La vivienda en España: líder en pisos vacíos y a la cola en alquiler social

El acceso a una vivienda supone, en muchas ocasiones, tener la posibilidad de acogerse al último eslabón que separa la precariedad de la exclusión social. Especialmente en un contexto de crisis económica, donde las personas que corren riesgo de quedarse sin una alternativa habitacional ya suelen haber perdido el empleo. Sin embargo, el de la vivienda, sigue siendo un problema, que tiene muchas aristas, y que, a la luz de los datos, corre el riesgo de convertirse en endémico. Entre 2012 y 2014 más de 98.000 familias fueron desahuciadas de su vivienda habitual. Y a esa cifra hay que sumar los desalojos por impago de alquiler y las que ya estaban en situación de pobreza antes de la crisis. 

La publicación este martes de un informe sobre el tema por parte de Amnistía Internacional [consultar en PDF, aquí] ha vuelto a poner el foco sobre su importancia. Los autores del documento recuperaron un dato que no tardó en saltar a las portadas de los periódicos: España cuenta con uno de los porcentajes de vivienda social más bajos de la UE, un 1,1% sólo superado por Grecia y lejos de otros como Holanda (32%), Austria (23%), Reino Unido (18%) o Francia (17%). Es decir, ante la realidad de los desahucios provocados por el desempleo y el sobreendeudamiento, el Estado carece de una red pública potente de apoyo, algo que sí ocurre en otros países. 

infoLibre analiza en este reportaje con la ayuda de expertos e informes oficiales cuáles son las principales carencias en materia de vivienda existentes en España y qué hacen otros países para resolverlas: 

01. La falta de inversión pública 

El gasto público en vivienda desde el comienzo de la crisis no ha hecho sino reducirse. La partida dedicada a este fin en los Presupuestos Generales del Estado se redujo más de la mitad entre 2008 y 2015. Y las ayudas a la vivienda, según ha recogido Eurostat, descendieron en España un 32% entre 2008 y 2012 (pasaron de 40,98 euros por persona en 2008 a 27,79 en 2012). Mientras, la media de la UE permanece muy alejada, con 134,65 euros por persona en 2012. 

Para Pilar García Almirall, catedrática del departamento de Construcciones Arquitectónicas I de la Universitat Politècnica de Catalunya, una cuestión clave para analizar la situación actual es la falta de inversión pública orientada a crear un parque público de vivienda con capacidad de competir con el mercado, también con el de alquiler, y de perdurar en el tiempo. "Es cierto que se ha potenciado y financiado la construcción de viviendas protegidas, pero buena parte de estas se han diluido con el tiempo y han quedado en el mercado libre por lo que han perdido su naturaleza de vivienda social", añade. 

De hecho, tal y como apunta esta experta, el problema del reducido volumen de parque de viviendas sociales se agrava por la brevedad del periodo de calificación de vivienda social. En Cataluña, según refleja el informe de Amnistía Internacional, estos plazos se han reducido en los últimos años. El Plan para el derecho a la vivienda 2004-2007  establecía un periodo de calificación de 90 años, ese límite se redujo a 30 años en el Plan 2009-2012 y ha acabado quedándose en entre 10 y 30 años –según el Plan 2013-2016– dependiendo de si la promoción ha recibido ayudas directas a o no. En la Comunidad de Madrid, la calificación dura entre 10 y 15 años dependiendo de si es para alquiler o para venta. 

Redireccionar la inversión 

La realidad es que las políticas de vivienda, explica García Almirall, se orientan de forma distinta en los diferentes países según los modelos de Estados de bienestar. España está incluida, junto a Grecia y Portugal, en el modelo mediterráneo que se caracteriza por la existencia de una asistencia social mínima con una aportación para este fin que es inferior al 1% del PIB. Por otro lado está el modelo socialdemócrata o nórdico en el que el Estado cubre todos los riesgos partiendo del principio de universalidad de las prestaciones sociales. En este grupo están Países Bajos, Alemania, Suecia o el Reino Unido, que dedican a la política de vivienda el 3% de su riqueza. 

Luis Moya González, experto urbanista y catedrático de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, atribuye la situación actual al hecho de que, a diferencia de otros países, en España la vivienda siempre se ha considerado un negocio y nunca ha estado incluida en el Estado del bienestar, como sí han estado la educación, la vivienda y las pensiones. "Hay que tener en cuenta que no es sólo que se invierta poco, sino que además gran parte de la inversión ha estado dedicada a financiar las desgravaciones fiscales que han contribuido a mantener un modelo de compra que es muy cómodo para la Administración y en el que hay puestos muchos intereses", señala. 

Elías Trabada Crende, sociólogo y urbanista, considera que un parque de viviendas de alquiler social "hubiese sido la opción residencial adecuada para los hogares españoles con ingresos limitados que, sin embargo, se vieron obligados a acceder al régimen de propiedad con hipoteca, sobreendeudándose, o al encarecido régimen de alquiler privado durante el anterior ciclo de crecimiento capitalista". En este sentido, explica que parte de esos hogares son los que han sufrido las ejecuciones hipotecarias y desahucios desde 2008 por lo que, a su juicio, si España dispusiera de un parque significativo de viviendas de alquiler social su necesidad residencial se podría satisfacer con celeridad mediante ese stock.

