El precio del alquiler alcanza su máximo desde 2006 y desbarata el tope del 2% de subida fijado por el Gobierno

El precio de los alquileres de viviendas se elevó en julio hasta los 11,21 euros el metro cuadrado de promedio, alcanzando así su máximo nivel desde 2006. Al menos, según el índice inmobiliario que elabora la empresa Fotocasa. Según su directora de estudios, María Matos, se trata de “un hito en la evolución de este mercado”: el precio de los arrendamientos lleva 33 meses –desde noviembre de 2019– por encima de los 10 euros el metro cuadrado y nueve meses consecutivos encadenando subidas. De media, los alquileres se han encarecido un 7,4% en el último año, pero hay tres provincias donde se han disparado por encima del 20%: Girona, Huelva y Málaga. La comunidad autónoma con mayor aumento en el último año es la Comunidad Valenciana, con un 17,5%, seguida de Baleares –14,5%– y Cantabria –14%–. En Madrid los precios han crecido un 11,2% y en Cataluña un 7,3%. Donde menos han subido ha sido en La Rioja, sólo un 2,7% desde julio de 2021.

Independientemente de las subidas, Madrid es el territorio con la vivienda en alquiler más cara, 15,39 euros el metro cuadrado, seguido de Cataluña, con 14,79 euros. Baleares es la tercera, con 13,51 euros. Los alquileres más baratos están en Extremadura y Castilla-La Mancha, donde cuestan menos de la mitad que en las más gravosas: 6,21 y 6,48 euros, respectivamente. Por provincias, en cambio, Barcelona se convierte en la más cara, con 15,77 euros el metro cuadrado, por delante de Gipuzkoa, con 15,52 euros. Por el contrario, en Zamora no se superan los 5,49 euros y en Cáceres los 5,67 euros el metro cuadrado.

Alejandro Inurrieta, economista, expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler y autor del libro Vivienda, la revolución más urgente, también cree que los arrendamientos están en máximos. “Los precios de los alquileres condicionan los precios de las ventas de viviendas, sobre las que hay estadísticas mucho más precisas”, explica, “y el precio de las ventas se encuentra en el mismo nivel máximo que antes de la crisis de 2008, por lo que ese dato me invita a pensar que lo mismo ocurre con los alquileres”. Inurrieta pone en duda la fiabilidad de los datos de Fotocasa. “En todo caso, la empresa puede hablar de sus clientes, pero nada más”, objeta el economista, que se queja de la falta de información estadística sobre el alquiler, “un mercado opaco que carece de controles e inspecciones”. En España no se sabe ni cuántas viviendas hay de alquiler ni cuánto suben los precios, protesta.

Aluvión de turistas

Aun así, según sus cálculos, el déficit de vivienda pública de alquiler, el número de pisos que serían necesarios para igualar a los países de la UE, asciende a siete millones de pisos. “Es evidente que el mercado del alquiler está tensionado, sobre todo en algunos territorios, como Ibiza, por ejemplo, por la falta de vivienda social”, sostiene. Un factor al que hay que añadir el tirón de la demanda turística de este año. Los datos de Fotocasa no distinguen entre alquileres turísticos y alquileres habitacionales, por lo que sus estadísticas, apunta Inurrieta, “están contaminadas”.

Pero sí se puede deducir que el “aluvión de turistas” del primer verano sin restricciones pandémicas tiene mucho que ver con la burbuja de precios. Por ejemplo, el municipio con el mayor aumento de precios del alquiler ha sido Gandía, con un 53,2%, seguida de Benidorm –43%–, Torrevieja –36,9%– y Fuengirola –36,8%–. Además, el ayuntamiento con el alquiler más caro de España en julio resulta ser Calvià, con 19,43 euros el metro cuadrado, más que Barcelona capital, con 18,43 euros o La Moraleja (Madrid), con 17,62 euros o San Sebastián, que llega a 17,06 euros. El precio medio en Madrid capital es de 16,57 euros. Otro municipio con gran demanda turística es Laredo (Cantabria), donde alquiler un piso alcanza los 16,46 euros el metro cuadrado, casi tanto como en Madrid. También en las subidas del último año se refleja el empujón del alquiler turístico: en Alicante, los precios han crecido un 26,4%, la mayor alza por municipios.

Al mismo tiempo sorprenden los enormes aumentos de la ciudad de Cuenca, que ha disparado sus alquileres un 18,7% en el último año, el 14,1% de Badajoz capital o el 13,9% de la provincia de Lugo. Todas ellas, zonas en principio inmunes al calentamiento turístico.

Fotocasa atribuye todos estos aumentos “sin precedentes” a la reducción de la oferta y al alza de la inflación, “que influye en las viviendas que salen al mercado”. Pero Alejandro Inurrieta rebate esa segunda causa. “Los recibos de la luz o el gas los paga el inquilino, no el casero, a éste no le afecta la inflación”, indica. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la inflación de los alquileres de la vivienda principal sólo ha subido un 1,4% en el último año. Pero el epígrafe que engloba la vivienda con sus consumos se ha disparado un 23% hasta julio. El efecto inflación sí que se nota en el hecho de que el del alquiler funciona como un modelo de mercado “líder-seguidor”, apunta Inurrieta, en el que un casero sube el precio y “todos se suben al carro”. La demanda está disparada y el “inmenso” poder negociador del propietario del piso hace el resto frente a un inquilino “indefenso”.

Control de precios

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“Así que es evidente que el control de precios establecido por el Gobierno no está funcionando”, concluye el economista. Como parte del plan de choque contra la inflación, el Ejecutivo aprobó en marzo limitar las subidas de los alquileres al 2%. La medida fue prorrogada en mayo hasta el 31 de diciembre. La Ley de Vivienda, que en estos momentos se tramita en el Congreso y el Gobierno quiere tener aprobada en octubre, también incluye un mecanismo de control de los precios del alquiler en zonas tensionadas. Lo ha dejado en manos de las comunidades autónomas y las gobernadas por el PP ya anunciaron que no lo aplicarán.

Sobre el papel, el objetivo es estimular fiscalmente el alquiler de la vivienda habitacional de manera asequible con deducciones que van del 50% al 90% en el IRPF. La ley establece una moratoria de 18 meses antes de que rija el índice de referencia de los precios en las áreas tensionadas. La definición de área tensionada también tendrán que hacerla las comunidades autónomas. Alejandro Inurrieta pone en duda que la Ley de Vivienda salga adelante, porque ve difícil que los fondos de inversión, que ya controlan el 4,4% del mercado del alquiler en España, vayan a aceptar controles de precios.

Estos, asegura, están actuando de “líder del sector”. Cada vez más, los fondos están comprando edificios enteros en zonas con precios bajos –Inurrieta cita Puente de Vallecas, Usera o Carabanchel en Madrid–, que reforman y ponen en alquiler a precios altos–1.000 euros–. Los mayores propietarios de viviendas en arrendamiento son Caixabank, con un catálogo de 25.000 inmuebles, el fondo estadounidense Blackstone a través de Testa Home, que posee otros 20.000 y la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el llamado banco malo, que suma 15.583, según un informe de Atlas Real Estate Analytics. En total, hay 16 sociedades con una cartera superior a las 1.000 viviendas. Entre las españolas, Azora o Renta Corporación, y entre las extranjeras, la estadounidense Cerberus Capital, la francesa Axa o Anticipa, también propiedad del fondo Blackstone. Según este informe, en España hacen falta 1,8 millones de viviendas en alquiler, un mercado con amplio margen de crecimiento porque sólo el 18% de la población vive como inquilina.