El negocio de Airbnb se concentra en España en menos manos que en Europa

¿Economía colaborativa? ¿Homesharing? No tanto. Los datos disponibles muestran que Airbnb, el gigante de las plataformas de alquiler, cuya actividad en España se resiste al control de las autoridades que intentan ponerle coto, tiende a reproducir un fenómeno típicamente neoliberal: la concentración de la propiedad. A ello se añade un predominio del uso de la plataforma como vehículo para el negocio puro y duro. Estos fenómenos son más marcados en España que en el resto de Europa. En las ciudades españolas los apartamentos se alquilan un mayor número de noches al año, con más número de evaluaciones para unos anuncios que ofrecen mayor disponibilidad. Y menos propietarios concentran más vivienda. La conclusión es clara: la tarta de Airbnb está en España peor repartida.

infoLibre ha analizado la información disponible en Inside Airbnb, una web de referencia en la investigación, extracción de datos y publicación en detalle sobre la plataforma y su actividad en ciudades de todo el mundo. "Airbnb afirma que forma parte de la 'economía colaborativa' [...]. Sin embargo, los datos muestran que la mayoría de las listas de Airbnb en la mayoría de las ciudades son casas enteras, muchas de las cuales se alquilan durante todo el año, lo que perturba las comunidades", señala Inside Airbnb en su carta de presentación. "Perturba a las comunidades" y, claro, impide que los anfitriones residan habitualmente en las viviendas ofrecidas. El alquiler turístico a través de Airbnb –como veremos– no suele ser una actividad episódica o puntual, sino estable.

El análisis detallado de los datos da la razón al diagnóstico de Inside Airbnb. Este periódico ha tomado los datos de cinco ciudades españolas, las cinco disponibles en la base de datos: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga. A estas cinco ciudades, todas ellas de gran interés turístico, se suman los de la isla de Mallorca (no la ciudad de Palma). Esos son todos los datos sobre España que hay en la web. Además, el análisis se detiene y compara la información de todas las capitales europeas recogidas en Inside Airbnb, así como de aquellas ciudades europeas con más de 7.000 anuncios. Se trata de Londres, París, Roma, Copenhague, Berlín, Amsterdam, Praga, Viena, Dublín, Atenas y Bruselas (estas son las capitales, por orden de mayor a menor número de anuncios); Milán, Edimburgo, Lyon, Florencia, Burdeos, Munich, Oporto y Venecia (el resto de ciudades con más de 7.000 anuncios, de mayor a menor número de alojamientos publicados) [ver metodología detallada al final de este artículo].

La ciudad con mayor número de anuncios es Londres: 77.096. Se sitúa por delante de París (59.881), Roma (29.436), Copenhague (26.016), Berlín (22.552), Barcelona (18.302), Milán (17.659) y Madrid (17.301). La capital europea con menor número de anuncios es Bruselas, con 7.420. El resto de ciudades españolas son Valencia (6.552), Sevilla (5.498) y Málaga (4.787). En la isla de Mallorca hay 14.900 anuncios.

El número de anuncios en sí no es lo más indicativo. Observadores del sector como Santiago Espinosa de los Monteros, responsable de Datahippo, otro portal de datos sobre Airbnb población a población que trata de compensar la escasez de datos ofrecidos por la plataforma, advierten contra la obsesión por precisar la cifra concreta. "Continuamente hay movimiento en el número de anuncios, nunca es una cifra fija", señala. Lo sustancial, añade, es observar las tendencias. Y ahí Inside Airbnb, que utiliza la técnica del web scraping para obtener sus datos, ofrece información suculenta.

Hay varios indicadores que Inside Airbnb permite rastrear. Todos apuntan a un doble fenómeno: una concentración de la propiedad que desmiente el carácter supuestamente colaborativo y un uso de la plataforma mayoritariamente orientado al negocio. Es decir, el perfil del anunciante está lejos de ese "anfitrión" deseoso de ofrecer su casa para conocer a un visitante y realizar un "intercambio cultural" y se acerca al del clásico propietario inmobiliario que busca una renta a través del alquiler, aprovechando el boom del turismo.

El supuesto carácter colaborativo no es tal, señala Jordi Jofre-Monseny, autor junto a Miquel-Àngel Garcia-López, Rodrigo Martínez Mazza y Mariona Segú –todos del Instituto de Economía de Barcelona, un centro de investigación de la Universidad de Barcelona– de un informe que acredita la subida de precios provocada por Airbnb en la capital catalana."El homesharing genuino representa muy poca cosa. La mayoría son multihosts [anfitriones con más de un anuncio] con varios pisos y muchas reviews [reseñas]. Esa idea de que Airbnb es para un particular que se va de vacaciones y aprovecha para poner su casa en alquiler en agosto es poco frecuente", señala.

