La oferta de alquiler en París se desploma porque los multipropietarios retiran sus pisos del mercado
Las cifras son asombrosas. En 1945, París tenía un millón de viviendas de alquiler. En 1980, esta cifra se había reducido a 600.000. En 2024, sólo habrá 350.000. Según cifras facilitadas a Mediapart, el Ayuntamiento de París acaba de medir este vertiginoso desplome.
Si bien el Instituto Nacional de Estadística y de Estudios Económicos (INSEE) ha medido la espectacular caída del número de viviendas de alquiler en la capital durante los últimos años, ha seguido sobrestimando el número de viviendas privadas de alquiler debido a un sesgo estadístico detectado por el Ayuntamiento de París, que subestimaba el número de viviendas sociales (véase la nota al final).
¿Qué ha ocurrido? Si el primer periodo de los treinta años de posguerra estuvo marcado por la compra de viviendas en propiedad, la reciente oleada de disminución del parque de alquileres iniciada en la década de 2000 está marcada por una explosión de la multipropiedad, con propietarios que ya no desean alquilar su vivienda ni tienen necesidad económica de ella.
De los 1,4 millones de viviendas de París, hay 400.000 en propiedad –cifra que se ha mantenido muy estable en los últimos veinte años–, 350.000 en alquiler y unas 145.000 en segunda residencia y 145.000 vacías, según cálculos del Ayuntamiento de París, basados en los últimos datos corregidos del INSEE.
El resto lo constituyen viviendas sociales e intermedias, así como 60.000 inmuebles ocupados gratuitamente (un joven que vive en un piso propiedad de su familia, por ejemplo). "Nos enfrentamos a un tsunami de desocupación y subocupación", advierte Jacques Baudrier, teniente de alcalde de Vivienda de París.
Impuesto de desocupación
¿A qué se debe? Dados los exorbitantes precios de compra que han prevalecido en los últimos veinte años, cada vez resulta menos rentable invertir en inmuebles de alquiler en la capital. "Para que fuera realmente rentable, los alquileres tendrían que duplicarse, es decir, un piso de 20 m2 a 1.500 euros al mes", explica Jacques Baudrier. Sin embargo, los alquileres en París ya están en máximos históricos, y además están regulados.
Los grandes inversores privados —como BlackRock— prefieren realizar sus operaciones en ciudades o países donde la rentabilidad es mucho mayor.
Una forma de obtener beneficios era alquilar una propiedad para alojamiento turístico amueblado —como Airbnb—, pero esto se ha visto frenado recientemente en París por una normativa restrictiva y una ofensiva contra los anuncios ilegales. Aunque son numerosos, estos alquileres turísticos sólo representan una pequeña parte del agotamiento de la oferta de alquiler, ya que este tipo de alojamiento se alquila durante todo el año (a diferencia del alquiler de una residencia principal durante unas semanas al año) y sólo representa 24.000 unidades en París.
La vivienda en París se ha convertido en un producto de lujo
El 58% de las viviendas de alquiler de la capital pertenecen a propietarios que poseen al menos cinco inmuebles. "Con cuatro propiedades, ¡estás en la pobre minoría de París!”.
“Muchas de estas personas son mayores, o incluso muy mayores, y adquirieron su propiedad en los años sesenta y setenta. No quieren que se les moleste con inquilinos”, explica el delegado de Vivienda de la ciudad. Sus departamentos han desarrollado un plan especial llamado Louez solidaire et sans risque (Alquiler solidario y sin riesgo), que ofrece a este grupo de inquilinos reticentes una gestión gratuita del alquiler, el pago garantizado de la renta y la restauración de la propiedad al final del contrato... Hasta ahora, ha sido un rotundo fracaso, ya que la ciudad sólo ha vuelto a poner en el mercado 1.300 viviendas a través de este plan. “Regularmente nos encontramos con propietarios que nos dicen que ya no quieren alquilar, ni siquiera con estas ayudas”.
Los propietarios de inmuebles en régimen de multipropiedad que son lo bastante ricos como para no dejarse disuadir por el impuesto sobre bienes inmuebles vacantes (que asciende a una media de 2.000 euros por inmueble) o el impuesto sobre segundas residencias, por importes similares. Para ellos, estos impuestos se suman al impuesto sobre bienes inmuebles.
“La vivienda en París se ha convertido en un artículo de lujo”, suspira Jacques Baudrier, subdirector de vivienda en París. Es como un Tesla o un Rolex. Los propietarios no creen que merezca la pena alquilar y prefieren pagar impuestos antes que molestar a los inquilinos».
Como era de esperar, las viviendas vacías y las segundas residencias se concentran en los distritos más lujosos de la capital. “Tanto es así que, en algunos distritos, la tasa de desocupación es tan elevada que provoca problemas de inseguridad entre los escasos residentes locales, como en los distritos 7 y 8”, señala Jacques Baudrier.
Segundas residencias... en París
Las estadísticas sobre los propietarios de las cerca de 145.000 segundas residencias de la capital son intrigantes. Según las cifras del Insee para 2021, que cubrían entonces 136.000 unidades, el 40% de estas viviendas pertenecen a franceses de fuera de la región parisina y el 40% a propietarios de la región, incluyendo un 20% que viven en el propio París.
El resto de estas segundas residencias son propiedad de extranjeros, con los estadounidenses a la cabeza, seguidos de italianos y libaneses. “Si se mantiene la tendencia actual, la vivienda de alquiler en París desaparecerá por completo dentro de unos años”, advierte Jaques Baudrier. En un estudio reciente, la web SeLoger mostraba que el número de inmuebles en oferta en París había caído un 74% en tres años.
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Para el vicealcalde de Vivienda de Anne Hidalgo, la única palanca política para volver a poner estos inmuebles en el mercado es aumentar la fiscalidad sobre los inmuebles vacíos y las segundas residencias. “Creemos que hay que triplicarlos para que sean realmente disuasorios”, afirma el responsable, que ha transmitido su petición a la nueva ministra de Vivienda, Valérie Létard.
El proyecto de ley se presentará el jueves 10 de octubre. La cuestión es candente: 2.000 niños duermen en la calle en París este otoño y la ciudad admite que no tiene una solución de alojamiento inmediata para unas 10.000 mujeres víctimas de la violencia doméstica.
Caja negra
Las cifras presentadas por el Ayuntamiento de París han sido elaboradas a partir de una corrección de las cifras del INSEE que subestiman sistemáticamente el número de viviendas sociales y sobreestiman el stock de alquiler privado. Las estadísticas del INSEE se basan en las declaraciones de los ocupantes de viviendas que no siempre son conscientes de vivir en viviendas sociales (a veces se encuentran en residencias de estudiantes, etc.). Pero París conoce su stock social al milímetro. El ayuntamiento calculó las cifras presentadas ahora extrapolando, a partir de las últimas cifras del INSEE, la tendencia que se mantiene desde hace diez años de desgaste del parque de alquiler privado.
