Radiografía de la vivienda: freno al especulador y una polarización creciente entre propietarios e inquilinos
La vivienda fue un tema recurrente en la campaña de las recientes elecciones del País Vasco, como es previsible que tenga su cuota de presencia en la de los comicios de Cataluña que tendrán lugar el próximo 12 de mayo. Entre otras cuestiones, porque a ese territorio no le es ajeno “el desajuste entre la oferta y la demanda que es común a toda España”, apuntan fuentes del sector inmobiliario. El metro cuadrado para quien quiera comprar una casa trepó el pasado febrero hasta los 2.095 euros, según información del Consejo General del Notariado, y en zonas como Ripollès “adquirir una puede significar disponer con alrededor de 400.000 euros”.
En puntos como el área urbana de Barcelona, el incremento acumulado de las rentas del alquiler por metro cuadrado entre 2015 y 2022 se situó entre el 35% y el 40%, de acuerdo a lo reflejado en el Informe Anual 2023 del Banco de España. Barcelona, capital y provincia, encabezan sus respectivos rankings nacionales como lugares más caros para alquilar una vivienda, con un precio de 20,7 euros por metro cuadrado al mes en el caso de la ciudad, y de 17,8 euros, en el del área provincial. Aunque Cataluña en conjunto es la tercera comunidad con los alquileres más elevados, por detrás de Madrid y de Baleares, todo esto, a la luz de un informe publicado por el portal Idealista relativo a los tres primeros meses de 2024.
Desde principios de siglo, la renta familiar media se ha agrandado en Cataluña un 58%, mientras los alquileres medios lo hacían un 114%, lo que ha hecho que los hogares con ingresos por debajo de los 25.000 euros anuales, los que mayoritariamente no optan por ser propietarios, tengan dificultades para acceder a una vivienda, según datos del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona.
Con todo, Cataluña va a la vanguardia en el intento de poner coto a ciertos aspectos del mercado inmobiliario con respecto al resto de regiones del país. De hecho, es la única comunidad aún, según confirman desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que está aplicando el Índice de Precios de Referencia del alquiler, en vigor desde el pasado marzo, por lo que en los 140 municipios que conforman la primera zona tensionada declarada como tal, los grandes tenedores de viviendas, que además han definido como quienes posean cinco inmuebles urbanos, cuando la ley estatal marcaba 10 o más; no podrán firmar un nuevo contrato para un piso que supere el límite máximo de la horquilla fijada por ese indicador. Un tope que también se usará, si se alquila una finca que ha estado sin arrendar en los cinco años anteriores, independientemente de que el propietario sea o no un gran tenedor. Además, la Generalitat de Cataluña ha comenzado los trámites para ampliar de 140 a 271 el número de localidades catalanes donde se limitará la renta. Se trata de municipios de más de 2.000 habitantes repartidos por la geografía autonómica, incluida la zona de la Val d'Aran, en Lleida, del área metropolitana de Barcelona y del litoral. Se prevé que la medida beneficie a más de siete millones de habitantes. Según la Agència de l'Habitatge de Catalunya, los costes del alquiler han bajado un 5,4% en el primer trimestre de este año, una media de 1.399 euros, aunque subieron un 10,5% respecto al cuarto trimestre de 2022.
Iniciativas pioneras
Antes de esa normativa, en 2019, se dio luz verde a que la vivienda protegida lo sea a perpetuidad y luego armaron un decreto que permite que, en los municipios donde haya un problema de acceso a la vivienda, las licencias para el uso turístico de las edificaciones se reduzcan. Y hay más. Justo esta semana, el miércoles 24 de abril, el Govern ha impulsado un decreto ley que amplía la contención de los costes de los alquileres a todos los arrendamientos temporales, salvo los que tengan finalidades de ocio, vacaciones o recreativas. Lo ha anunciado la consellera de Territorio de la Generalitat, Ester Capella, en la rueda de prensa posterior al Consell Executiu, junto a la portavoz del Govern, Patrícia Plaja, quienes explicaron que la nueva regulación evitará que se puedan escalar los precios a los inquilinos que lo sean por finalidades laborales, profesionales, de estudios, asistencia médica u otros escenarios de tiempo limitado.
La novedosa normativa permitirá, asimismo, regular el reparto de casas por habitaciones, de manera que la suma de rentas pactadas en el global de los contratos, no podrá sobrepasar la renta máxima que le sería aplicable si se arrendara la vivienda completa. Esto último era una reivindicación del Sindicato de Inquilinas de Cataluña para impedir que “los buscadores de máximos beneficios, puedan embolsarse por una única vivienda 3.000 o 4.000 euros en lugar de menos de 1.000”. La portavoz de esta organización, Carme Arcarazo, considera una “buena noticia” lo avanzado esta semana, pero advierte de que “queda por hacer”. “Cuando se aprobó la Ley de Vivienda en 2023, ya avisamos de que había dejado huecos como ese alquiler de habitaciones y el temporal, lo que ha incentivado una fuga del mercado de vivienda habitual hacia ese otro anómalo”, plantea. Y engarza: “Hay que resolver ese error que se ha cometido porque no se puede tener un mercado regulado para todo tipo de pisos, excepto para los que hacen un contrato basura en el que el tiempo no tenga que ser de cinco años como mínimo y el precio puede ser libre. Evidentemente, aquellos que quieren especular, lo que hacen es desviar las viviendas hacia ese otro mercado”, incide. En su opinión, “esto se resuelve obligando a cobrar un precio máximo regulado, porque no puede pasar que los especuladores se dediquen a trocear pisos para poder cobrar cada habitación a precio de oro. Se tiene que legislar para que el total de las habitaciones sea el mismo que lo que costaría un piso y, por tanto, se eliminen esas anomalías”, defiende, lo que iría en línea con lo actuado por la Generalitat, aunque teme que “no se den todos los pasos necesarios” para hacerlo realidad antes del 12M.
