El 'boom' del turismo impulsa la conversión de oficinas en hoteles de lujo
La antigua sede del Monte de Piedad de Madrid, aledaña a la puerta del Sol, es hoy el segundo hotel Edition en España. Lo promovió, como el anterior de la misma marca sito en Barcelona, KKH Property, iniciativa conjunta de Josep Maria Farré y varios fondos Perella Weinberg Real Estate con la que arrancaba la primera entrega de esta serie. Atiende a otra demanda, la derivada del bum del turismo en su segmento más exclusivo. De hecho, la idea original para la torre de paseo de Gràcia 111, hoy residencial de lujo, fue transformar el edificio de oficinas original en un hospedaje de cinco estrellas, pero chocó con la moratoria hotelera del Ayuntamiento barcelonés de entonces.
El edificio Edition no es, ni mucho menos, el único de oficinas madrileño convertido o por convertir en hoteles exclusivos. Por mencionar sólo los de las inmediaciones de Canalejas, los Gut Revoredo de Prosegur abrirán uno (excepcionalmente de cuatro estrellas) en Alcalá 17, frente al complejo hotelero, residencial y comercial Four Seasons; Alcalá 26, antigua sede de la Mutualidad de la Abogacía, acogerá el primer establecimiento Nobu (del chef japonés Nobu Matsuhisa, el actor Robert De Niro y el productor de cine Meir Teper); UMusic repetirá la experiencia de hotel prime más teatro, música y entretenimiento del Albéniz con la apertura, en 2027, de otro establecimiento en la zona de Canalejas que incluirá el Teatro Reina Victoria (Carrera de San Jerónimo, 24) y otros dos edificios históricos contiguos, todos ellos propiedad de los dueños de Pescaderías Coruñesas, los García Azpiroz; el icónico Edificio Metrópolis, adquirido por el Grupo Paraguas (restaurantes), abandona sus usos comercial y de oficinas para alojar un hotel boutique y un club privado; la aseguradora Generali dedicará el inmueble de oficinas en desuso de Alcalá 21 a labores de hospedaje aunque sólo de cuatro estrellas; capital mexicano encabezado por Besant y Blasson acaba de cerrar la compra del edificio de oficinas de la aseguradora Zurich en Alcalá 44 con similares intenciones, aunque no descartan dedicarlo a residencial top; en Gran Vía cuesta seguir el ritmo de los anuncios y el número de los portales involucrados (20, 60, 76…). Una cadena francesa lleva retraso en la apertura de otro hotel de superlujo en Fomento, 2, en la plaza de Santo Domingo, a espaldas de la Gran Vía, en un edificio adquirido inicialmente por el fondo británico Princeton a Telefónica…
Y también en el centro, pero en este caso a escasos 200 metros del hotel Mandarin Oriental Ritz Madrid y a dos tiros de piedra del parque del Retiro, en Ruiz de Alarcón 5, Inverbuilding montará otro cinco estrellas.
Si no se convierten en hoteles de lujo, lo hacen en pisos turísticos
En San Bernardo 41 (Madrid), los apartamentos vacacionales Arizónica Suites llevaban años funcionando sin licencia de hospedaje. El 7 de enero pasado, eldiario.es lo publicó; dos días después, la Policía Municipal presentó denuncia y el 25 de ese mes el Ayuntamiento de la capital decretó el cierre del negocio, propiedad del presidente de la Cámara de Comercio de Ceuta, Karim Bulaix, y sus hermanos. No obstante, el Consistorio tramitaba en paralelo la solicitud de legalización presentada por el empresario, cosa que se produjo en el Pleno del 28 de mayo con los solos votos del PP. Poco después, Arizónica Suites fue sancionada con 270.009 euros por el tiempo que había operado sin licencia.
En ese pleno también se autorizaron, con los mismos votos a favor, los 66 apartamentos turísticos con los que Carlos Fitz-James Stuart y Martínez de Irujo, duque de Alba, quiere sustituir las viviendas y oficinas de Princesa 22 y 24, inmuebles contiguos al Palacio de Liria, residencia oficial madrileña de la Casa de Alba. Como en el caso anterior, la conversión ha destapado algunos elementos llamativos, como las visitas relámpago de los inspectores municipales y la suspensión de licencias de actividad a los despachos profesionales y empresas que ocupaban pisos pese a que su calificación era residencial; algo conocido por el duque, a tenor de que incluyó este extremo en su solicitud. No consta, al menos hasta ahora, la imposición de sanción alguna.