Por ello, Trabada Crende insiste en que el verdadero problema de la política de vivienda en España no reside exclusivamente en la escasez de inversión pública, pues aunque ésta aumentase –señala– habría que preguntarse hacia dónde. "No debemos repetir el economicismo cuantitativo del pasado, de crecer por crecer. Más bien debemos reflexionar si es necesario y hacia dónde, y hasta qué punto se requiere más inversión pública o redireccionarla para lograr resultados eficaces y eficientes que satisfagan con sostenibilidad ambiental las necesidades residenciales de la población que es excluida del mercado inmobiliario o si consigue acceder es mediante un coste elevado para sus limitados ingresos", asevera.

02. El escaso alquiler social 

Tener la posibilidad de alquilar una vivienda a un precio protegido o muy por debajo de mercado es, en muchas ocasiones, la única posibilidad que tienen multitud de familias que están en riesgo de exclusión social. El problema es que esta posibilidad no está muy extendida en España. Según el INE, apenas un 0,5% de todas las viviendas corresponden a esta categoría. El porcentaje aumenta hasta el 2% si se incluyen las promocionadas por entidades privadas como ONG o cajas de ahorro. 

El profesor Moya González considera que el alquiler social es la fórmula "más justa" porque garantiza el acceso a la vivienda a las personas cuando están en situación de vulnerabilidad, que pueden abandonarla en el caso de que su situación mejore. Entonces, ¿por qué la implantación de este modelo en España es tan baja? "Ocurre porque los diferentes gobiernos han entendido el derecho a la vivienda no como una parte esencial del Estado del bienestar, sino como una cuestión de propaganda política. Además, la gestión de los alquileres suele entrañar ciertos problemas de gestión –de impagos, por ejemplo– que la Administración tiende a evitar", subraya. 

En este sentido, Moya González cree que un modelo interesante y más fácil de gestionar puede ser que entidades sin ánimo de lucro "muy controladas por la Administración para evitar prácticas especulativas" gestionen los parques de vivienda social en alquiler. Así, ve interesante y posiblemente exportable a España el modelo desarrollado en la ciudad alemana de Hamburgo, donde cooperativas gestionan hasta 120.000 viviendas dedicadas al alquiler social. El precio de estos pisos se fija cada año desde la Administración en función del precio de amortización y los gastos. En el caso de que las familias no puedan hacer frente al pago reciben una subvención por parte del Estado. Además, los hijos también tienen la oportunidad de apuntarse a la cooperativa para tener acceso a una vivienda en un futuro. 

Medidas públicas 

Trabada Crende considera que es "urgente" que exista una respuesta política concentrada en implementar medidas públicas que promuevan el alquiler social, especialmente a través de la movilización de las viviendas desocupadas. Es la misma reclamación que vienen haciendo en los últimos años las plataformas antidesahucios, que reclaman que los pisos protegidos que están vacíos se dediquen al alquiler social porque la mayoría, por su precio, no están al alcance de los solicitantes. Según un informe del Defensor del Pueblo publicado en mayo de 2015, en doce provincias el precio de las viviendas protegidas es más caro que el de los pisos de segunda mano de mercado libre.

Pero no es la única propuesta. Trabada Crende cree también que habría que reformar la legislación actual para garantizar y hacer efectivo el derecho fundamental a la vivienda recogido en la Constitución, corregir los desequilibrios normativos que favorecen los intereses de las entidades acreedoras y la clase propietaria, así como establecer por ley la integración y coordinación de las políticas de vivienda y de inclusión social, contemplando la colaboración institucional sistemática y la implementación de actuaciones conjuntas entre los Servicios Sociales, Vivienda y la Administración de justicia en los procesos de ejecución hipotecaria y desahucios. 

García Almirall, por su parte, cree indispensable facilitar vías de acceso al uso como el alquiler, el derecho de superficie o la propiedad compartida, aunque asume que, para ello, habría que resolver antes la falta de financiación destinada a vivienda social y facilitar la adquisición de suelo por parte de la Administración a través de la cesión de patrimonio público. Considera que la solución de los problemas de acceso a la vivienda que existen en España sólo comenzarían a arreglarse si el Estado se asegurara de un parque público permanente de suelo y de vivienda que tuviera una cuota de mercado elevada, que se estableciera en áreas urbanas consolidadas, con unas condiciones aptas de habitabilidad, así como de acceso al mercado de trabajo y ocupación.

No parece ser este, sin embargo, el camino seguido por las Administraciones públicas en los últimos años. Bajo la excusa de la asfixia financiera, el Ayuntamiento de Madrid y el Ejecutivo regional –ambos en manos del PP– vendieron en 2013 a fondos de inversión un total de 4.795 viviendas de protección pública que, hasta entonces, estaban gestionadas por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) y el Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima), respectivamente. En Cataluña, entre 2010 y 2011, Regesa, la empresa de vivienda pública de la zona metropolitana de Barcelona, vendió 381 viviendas a una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI).