Arcarazo insta tanto al Gobierno catalán como al español a “avanzar rápido” para intentar controlar “el alquiler de temporada”, dado que, con las habitaciones, “son la trampa para saltarse la regulación y hay que cerrarla”. Pide a los partidos que “se mojen” en campaña sobre el tema de la vivienda “y digan qué van a hacer al respecto”. “La gente tiene que saber si va a votar a alguien que le hará el juego a los especuladores que están inflando el mercado, o a alguien que ayudará a la mayoría que vive de alquiler”, resume.
Asuntos aún por abordar
Más allá de lo señalado desde el sindicato de inquilinas, Jaime Palomera, director de investigación sobre vivienda en el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), apunta a otros problemas todavía pendientes en materia de vivienda en Cataluña. Para arrancar, indica que hay larvada una circunstancia, como en otras zonas del país, pero allí de “forma más aguda” que le parece relevante: “La polarización creciente entre propietarios e inquilinos”. “Esto se da a menudo en la forma de división ascendiente entre quien heredará y quien no. Lo hemos visto en el estudio que hemos hecho sobre Barcelona –alude al informe Generación inquilina: la gran brecha social–: más del 40% de la población ya vive de alquiler y los propietarios han bajado al 55%”, argumenta. Una segmentación que, a su juicio, “tiene que ver con que prácticamente no existe una tercera vía. Es decir, no hay alternativa al mercado de alquiler o de venta”, ya que “el sistema de vivienda pública no llega al 2%”, asevera.
En ese contexto, pone la lupa en el progresivo "acaparamiento de viviendas por parte de empresas multipropietarias, gracias a la fiscalidad beneficiosa que tienen y que depende del Estado”, agrega, para completar: “Son empresas que compran para poner en alquiler a precios muy altos, en modalidades hiper especulativas que se han disparado: alquiler de temporada y habitaciones”, condensa. No obstante, Palomera deja claro que en Cataluña “hay una batalla contra la especulación en el mercado desde hace años” que incluye “la obligación de los grandes propietarios de ofrecer alquiler social como alternativa al desahucio, la de que la VPO –vivienda de protección oficial– lo sea a perpetuidad, el ser la primera comunidad que aplica la regulación de precios y la que pretende tapar el agujero de los alquileres de temporada y habitaciones...”, enumera. Aunque admite para finalizar que en lo relativo a las VPO, “su desarrollo es muy lento”, y, en general, “una cosa es aprobar las leyes y otra asegurar su cumplimiento. En esto segundo está la clave. Aquí y en todo Europa”, cierra.
Casas en ruina en el mundo rural y desahucios
Las fuentes de la esfera inmobiliaria sondeadas aportan otro déficit por afrontar: “Las casas que han perdido integridad en las zonas rurales y ya no cumplen condiciones de habitabilidad adecuadas para volver a ponerlas en funcionamiento”, dicen. Hacerlo, "sin ser fácil", consideran, “podría contribuir a la lucha contra el despoblamiento que sufren áreas como el Pirineo, donde hay muchas viviendas en ruinas”. A la luz del estudio Nuevos índices de relevo generacional en el mundo rural, elaborado por los geógrafos de la Universidad de Lleida (UdL), Ignasi Aldomà y Josep Ramon Mòdol, y que forma parte del proyecto Smart BCN Rural, son un total de 200 municipios de Cataluña, 89 de la demarcación de Lleida, los que en 2021 se encontraban ya en situación crítica de despoblación.
Para cerrar, desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) recuerdan que, aunque en Cataluña se ha legislado para "frenar los desahucios con alquileres sociales para familias" en una posición de "vulnerabilidad", habrá que "seguir atentos a este asunto, porque sigue habiéndolos". Al alza parece que al menos no van. El número de lanzamientos practicados por los juzgados en el cuarto trimestre de 2023, tanto los derivados de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como los vinculados a ejecuciones hipotecarias, fue de 1.846, lo que implica una variación del -8,88%, por lo reflejado en el estudio Los efectos de la crisis económica en los órganos judiciales, difundido por la sección estadística del Consejo General del Poder Judicial. Está por ver si el Ejecutivo que salga de las urnas el 12M sigue el camino trazado en la esfera de la vivienda u opta por otra senda, tal vez menos intervencionista.