Lo mismo opina Murray Cox, el investigador y activista australiano que está detrás de la creación de Inside Airbnb, y al que se considera el enemigo público número 1 de la plataforma californiana desde la publicación en 2016 del informe Cómo los datos de Airbnb ocultaron los hechos en Nueva York [ver aquí un artículo sobre Cox en Bloomberg]. ¿Desmiente los datos recogidos para su plataforma la idea de que Airbnb es una herramienta colaborativa? "Sí, pero no sólo mis datos, sino los de investigadores de todo el mundo", responde por escrito a infoLibre. Cox no tiene dudas.

El sociólogo Javier Gil, investigador sobre vivienda y fondos buitre, afirma que el uso de Airbnb se ha adaptado al creciente aprovechamiento de los márgenes de negocio del turismo, como demuestra la proliferación de empresas que gestionan alojamientos, hacen entregas de llaves... Hay diferencias según las ciudades, explica, pero la dinámica es común. Una dinámica de la que el investigador Luis Moreno, especialista en economía del turismo, cree que sería simplista culpar a Airbnb: "Que Airbnb no tenga carácter colaborativo no es culpa de la empresa, sino de unas administraciones que no saben hacia dónde va el mercado. Las normativas anti Airbnb han potenciado esta concentración, por ejemplo, limitando el alquiler turístico únicamente en bajos o primeros pisos, y en edificios completos destinados a tal fin".

Para obtener perspectiva, pongamos la lupa en siete indicadores clave publicados por Inside Airbnb.

  1. Apartamentos enteros

A más apartamentos enteros en alquiler, a priori menos se sostiene el discurso del anfitrión "colaborativo". Pero, ¿qué dicen los números? Que la mayoría de los anuncios en Europa son de apartamentos enteros. 

En todas las ciudades analizadas, las seis españolas [contando la isla de Mallorca, a la que nos referiremos como una ciudad más en las comparaciones generales, para mayor facilidad] más las 19 europeas, el promedio de apartamentos que se anuncian enteros es del 69,73%: 308.790 de 442.778. Es decir, casi siete de cada diez anuncios son de apartamentos enteros, una forma de proceder poco compatible con que el anfitrión utilice el apartamento como residencia.

Ese dato sale mirando todas las ciudades. Si miramos sólo las españolas y Mallorca, el porcentaje es similar: 69,63% (46.894 de 67.340). En España, los destinos con mayor porcentaje de apartamentos enteros son la isla de Mallorca (91,4%), Málaga (86,2%) y Sevilla (81,4%). La que menos es Barcelona (48,7%), que es la que tira hacia abajo de la media española. Ninguna de las ciudades analizadas tiene un porcentaje más bajo que la capital catalana. ¿Qué hay detrás de esto? El sociólogo Javier Gil señala que se deja notar el límite de 9.600 licencias de alojamiento turístico. Al haber numerus clausus, señala, la actividad se está derivando hacia el alquiler por habitaciones, que se mueve en un terreno "alegal". El Gobierno local de Ada Colau también ha advertido de este fenómeno.

En el resto de Europa, los porcentajes más altos son los de Atenas (87,8%), París (86,8%) y Copenhague (83,7%). En Londres, la ciudad con mayor número de anuncios, el porcentaje es del 55,5%. El porcentaje del resto de Europa es de 69,75%, similar al español. En el resto de indicadores, empiezan las diferencias entre España y el resto de Europa.

  2. Noches al año

Cuantas más noches se alquila un apartamento, menos probable es que sea la residencia del anfitrión. De media, tomando todas las ciudades españolas y europeas, los 442.778 apartamentos están alquilados 91,72 noches al año (25,12%).

Pero, ojo, en España el promedio es mayor que en el resto de Europa: 96,5 noches (26,43%) frente a 90,21 (24,71%). Sevilla es la ciudad en la que más noches al año están alquilados los apartamentos: 130. Hay cuatro ciudades españolas entre las 12 que suman más de 100 noches de alquiler al año:

– Sevilla: 130.

– Venecia: 114.

– Praga: 113.

– Oporto: 113.

– Madrid: 112.

– Florencia: 110.

– Atenas: 110.

– Edimburgo: 109.

– Dublín: 107.

– Barcelona: 102.

– Berlín: 102.

– Málaga: 102.

En la parte baja están Munich (52), Copenhague (52), Lyon (54). Mención aparte merece la isla de Mallorca, con sólo 38 días de ocupación de media al año. La estacionalidad se nota en la isla balear, donde el tirón del verano imprime su propio carácter a los datos. Sin la distorsión que introduce la particularidad de la isla, el promedio de noches de alquiler al año de las cinco ciudades españolas escala hasta 108,2 (11,7 puntos más que en el resto de las ciudades europeas).

