Demanda colectiva contra una financiera de Santander y BNP por unas hipotecas que imponen sobrecostes al cliente

Una asociación de consumidores, Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), prepara una demanda colectiva con la que pretenden que los tribunales declaren el carácter abusivo de las cláusulas referidas al sistema de amortización que incluían las hipotecas comercializadas entre 2009 y 2012 por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), una financiera participada por Banco Santander y BNP Paribas. En estos préstamos se fija una cuota inicial muy baja durante los primeros años que no incluye los intereses, sino que éstos se suman al capital pendiente, que rinde nuevos intereses, de forma que las cuotas que se pagan en los últimos años son “inasumiblemente altas”, hasta de 5.000 euros mensuales.

De momento, la asociación ha reunido a un centenar de perjudicados y, con la asesoría jurídica del despacho Colectivo Ronda, pretende presentarla antes de que acabe el año. De este tipo de hipotecas UCI colocó medio millón, asegura Asufin, y lo hizo una vez estallada la burbuja inmobiliaria y cuando ya se había cerrado el acceso al crédito. Sobre todo, asegura su presidenta, Patricia Suárez, se vendieron a jóvenes con sueldos bajos y a “quienes ya nadie más concedía un préstamo”.

Además, UCI trabajaba fundamentalmente a través de agencias inmobiliarias. “Con Tecnocasa”, detalla Suárez. “Muchos clientes no trataron con ningún empleado de UCI hasta el momento en que fueron a firmar”, asegura. Asufin resalta que este tipo de hipotecas se encuentran “entre las más complejas y opacas de cuantas se han comercializado en España” e incluyen “algunas de las condiciones más gravosas y perjudiciales para los clientes”.

Lo particular de estos préstamos está en su sistema de amortización. En España el modelo más utilizado es el francés, por el que se paga en cada cuota mensual una parte del capital y otra de los intereses. Según transcurre el tiempo, la parte de la cuota destinada a pagar intereses es cada vez menor y aumenta la que se dedica al capital.

En cambio, UCI utiliza el llamado pacto de anatocismo, por el que se capitalizan los intereses. Es decir, la cuota que se paga los primeros años, entre cinco y 10, explica Asufin, es fija y pequeña, porque no incluye los intereses. Pero la diferencia entre esa cuota y la que habría resultado con los intereses incluidos pasa a sumarse al principal del préstamo, que por tanto aumenta y genera más intereses. “Aun manteniéndose al corriente de los pagos, la deuda no se reduce sino que, por el contrario, no deja de crecer y generar nuevos intereses”, resume.

Intereses que devengan intereses

UCI ofertaba dos tipos de préstamos hipotecarios. Uno se denominaba Cambio de Casa, una hipoteca puente en la que durante los primeros años se establecía un tipo fijo pequeño mientras el cliente intentaba vender su piso para adquirir otro nuevo. El segundo era un préstamo hipotecario al uso. Con el dinero que conseguía de esa venta, el usuario debía amortizar buena parte del capital y pasar al segundo tramo –por lo general se dividían los pagos en cuatro tramos temporales– en el que ya se pagaba un tipo fijo, “normalmente el 4% o 5%”, detalla Patricia Suárez. Pero si el cliente no lograba vender su piso antiguo o si lo hacía por un precio inferior al previsto, terminaba “entrampado con la deuda de las dos casas”, añade.

La presidenta de Asufin aclara que este sistema de amortización y el pacto de anatocismo son legales. “El problema estriba en que no es transparente”, objeta. “[UCI] no dice al cliente que no está pagando los intereses por el tipo fijo a que se había comprometido ni que la diferencia entre la cuota tan baja que paga y ese tipo fijo se añade al capital y devenga más intereses”, destaca.

De hecho, los primeros hipotecados que acudieron a la asociación lo hicieron porque “pensaban que su problema era el IRPH”, el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios cuya legalidad debe dirimir en breve el Tribunal de Justicia de la UE. “Sólo cuando pidieron un cuadro de amortización”, explica Patricia Suárez, “se dieron cuenta de que habían amortizado muy poco y de que debían más dinero del que habían pedido”. Según los cálculos que ha hecho Asufin, para un préstamo de 375.000 euros firmado en 2011 y cancelado en 2018, el sobrecoste ocasionado por el sistema de amortización de UCI roza los 86.000 euros respecto a un préstamo hipotecario devuelto con el modelo francés. Según sus cálculos, una cuota durante los dos primeros años de sólo 289,46 euros mensuales puede alcanzar los 1.900 euros a partir del quinto año.

