2022 cosechó la mayor actividad inmobiliaria en 15 años pese a la inflación más alta en cuatro décadas

2022 fue el año de mayor inflación desde los años 80 con un aumento del coste de la vida del 8,4%. En consecuencia, fue el período de la historia en el que los tipos de interés fueron subidos de manera más rápida e intensa: 250 puntos en menos de seis meses. Pese a la pérdida de poder adquisitivo que supone para las familias el primer dato y el encarecimiento de las hipotecas que supone el segundo, 2022 fue un gran año para el mercado inmobiliario, algo que a priori resulta contradictorio: un año muy negativo para los presupuestos familiares ha acumulado el dato más alto de compraventa de viviendas desde 2007, hace 15 años. 

Según los datos revelados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística, en noviembre de 2022, en España hubo 55.132 operaciones de compraventa de viviendas. Esta cifra es similar a la de los meses anteriores de ese año, pero es más alta que la de cualquier mes de 2021. Sin conocer aún el dato de diciembre, los primeros once meses de 2022 ya han superado a 2021 en operaciones inmobiliarias: 606.124 frente a 566.485. 

“Los compradores han pensado: ‘Ya que se atisba la subida de tipos, voy a acelerar la decisión de compra, no vaya a ser que me pille una subida más grande”, señala Daniel Cuervo, director gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid. “No hay que perder de vista el punto de partida: vivíamos en una realidad que era insostenible. Es cierto que ha sido una gran subida de tipos de interés, pero el punto de partida era tan bajo, que aunque hayan subido a ese ritmo, el coste del dinero sigue siendo razonable”, advierte.

El último empujón para comprar… ¿una casa mejor?

¿Quién está comprando casas? El portavoz de la asociación madrileña de promotores inmobiliarios tiene claro quiénes no: “La gente joven no está accediendo a la vivienda, no tienen ahorros suficientes para pagar la entrada, es decir, la parte que el banco no te financia”. Daniel Cuervo cree que el perfil responde más bien a una “compra de reposición”: “En un gran porcentaje vemos que es gente que ya tenía una vivienda. Tenerla pagada parcial o completamente les ha servido de ahorro para cambiar a otra casa”, explica.

El portal inmobiliario Fotocasa destaca que los datos revelan un fuerte apetito por la vivienda nueva: 9.933 operaciones, una cifra similar a la del mes anterior: “La vivienda de obra nueva está viviendo un auge sin precedentes desde el estallido de la pandemia. Sin embargo, podemos encontrarnos con una grave problemática de subida de precios si la demanda continúa tan latente. No solo por la inflación desbocada, que afecta al coste de los materiales, a la producción y logística, que ha ocasionado la ralentización y paralización de algunas promociones, sino a la demanda de compra tan fuerte y solvente frente a los niveles productivos tan escasos de la vivienda a estrenar”, explica María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

Daniel Cuervo considera a otro tipo de perfil: el ahorrador que llevaba mucho tiempo de alquiler y que ve cómo, cada vez más, la mensualidad es más alta que abonar una cuota de una hipoteca: “El que lleva años de alquiler y se le brinda la oportunidad de comprar, ni la inflación ni el aumento de los costes energéticos le ha afectado tanto como para rechazar la decisión. Los precios de alquiler están demasiado altos. Esto es así por la falta de producto, falta vivienda en alquiler. Y lo va a seguir siendo: los alquileres seguirán costando más que las cuotas de las hipotecas”, advierte. 

En este sentido, Daniel Cuervo considera que la subida de tipos de interés ha sido el último empujón para personas que llevaban tiempo planteándose comprar, y ahorrando. Ante la posibilidad de que los tipos de interés sigan escalando, y como consecuencia, las hipotecas encareciéndose: se han tirado a la piscina. 

En este sentido, Fotocasa advierte que es posible que haya cierto retraso en el dato del INE y que esas compraventas hayan sido las últimas antes de la subida de tipos. El portal inmobiliario advierte que entre la firma de arras y la concesión de la hipoteca hay entre 60 y 90 días, por lo que es posible que aunque la compra se formalizara en noviembre, las condiciones de la hipoteca sean de septiembre, cuando aún los tipos seguían entre el 0,50 y 1,25. Según esta perspectiva, sería previsible una ralentización en los próximos datos que se publiquen.  

Endeudarse para una vivienda cuyos precios siguen subiendo

“Que la vivienda nueva se esté vendiendo sobre plano es el mejor indicativo que falta vivienda”, advierte Daniel Cuervo. El portavoz de las promotoras inmobiliarias de Madrid advierte que en los tiempos de la burbuja se produjo vivienda a tal velocidad que el mercado tardó varios años en absorberla, pero luego la historia cambió: “Después de eso, se empezó a producir vivienda a unos niveles muy pequeños, a ritmo de unas 100.000 al año. Según el INE, la necesidad de viviendas está en torno a 180.000, especialmente en los lugares en los que se genera empleo. Eso ha encarecido el precio”, señala.

La situación del mercado hoy es muy diferente al de la burbuja inmobiliaria. La deuda de las familias y hogares está muy por debajo. La pandemia, además, ha propiciado el ahorro de las familias, especialmente las de mayor renta: “En 2007 las empresas y las familias estaban muy endeudadas, fue un abuso”, señala Cuervo.

El Banco de España, según ha informado a infoLibre, calcula las tasas de morosidad teniendo en cuenta los créditos que presenten dudas razonables sobre su reembolso total en los términos pactados. La última cifra, que es del 3,8%, refleja el dato más bajo de la serie histórica, que empezó en 2010. “Las entidades han mirado muy mucho a quién concedían una hipoteca. Esto quiere decir que las entidades han aprendido de los errores del pasado. Creo que, en este sentido, se están haciendo las cosas bien”, señala Daniel Cuervo.