La bajada de los alquileres afectará como mucho a 270.000 viviendas en manos de grandes tenedores

El acuerdo del Gobierno para sacar adelante la futura Ley de Vivienda y también los próximos Presupuestos Generales del Estado contiene bonificaciones y sanciones fiscales, impulso a la vivienda protegida, ayudas para jóvenes y hasta congelación de contratos. Y el punto en torno al cual más han discutido los socios de coalición de PSOE y Unidas Podemos, la fijación de precios máximos del alquiler en zonas de mercado tensionado, aparece por primera vez en el acuerdo, como pedían los morados. Con un matiz: afectará solo a los grandes propietarios con 10 o más viviendas siempre que se trate de personas jurídicas –como fondos de inversión– y lleven a cabo nuevos contratos –no una prórroga de los existentes– en barrios declarados como tensionados. 

Hay detalles que están por trascender aún del acuerdo, pero para que se apliquen los precios máximos a los alquileres será condición indispensable que la comunidad autónoma de turno declare la zona en la que estén los inmuebles de los grandes tenedores área de mercado tensionado. Y un dato: la medida afectará potencialmente al 8% de los alquileres totales en España (3,4 millones aproximadamente), según ha sabido infoLibre a través de fuentes gubernamentales. 

Todos los números son aproximados: para empezar, el dato de 3,4 millones de hogares en alquiler parte de la Encuesta Continua de Hogares que publicó el INE en 2019. Son alrededor de unas 270.000 viviendas que tendrían que ubicarse en las mencionadas zonas tensionadas. El año pasado, el Ministerio de Transportes estimó que el 15% de los alquileres totales en España estaban en manos de grandes propietarios.

En ese 15% hay que incluir cerca de 300.000 viviendas (290.000) en manos de las autonomías, ayuntamientos y otras administraciones públicas, de acuerdo con el Observatorio de Vivienda y Suelo. Boletín Especial Vivienda Social 2020 editado por el ministerio. El resto, hasta rebasar el medio millón, son propiedad de grandes propietarios, "mayoritariamente fondos, claro", destacan las fuentes consultadas. Solo el fondo de inversión Blackstone cuenta con una cartera de más de 50.000 viviendas en España. 

Estos números seguramente han variado: hay más vivienda social protegida porque las administraciones públicas han tomado conciencia de la escasez de alquileres asequibles, y varias autonomías y consistorios impulsan la construcción de arrendamientos. El propio ministerio ha pasado de anunciar el Plan 20.000 en 2020 (20.000 alquileres sociales) a estimar que construirán más de 100.000 en los próximos años en suelos pertenecientes al Estado. Economistas como Alejandro Inurrieta, ex presidente de la extinta Sociedad Pública de Alquiler creada en tiempos de José Luis Rodríguez Zapatero, afirman que faltan "millones" de alquileres públicos en España. 

Críticas de Cataluña y Madrid

Desde el Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda, se confirma que esta dirección general trabaja para obtener datos relacionados con la futura ley de vivienda. Una empresa en la que también está Transportes, que ha elaborado muchos informes sobre alquiler social en lo que va de legislatura. Según publicó este medio en diciembre a partir de datos del Catastro, en España hay aproximadamente unos 276.000 propietarios con 10 o más inmuebles, pero este dato incluye a todo tipo de inmuebles urbanos destinados no solo al alquiler, sino también a la compraventa o a segundas residencias. 

El alcance de la fijación de precios ha sido rápidamente criticado por la Comunidad de Madrid y por Cataluña, aunque por motivos enfrentados: la consejera de Derechos Sociales de la Generalitat, Violant Cervera (JxC), advirtió horas después del acuerdo que el Govern recurrirá la ley de vivienda española ante el Tribunal Constitucional si interpreta que "ha invadido competencias" catalanas; una amenaza que en realidad quien la ha cumplido es el Ejecutivo central al considerar que la ley catalana de vivienda que establece precios máximos en zonas de mercado tensionado sin distinción de grandes o pequeños propietarios vulnera competencias estatales. La Ley de Vivienda de Cataluña está dando sus frutos, a tenor de los datos del registro autonómico de fianzas: están cayendo los precios y subiendo la oferta de alquileres. 

Las declaraciones de la consejera de Vivienda de Díaz Ayuso en Madrid, Paloma Martín (PP), están en las antípodas de las de Cervera: "Sánchez hace suyas las propuestas más radicales de sus socios de Gobierno. El sectarismo ideológico no puede poner en riesgo los ahorros de toda una vida invertidos en un piso. El 90% de las viviendas que están en el mercado son de pequeños propietarios". Martín asegura que su Gobierno buscará cómo blindarse ante la ley. 

Los fondos: "se retirarán viviendas del mercado"

Los fondos de inversión igualmente han estallado contra el acuerdo. ASIPA (Asociacion de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler), que agrupa a sociedades como Azora, Vivenio, Colonial o Lar, tilda de "acto de irresponsabilidad" que "una infraestructura esencial para la seguridad y bienestar de los ciudadanos como es la vivienda se utilice como moneda de cambio por intereses políticos". Asipa juzga la ley "ineficaz" porque "no añade ni una sola vivienda al mercado ni ataca la raíz del problema, la escasez de oferta de vivienda en alquiler disponible", y de "contraproducente" porque "va a provocar que se retiren viviendas del mercado en alquiler". "Lo único que provocará es que desaparezca el ahorro que tiene que financiar el alquiler". Se trata del discurso de la abuela María. 

A falta de más contenido, el acuerdo establece un recargo de hasta el 150% en el IBI para casos de viviendas vacías, que podrán aplicar los ayuntamientos –se trata de un impuesto municipal– si así lo consideran. ¿A cuántas viviendas puede afectar? Imposible saberlo, por dos razones: primero, porque la última vez que se elaboró un censo por parte del INE para calcular el número de viviendas sin habitantes fue hace 10 años, en 2011 (y arrojó 3,4 millones de hogares, los mismos que los alquileres actuales); y segundo, porque el INE está en proceso de elaboración de "una nueva clasificación alternativa de las viviendas" basada en su consumo eléctrico, según adelantó elDiario.es. La presentará este año, y eso permitirá a las administraciones públicas manejar más datos. 

Finalmente, está la propuesta de un bono joven de vivienda que supondrá ayudas directas de hasta 250 euros mensuales para personas entre 18 y 35 años con ingresos menores a 23.000 euros. La congelación de precios e incentivos fiscalespara bajar el arrendamiento de los pequeños propietarios cuyo contrato sobrepase lo establecido por el índice de precios en zonas tensionadas –en ningún caso se les impondrá bajarlo, como a los grandes–. Y se establece que todas las nuevas promociones tengan en el futuro como mínimo un 30% de parque público de alquiler.