03. La proliferación de viviendas vacías

Según el censo oficial de población y vivienda más reciente, en 2011 había 3,44 millones de casas vacías en España. El número de viviendas sin ocupar aumentó un 10,8% en diez años. Y de las casas construidas durante el período de auge de la construcción, el 18,5% continuaban entonces todavía sin ocupar. De hecho, según datos del INE, más de 263.000 casas de la Comunidad de Madrid –el 9,1% del total– y más de 448.000 en Cataluña –el 11,6%– seguían desocupadas. 

Pero si los datos de viviendas desocupadas resultan llamativos, más escandalosos parecen otros sacados a la luz de forma reciente por el Defensor del Pueblo. Según un informe de este organismo público hay, al menos, 13.500 viviendas de protección oficial que se encuentran vacías a pesar de que hay 330.000 demandantes inscritos en los registros municipales y autonómicos.

En general, los países europeos tienen legislaciones que incorporan medidas fiscales o sancionadoras para que las viviendas no estén vacías, tal y como explica el abogado y exviceconsejero de Vivienda del País Vasco Javier Burón Cuadrado en la página web de la plataforma Paisaje Transversal. En Francia, por ejemplo, hay subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de vivienda vacía que la rehabiliten y pongan posteriormente en alquiler, así como un canon que puede llegar al 15% del valor catastral de la vivienda si tienen un inmueble vacíos en ciudades de más de 200.000 habitantes en las que la tasa de viviendas vacías sea superior a la media, la población esté en crecimiento y haya menos oferta que demanda de alquiler. En Alemania, por ejemplo, hay una parte del Presupuesto público dedicada a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social.

Trabada Crende considera que estos datos son consecuencia de unas políticas públicas de vivienda y suelo que han favorecido la producción de viviendas como un valor de cambio en lugar de como un bien de necesidad. Por ello, considera que ante el deterioro ambiental y despilfarro socioeconómico que supone este nivel de desocupación, la promoción pública del alquiler social se debería basar en la movilización de las viviendas vacías. 

"La movilización de las viviendas vacías posibilita una intervención pública en tiempo real, es decir, en plazos acordes con las necesidades que tienen los diferentes perfiles de la demanda social que son segregados o excluidos del mercado inmobiliario por su pobreza material", señala. Y añade: "El alojamiento en una vivienda protegida o pública de alquiler a construir requiere un plazo temporal bastante más amplio que si se accede a una vivienda deshabitada existente. Además, la movilización de las viviendas vacías contribuye realmente a la sostenibilidad ambiental del sistema residencial español, mientras la construcción de nuevas viviendas, de las infraestructuras y equipamientos colectivos asociados a las mismas, requiere de la utilización de suelo, materias primas y energías no renovables, implicando un impacto ambiental relevante.

Las viviendas del 'banco malo'

Expertos y ONG como Amnistía Internacional vienen reclamando que se adopten las medidas oportunas para que las 80.000 viviendas vacías que gestiona el llamado banco malobanco malo y que provienen de entidades de crédito puedan ser utilizadas, a través de alquileres sociales, para asegurar el acceso a la vivienda de un mayor número de personas. Sin embargo, eso es algo que ya intentaron, sin éxito, los parlamentos de Andalucía, Canarias y Navarra. El Gobierno recurrió estas leyes ante el Tribunal Constitucional alegando que las autonomías no eran competentes para llevar a cabo estas medidas y que estas representaban una carga "desproporcionada" sobre los bancos y creaban "un riesgo de distorsión del mercado de crédito".  

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Trabada Crende cree, además, que para movilizar estas viviendas, la Administración también podría hacer uso del derecho de tanteo y retracto para comprar viviendas protegidas de segunda mano. Por otro lado, defiende que se podrían aplicar medidas fiscales, desde incentivos y deducciones para los propietarios de viviendas vacías que se incorporen al alquiler social, hasta un aumento notable de la carga tributaria para quiénes no lo hagan y continúen con su vivienda deshabitada en áreas urbanas con necesidades de vivienda insatisfechas. También apuesta por la creación de una Agencia Pública del Alquiler Social descentralizada que se encargue de gestionar un parque de viviendas de alquiler social (protegidas y privadas), así como un registro de hogares demandantes de vivienda habitual.

Una de las líneas de acción en la que más se están centrando en los últimos años los colectivos antidesahucios como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) es en la ocupación de vivienda vacía propiedad de bancos o de Administraciones Públicas. Defienden que es la última y a veces la única respuesta posible a un drama que ha dejado en la calle en los últimos años a miles de familias desahuciadas de sus casas por no poder hacer frente al alquiler o a una hipoteca. 

Esta práctica, que es ilegal en España, sí cuenta con el beneplácito de la ley en otros países. La expropiación de viviendas vacías para alojar a familias sin techo está contemplada en la legislación de Francia o el Reino Unido, donde las Administraciones locales pueden ejercer una orden de gestión de viviendas vacías para apropiarse del uso de la casa “en circunstancias excepcionales”. También en Holanda, donde es legal hacerlo si el inmueble lleva más de un año sin ocupar. No obstante, el propietario lo puede recuperar si la pone en venta o alquiler.