  3. Evaluaciones por anuncio

Cuantas más evaluaciones por anuncio, más veces alquila el anfitrión la vivienda, ergo menos probable es que resida en ella y más que la tenga como negocio. En las ciudades españolas hay 1,43 reseñas al mes de media. Donde más, en Sevilla, 2,1; donde menos, Barcelona, 1,3 (dejando aparte Mallorca, con un dato de 0,4 marcado por la fuerte estacionalidad). Este 1,43 en España es mayor que el 1,35 global y el 1,32 de las ciudades del resto de Europa. Sin Mallorca, el promedio de reseñas es de 1,64.

En Europa, las ciudades con mayor número de reseñas por anuncio al mes son Venecia (1,9), Atenas (1,9), Dublín (1,8), Florencia (1,8), Oporto (1,8) y Praga (1,8). Londres, Berlín, París y Amsterdam están por debajo de 1.

  4. Disponibilidad

Una pregunta clave: ¿Cuánto tiempo al año tienen los anfitriones disponibles sus alojamientos? Y es clave porque si los anuncios están puestos mucho tiempo, es más que probable que el anfitrión no resida en la vivienda y la use como negocio estable. Considerando la "elevada disponibilidad" a partir de 60 días al año [ver metodología], de nuevo Airbnb ofrece en España un perfil menos "colaborativo" que en el resto de Europa. En este caso, con diferencias más que notables.

Veamos las cifras de Inside Airbnb. En las ciudades españolas, un total de 49.987 anuncios tienen elevada disponibilidad, lo cual supone un 74,23%. Eso es casi 25 puntos más que la media del resto de ciudades europeas, del 49,94%. Entre los nueve destinos en los que más del 80% de los alojamientos tienen elevada disponibilidad, hay cuatro españoles:

– Isla de Mallorca: 90,4%.

– Oporto: 87,9%.

– Roma: 87,5%.

– Atenas: 87,4%.

– Málaga: 84,4%

– Venecia: 84%.

– Valencia: 83,9%.

– Florencia: 82,1%.

– Sevilla: 81,8%.

Capitales importantes como Londres (41,8%), París (28,2%), Berlín (28,2%) y Amsterdam (23,6%) se quedan muy lejos de estos porcentajes. Madrid y Barcelona están por encima del 50%, concretamente en el 55,3% y el 65,3%, respectivamente.

  5. Anfitriones múltiples

Son los anfitriones múltiples. Un dato clave. ¿Cuántos anunciantes de alojamientos tienen más de una vivienda? En España, el porcentaje de anfitriones en esta situación, que suponen el desmentido más evidente del carácter colaborativo de la plataforma californiana, es nítidamente superior al resto de Europa, según los datos de Inside Airbnb. "Es probable que anfitriones con múltiples anuncios sean en realidad un negocio, es poco creíble que vivan en la propiedad, lo que supone una violación de la mayoría de legislaciones sobre alquiler de corta duración, que se diseñan para proteger las zonas residenciales y el derecho a la vivienda", señala en su web Inside Airbnb.

En los destinos españoles – Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga, a los que se suman los de la isla de Mallorca– hay 41.838 multilistings. Expliquémoslo con una doble redundancia: un total 41.838 anuncios, un 62,12% del total, corresponden a anunciantes que tienen puesto al menos un anuncio más. Es decir, que administran más de un alojamiento. El porcentaje más alto se da en Mallorca, un 76,9%. En Madrid es de un 55,3%, en Barcelona de un 65,3%, en Sevilla de un 67,7% y en Málaga de un 69,6%.

Son todos ellos porcentajes muy superiores a los que se obtienen en el resto de ciudades europeas, donde hay 148.860 multilistings de un total de 375.438 (39,64%). Destacan por sus bajos porcentajes de anuncios múltiples Copenhague (13,9%), París (19,9%), Munich (20,8%), Amsterdam (21,1%) y Berlín (23,6%). El fenómeno Airbnb también expresa así el desequilibrado reparto de la propiedad inmobiliaria en España.

  6. Acaparadores

Esa expresión de desequilibrio es aún más descarnada al poner la lupa en los grandes tenedores de vivienda. Son los que podríamos llamar los grandes anfitriones, o top hoststop hosts. ¿De dónde salen las cifras? Inside Airbnb detalla cuántos anuncios tiene cada uno de los 20 anunciantes con más anuncios, los top 20 hosts. Los resultados son llamativos. Otra vez, en España acumulan más que en el resto de Europa.

Empecemos por los top 1. ¿Cómo hacerlo? En cada ciudad, hay un anunciante que tiene más anuncios que el resto. Por ejemplo, en Madrid tiene 211, un 1,21% del total; en Barcelona, 200, un 1,09%; en Valencia, 137, un 2,09%. El top 1 host con mayor poderío en las ciudades españolas es el de Málaga, con 107 anuncios, un 2,23% del total. En total, los máximos anunciantes de cada ciudad acumulan, en el caso de las ciudades españolas analizadas, 1.519 alojamientos, lo que supone un 2,25% del total. Lo que tira para arriba del porcentajes es el caso de Mallorca, donde un solo anunciante acumula 807 anuncios, el 5,41%.