Un portavoz de UCI asegura a infoLibre que todos sus préstamos hipotecarios “se han ajustado a la normativa vigente en cada momento” y han tenido “en cuenta siempre el interés del cliente”. Además, resalta que, “aun no siendo obligatorio”, siempre ha facilitado a sus clientes “toda la documentación por escrito antes de la firma del préstamo, incluyendo cuadros teóricos de amortización, donde se podía ver la posible evolución de la cuota y del préstamo”. Sin embargo, no ha contestado a este periódico cuántas hipotecas de este tipo ha comercializado, por qué eligió el sistema de amortización con anatocismo y cuál es su nivel de morosidad. O si ha realizado provisiones en sus cuentas para hacer frente a los litigios judiciales que se avecinan.

Sentencias que declaran el carácter abusivo del anatocismo

El año pasado las audiencias provinciales de Aragón y Asturias dictaron dos sentencias que declaran abusivas las cláusulas con el sistema de amortización de otras tantas hipotecas de UCI. Y un juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (Cádiz) anuló el pacto de anatocismo de una más el pasado febrero. En concreto, la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias dictamina que el pacto de amortización y el anatocismo firmado entre UCI y el cliente es “contrario a la buena fe” y produce “un desequilibrio injustificado para el consumidor”. También establece que “no supera el control de transparencia y su abusividad es patente”, por cuanto “su resultado económico práctico y final es que perpetúa más allá de lo razonable la intangibilidad de la suma del capital, con el consecuente reflejo en la suma del interés remuneratorio aplicable”. Así, resulta que el “esfuerzo amortizador del prestatario no se ve adecuadamente compensado, con detrimento para esa parte contratante y correlativo beneficio para el recurrente”.

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Esas tres sentencias han sido recurridas por UCI, por lo que aún no son firmes. La financiera indica a este periódico que las condiciones y el plan de amortización del producto “se negocian individualmente con cada cliente, ajustándose a sus necesidades y al proyecto de financiación solicitado por cada uno de ellos”. A continuación, se le proporciona un cuadro de amortización detallado. Sin embargo, la sentencia de la Audiencia asturiana considera que esa simulación elaborada por UCI “no resultó en modo alguno ni siquiera próxima a la realidad”. En el caso de Jerez, además, el juzgado establece que la financiera no acreditó durante el juicio que hubiera existido una negociación individual antes de firmar el contrato ni “la necesaria explicación clara y comprensible del funcionamiento del sistema con suficiente antelación”.

El énfasis que UCI pone en la “negociación” de las condiciones del préstamo con cada cliente se debe a que el Tribunal Supremo ha declarado la legalidad del pacto de anatocismo siempre que esté pactado entre las partes. Además, la Ley Hipotecaria prohíbe desde 2013, cuando fue modificada, la capitalización de los intereses de demora de los préstamos para adquirir la vivienda habitual.

La misma doctrina siguen  los tribunales que están anulando un buen número de las tarjetas de crédito revolving de Wizink: la falta de transparencia y la abusividad de las cláusulas que consagran el pacto de anatocismo para amortizar los intereses. También incluían este sistema las hipotecas Tranquilidad que comercializó Banesto –integrado en el Santander desde 2013– justo antes de que estallara la crisis financiera. Asufin interpuso en 2017 una demanda colectiva que resolvió el Juzgado de lo Mercantil número 6 de Madrid el pasado mes de septiembre anulando por abusivas y opacas seis cláusulas de las hipotecas Tranquilidad, incluidas las que establecían el mecanismo de amortización. Como en el caso de UCI, Banesto vendió estos préstamos entre parejas jóvenes, a las que se ofrecía un tipo fijo durante los 10 primeros años. Sin embargo, para una hipoteca de 120.000 euros, el sobrecoste final terminaba ascendiendo a unos 60.000 euros, según Asufin.