otro grupo británico.

El Banco de España, sin embargo, no ve como un riesgo la rápida expansión de los socimis. Su endeudamiento, explica, es aún menor que el del resto de las empresas que cotizan en Bolsa. Además, estas sociedades se financian mayoritariamente en los mercados de capitales antes que recurriendo a los bancos. Según sus cálculos, sólo el 20% de los activos de las socimis se financian con préstamos bancarios, por lo que la exposición de las entidades españolas al sector no supera los 6.700 millones de euros. Así que el supervisor se felicita por la ventaja que supone para la banca tener una menor vinculación directa con un “negocio volátil” como el inmobiliario.