De las ciudades analizadas en Europa, en sólo seis el top host 1 superan el 1% de las viviendas: en Florencia (1,53%), Londres (1,4%) Milán (1,34%), Venecia (1,28%) y Bruselas (1,07%) y Amsterdam (1,02%).

El porcentaje de anuncios que acumulan los máximos anunciantes es entre el resto de las ciudades europeas –las no españolas– del 0,87%.

Ahora, pasemos a los 20 máximos anunciantes, que acaparan alojamientos con estos porcentajes en las ciudades españolas analizadas:

– Isla de Mallorca: 23,36% del total.

– Málaga: 20,22%.

– Sevilla: 12,07%.

– Valencia: 10,9%.

– Barcelona: 9,2%.

– Madrid: 7,2%.

Como puede observarse –y es lógico–, el porcentaje de la tarta que se llevan los top 20 hosts es mayor cuanto menor es la ciudad. En conjunto, esos 20 máximos anfitriones de las ciudades españolas analizadas acumulan 8.760 anuncios, un 13%.

¿Y en Europa? Mucho menos. Sólo hay cuatro ciudades en los que los top 20 hosts acumulan más anuncios que Madrid top 20 hosts, que es la ciudad donde este porcentaje es menor en España:

– Florencia: 10,75%.

– Venecia: 10,73%

– Praga: 8,35%.

– Bruselas: 8,62%.

El conjunto de los 20 máximos tenedores de las ciudades del resto de Europa suman 17.138 anuncios, un 4,56% del total. En España era un 13%. La diferencia es significativa: 8,44 puntos. Los 20 mejor situados acumulan en España una mayor porción de la tarta.

  7. Ingresos y precios

Los precios y los ingresos hay que tomarlos con especial prudencia, porque la situación económica de cada país es diferente y no es lo mismo tener 100 euros en Sevilla que en París. En las ciudades españolas analizadas, la media de precio por noche es de 110,83 euros. No obstante, para ofrecer una imagen fiel conviene sacar de la ecuación a la isla de Mallorca, con 202 euros por noche, un precio que se explica por el tirón de los precios del verano balear. Sin Mallorca, el promedio se queda en 92,6 euros la noche. La más cara es la noche barcelonesa, con 124 euros; la más barata, la malagueña, con 75. En el resto de Europa, el precio promedio es de 102 euros.

El indicador de ingresos sí dice más sobre el mayor aprovechamiento económico que en España se hace del alojamiento turístico, es decir, sobre su carácter de negocio lucrativo. En España la medida mensual de ingresos está en 601 euros al mes. No obstante, también sería justo sacar a Mallorca, donde hay una media de únicamente 38 noches al año de alquiler, lo cual reduce significativamente los ingresos mensuales (385 euros). Sin Mallorca, los ingresos medios en España al mes suben a 644,2 euros. Donde más se gana es en Sevilla, según los datos de Inside Airbnb: 861 euros. Donde menos, en Valencia, 433. En Barcelona son 743 euros y en Madrid 663.

La media europea es más baja que la española: 579,38 euros.

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infoLibre solicitó a Airbnb su propia información sobre su actividad y despliegue en las ciudades. La plataforma no hace público el detalle, lo que ha motivado el surgimiento de páginas como Inside Airbnb y Datahippo. No obstante, subraya Airbnb, sí comparte de forma “rutinaria” información sobre su “comunidad” y sobre las “tendencias y formas de viajar de nuestros usuarios”, de lo que aporta algunos ejemplos: impacto económico en España y Madrid, gasto en bares y restaurantes, previsión de alojamientos en Madrid durante la fiesta del Orgullo y previsión de alojamientos estivales en España. No es información que permita un análisis real de la posición de Airbnb y un estudio de su impacto en las ciudades.

Airbnb considera que Inside Airbnb –y otras plataformas similares– hace “recopilaciones" de datos "imprecisos" que llevan a "conclusiones erróneas”. “Es común que se asocie cada anuncio a un piso turístico o a un alojamiento, en genérico, sin tener en cuenta la diversidad en la tipología de los anuncios. En Airbnb es posible encontrar muchos proveedores de alojamiento diferentes, incluyendo personas que hacen homesharing, bed & brbreakfast tradicionales y hoteles boutique”, señala la plataforma. Airbnb subraya otros elementos –que, como el anterior, ya han sido tenidos en cuenta en este artículo a la hora de valorar la información–, como que hay anfitriones “que gestionan el anuncio en nombre de otra persona” y otros que anuncian por habitaciones, así como que “noches disponibles y noches reservadas no son lo mismo”.