Quién se beneficia y cómo del nuevo índice del alquiler y por qué no convence a los inquilinos
Los alquileres que se revisen en enero podrán subir hasta un 2,2%, según el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) publicado este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La norma que liga el precio de los alquileres a este nuevo indicador, el IRAV, se aprobó en la ley estatal de vivienda hace dos años. Su aplicación se limita a todos los contratos de arrendamiento firmados tras la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, es decir, a partir del 25 de mayo de 2023. En esos casos, explica Carolina Vilariño Álvarez, abogada en el Área de Derechos de Provivienda, ya no habrá que mirar al Índice de Precios del Consumo (IPC) ni a ningún otro indicador aunque esté puesto en el contrato, porque el nuevo marco legal contempla únicamente el IRAV.
La idea detrás de esta medida, es tratar de dar, tanto a los caseros como a los inquilinos, un marco fijo de referencia a la hora de estipular las subidas de la renta, aunque la medida no convence a los sindicatos de inquilinos, que la consideran insuficiente. “El Gobierno ha decidido crear un índice que puede llegar a subir más que los valores que hemos tenido hasta ahora (del 2% y 3%) y que además desprotege a miles de familias que tienen contratos anteriores a mayo de 2023”, explica Enric Aragonès, portavoz del Sindicat de Llogateres de Barcelona.
La vivienda ha sido la principal preocupación de los españoles en 2024, según el CIS, y los alquileres se incrementaron un 11,5% a lo largo de los últimos 12 meses, de acuerdo con un informe publicado por el portal inmobiliario Idealista.
¿Y los contratos que se quedan fuera?
Para los inquilinos que hayan firmado con sus caseros en fechas anteriores a mayo de 2023, seguirán rigiendo los indicadores que tengan recogidos en sus contratos, ya sea el IPC, el índice de garantía de competitividad o los porcentajes negociados entre ambas partes en el momento del acuerdo.
“Ahora se aplica lo que ponga en el contrato y la legislación que regía cuando fueron firmados”, apunta Aragonès. En estos casos, habría que revisar las condiciones particulares de cada acuerdo.
En caso de que la renta mensual esté ligada al Índice de Precios de Consumo (IPC), el caso más habitual, el alquiler podrá subir, como máximo, tanto como lo haga este indicador en el mes correspondiente, puntualiza Vilariño.
Además, desde enero de 2025, deja de estar vigente el tope del 3% que el Gobierno había establecido en 2023, para evitar subidas bruscas de precio en medio de la crisis inflacionista. Con esto, si el IPC subiese por encima de este umbral, el alquiler también podría hacerlo, aunque actualmente el indicador se mueve por debajo de esa cifra: en diciembre el dato adelantado fue del 2,8%.
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La medida no ha caído demasiado bien entre los sindicatos de inquilinos, ya que no limita los precios al inicio del contrato, que se pueden fijar libremente, salvo en zonas de alquiler tensionado. Desde el Sindicat de Llogateres de Barcelona señalan que protege “aún menos” a los arrendatarios y piden más protección para los alquileres firmados antes de mayo de 2023. En un hilo publicado en sus redes, denuncian además que la norma no aborda el problema de la escasa duración de los contratos. Ya que cuando un contrato termina, se puede renegociar el precio. “En todo momento estamos hablando de las actualizaciones anuales durante el contrato. ¿Y qué ocurre cuando se te acaba? El dueño puede no renovarte el contrato sin tener que dar explicaciones”, concluyen.
¿Cómo se calcula el IRAV?
El nuevo indicador se publicará de forma mensual y para calcularlo se combinarán el dato de IPC y la inflación subyacente (que excluye los elementos más volátiles como alimentos frescos y energía). Junto con estas, se ponderará una media de la evolución de los anteriores y se introducirá un coeficiente moderador que establecerán de manera conjunta el ministerio de Vivienda y el de Economía. Así, el primer dato de la serie, conocido este mismo jueves, se eleva hasta el 2,2%. En la nota de prensa emitida por el INE, señalan que este baremo tiene como objetivo “evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento”.
¿Y si mi contrato no especifica un índice de referencia para actualizar el alquiler?
En contratos anteriores a mayo de 2023 y cuando no exista un acuerdo entre las partes o se haya fijado un indicador de referencia para actualizar la renta, el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge que habría que mirar el Índice de Garantía de Competitividad en el momento de renovación de cada contrato. Se tomaría como referencia el último índice que estuviera publicado. Por ejemplo, para una renovación en este mes de enero, se emplearía el menos 0,29%, correspondiente al mes de octubre de 2024, último dato disponible en el INE. Aun así, el incremento mensual nunca podrá rebasar el dato de IPC de ese mes.