San Bernardo 41 y Princesa 22-24 han salido a la palestra en un momento de zozobra para el alquiler turístico. Su proliferación exponencial y descontrolada, favorecida por el nulo control administrativo, ha alcanzado tal punto de saturación y de conflictividad con los residentes que cuesta encontrar un alcalde o alcaldesa de una ciudad de cierto tamaño y proyección turística que no haya anunciado que, ahora sí, va a regularlo, o restringirlo o a aplicar efectivamente la normativa ya existente. Valga como ejemplo el de Madrid, que tiene 13.502 pisos vacacionales según el propio Ayuntamiento (cerca de 25.000 según Airbnb) y sólo el 7,4% de la primera cifra cuenta con la licencia municipal preceptiva.
El Gobierno central también ha tomado cartas en el asunto contra los excesos e impactos en este sector, e incluso estudia más impuestos para los pisos turísticos (legales) que operen en zonas especialmente tensionadas.
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Ante la enorme incertidumbre generada (el alcalde de Barcelona ha llegado incluso a comprometerse a cerrar todos los pisos turísticos de la ciudad, y el Ayuntamiento de Sevilla cortará el agua a unos 5.000 irregulares), cabe preguntarse si el duque de Alba y Bulaix saben algo más para mantener su apuesta contra viento y marea. Y no son los únicos: por poner cinco ejemplos, los dos hijos mayores de Alicia Koplowitz y Alberto Cortina llevan años trabajando para promover un “mini-Canalejas” del alquiler vacacional junto a la puerta del Sol. Orinoquia convirtió a este uso un hotel en Trafalgar 35; la catalana Alting reposiciona Fuencarral 5 de oficinas a alquiler de corta estancia, a dos pasos de la Gran Vía; Impar Grupo promueve un centenar de pisos turísticos en el centro (Doctor Cortezo, 15, Santa Engracia, 84 y Glorieta de Quevedo 8); y el empresario hotelero Kike Sarasola mantiene su apuesta por esta modalidad y no sólo en España.
Más información, mejores contactos, un enfoque e infraestructura más profesionales… o simplemente porque auguran que la fiebre regulatoria e inspectora, los eventuales cierres de negocios e imposición de sanciones anunciados por el Consistorio se centrarán en los miles individuales y dispersos (ese número A de la planta 3 del portal X de la calle Y) que carecen de licencia municipal por no haberla solicitado o porque, de haberlo hecho, les habría sido denegada al no tener, por ejemplo, una entrada independiente al portal de los residentes. Si los ayuntamientos, y el Gobierno central, acaban materializando sus tardías amenazas tras años de inacción, la oferta se reduciría (derivándose al alquiler tradicional o al mercado negro), dejando expedito el camino a esa minoría con capacidad para adquirir y transformar edificios enteros.
Este conflicto se produce en un contexto de euforia inversora y de aumentos sostenidos de visitantes, pernoctaciones e ingresos. Por eso, es improbable que los actores involucrados, desde las inmobiliarias, aseguradoras, fortunas españolas y extranjeras hasta los propios viajeros presten la debida atención a la advertencia de BBVA Research, que en un reciente informe apuesta por que la sucesión continuada de récords del turismo post-pandémico, y su relevante contribución al crecimiento económico, pueden acabarse tan pronto como el año que viene. No es la única nube en el horizonte: por un lado, la apuesta decidida por fomentar visitantes de calidad (aka, de alto poder adquisitivo), unido al fuerte encarecimiento de los alojamientos y la restauración, puede expulsar a quienes no pueden permitirse precios disparados; si sirve de precedente, ya lo está haciendo con los nacionales. Pero además, la intensificación de la turismofobia o contra la masificación (España es, junto a Italia y Portugal, el país con mayor saturación) puede terminar retrayendo a esos visitantes que más dinero dejan, colectivo acomodado convertido en una vieja aspiración del sector y en el target de ciudades como Madrid. Sirva como indicio la política de contención de tarifas de Four Seasons, que se ha visto forzado a adoptar para ganar ocupación.
