Los precios de la vivienda vuelven a calentarse en las zonas tensionadas (con la ley que regularía los alquileres atascada)

Tras la crisis pandémica durante la cual apenas bajaron, los precios de la vivienda, tanto de la compraventa como del alquiler, ya solo apuntan al alza, de acuerdo con todos los informes, estadísticas y opiniones de expertos. Y aunque se produce desde hace tiempo una profunda discusión sobre la fiabilidad de algunos actores a la hora de transmitir datos inmobiliarios por ser parte interesada (caso de Fotocasa o Idealista) o por usar datos desfasados (caso del Índice de Alquiler de Vivienda que publica el Ministerio de Transportes), la tendencia es unánime: ha vuelto la recuperación, y donde más ha subido es en las zonas de mercado tensionado, esto es, donde la gente dedica más porción de su renta a alquilar. Madrid, Barcelona y partes del litoral, especialmente áreas turísticas de la Comunidad Valenciana, Andalucía, Baleares o Canarias.

El último estudio en este sentido es el de Tinsa, publicado esta semana, según el cual "las capitales y grandes ciudades", así como "la costa mediterránea y las islas", muestran los mayores aumentos interanuales -y mensuales- de la tabla, seguidos ya de lejos del "resto del país", que viene a ser la España interior. Se trata de las mencionadas zonas tensionadas, las que debería afectar el acuerdo del Gobierno de coalición rubricado en octubre de 2020 entre PSOE y Unidas Podemos con ocasión de los Presupuestos Generales del Estado para parar la escalada de precios. Según tal acuerdo, si los alquileres se desbocan se establecerán "mecanismos de contención, o eventualmente bajada de los precios, tanto de los nuevos contratos como de los contratos existentes".

"El mercado de la vivienda muestra una recuperación bastante progresiva desde principios de año. En las ciudades grandes y áreas metropolitanas se ha tardado algo más que en la costa, pero según nuestros datos el pasado mes de julio las capitales han tenido una reacción muy positiva", explica a este medio la portavoz de Tinsa, Susana de la Riva.

Hay más estadísticas que reflejan la revalorización de la compraventa o alquiler de vivienda nueva o usada en determinadas comarcas. El último Observatorio de Vivienda y Suelo publicado por Transportes y relativo al primer trimestre de 2021 destaca que el Índice de Precios de Consumo del Alquiler (IPCA) está en su nivel más alto (104,8) desde que hay mediciones (2015), que en términos interanuales los precios apenas cayeron un -1,5% en la Comunidad de Madrid, en Baleares un -0,7% y un -0,9% en Barcelona (por comparar, en Palencia el desplome fue del -5,5% y en Ourense del -4,7%) o que la diferencia de precios entre la vivienda libre y la protegida es de -54,6% en Baleares, -52,2% en Bizkaia, -49,4% en la Provincia de Barcelona y -46,5% en Madrid, los cuatro diferenciales más grandes del país.

"Sí, el mercado tira para arriba", opinan fuentes del Grupo Ibosa, una de las promotoras más activas en Madrid con promociones en ejecución en zonas exclusivas como Mahou-Calderón. "Estamos en algo mas de 100.000 viviendas al año, lo que, frente a las 800.000 de los mejores años, 2006-2007, son cifras razonables". Beatriz Hernández, fundadora de la inmobiliaria M34, en pleno barrio de Malasaña, dice que "el alquiler ha bajado, pero justamente ahora está volviendo a subir. Se nota que están volviendo los estudiantes y también turistas extranjeros". "La compraventa nunca bajó tanto como el alquiler. Aunque esta percepción es más lo que se ve de puertas afuera; de puertas adentro, he negociado mucho más desde que hay pandemia", dice Hernández.

La recuperación económica va a ser clave en el incremento de precios, pero todavía van a serlo más el regreso del turismo internacional (38,1 millones de visitantes extranjeros de enero a agosto de 2019, 5,4 millones en el mismo periodo de 2021) y la vuelta de los alquileres turísticos, el modelo de Aibnb que se paralizó durante el confinamiento y que depende mucho de la llegada de turistas. "Los precios, lejos de bajar, van a seguir subiendo: esto es un hecho. Se está notando la recuperación, se va a seguir creando empleo, van a entrar fondos europeos y hay ahorro embalsado que va a aflorar. El precio de la vivienda es muy sensible al PIB y al empleo, y no hay ninguna restricción a los precios más allá de en Cataluña, cuya ley ha sido recurrida por el Gobierno ante el Tribunal Constitucional", vaticina el economista Alejandro Inurrieta, que entre su experiencia laboral cuenta la de haber presidido la antigua Sociedad Pública del Alquiler en tiempos de Rodríguez Zapatero. 

Negociación encallada

La tendencia alcista choca con una realidad social: que la ley que negocian PSOE y Unidas Podemos se encuentra encallada por dos razones: el cambio de titular en Transportes, Raquel Sánchez por José Luis Ábalos, y la apuesta de la nueva ministra por la visión de Ábalos de rebajar los alquileres vía incentivos fiscales y no con mecanismos que permitan que un contrato de arrendamiento rebase determinado umbral. Esto último comparte el espíritu de la ley catalana, en vigor desde septiembre de 2020. En teoría los dos partidos del Ejecutivo trataron de cerrar un pacto antes del verano, intento que no ha prosperado. 

El precio del alquiler ha subido de media un 41% en España en los últimos 5 años, según Fotocasa

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Inicialmente, parecía que el desembarco de Raquel Sánchez podía desenredar las discusiones que arrancaron en marzo entre la ministra de Derechos Sociales, Ione Belarra (entonces secretaria de Estado) y el secretario general de Vivienda, David Lucas, por la parte socialista. Sánchez era la alcaldesa de Gavà (Barcelona) cuando el equipo de Gobierno de esta localidad solicitó en mayo a la Generalitat ser declarada área con mercado de vivienda tenso. 

Pero una entrevista de Raquel Sánchez en La Vanguardia el 1 de agosto despertó las críticas de los morados: "Hemos puesto encima de la mesa propuestas para que a través de incentivos fiscales se consiga rebajar los precios e incluso movilizar más vivienda para el alquiler social. Seremos capaces de sacar una buena ley adelante y proteger, sobre todo, a los más vulnerables". Los incentivos fiscales apuntan a bonificar al arrendador si alquila la casa a partir de una serie de condiciones (precio justo, arrendatarios jóvenes, vivienda rehabilitada, primera vez en alquiler, etcétera). "Cuando como alcaldesa se ha defendido algo que luego cuando se tiene la posibilidad de hacer en el conjunto del Estado ¿no se va a llevar a cabo?", respondió en RNE poco después la portavoz de UP en el Congreso, Sofía Castañón. 

Inurrieta se declara pesimista. "La ley de control de precios del alquiler es imprescindible, pero no va a llegar en los términos que pide Podemos. Y creo que es mejor no sacar una ley antes que una mala ley. Y mientras, los alquileres seguirán subiendo". El economista despotrica contra los anuncios del ministerio y de las administraciones territoriales prometiendo miles de viviendas. "No hay vivienda pública suficiente ni la va a haber para reducir los precios a corto y medio plazo. Se habla de 10.000, 20.000 alquileres... ¡pero si hacen falta millones!”.