A quién beneficia y a quién perjudica la nueva ley de hipotecas que entra en vigor este lunes

La nueva Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario entra en vigor este domingo. Lo hace tres meses después de haber sido publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), cuatro meses después de que la aprobara el Congreso de los Diputados y bajo la amenaza de una multa millonaria por parte de la Unión Europea, que interpuso una demanda contra España de 80 millones de euros por retrasar tres años la transposición de la directiva que obligaba a aprobar una norma en este sentido. La nueva ley hipotecaria introduce novedades importantes y, según anunció la ministra de Economía, Nadia Calviño, el principal beneficiado será el cliente. "Esto implica ir en la dirección del refuerzo de la seguridad jurídica y la protección de las personas, dando mayor estabilidad al sistema financiero", dijo. Pero, ¿en qué consiste exactamente la nueva ley? ¿Y a quién beneficia más: al cliente o a la banca?

La activación de la ley se produjo en diciembre de 2018, un mes después de que el Tribunal Supremo diera marcha atrás a un polémico fallo en el que atribuía a la banca la obligatoriedad de asumir el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La base del texto había sido elaborada por el anterior Ejecutivo de Mariano Rajoy. Cuando el PSOE llegó a la Moncloa, lejos de elaborar un nuevo texto, trabajó sobre el que dejó el ex ministro de Economía Luis de Guindos. Y estableció, entre otras cuestiones, que la mayor parte de los gastos de constitución de las hipotecas pasen a ser responsabilidad de las entidades bancarias, que pagarán la gestoría, el registro, la notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su copia de la escritura; el cliente, por su parte, abonará su propia copia y la tasación. Además, éstos tendrán una mayor protección frente a impagos: hasta ahora, un proceso de desahucio se podía iniciar con tres meses impagados; ahora, el mínimo será de 12 meses. A partir de este domingo el cliente también podrá ser asesorado por un notario de forma gratuita —hasta ahora esto no era obligatorio—y tendrá que recibir la información precontractual al menos 10 días antes de la firma para que el banco compruebe que la ha entendido. 

No obstante, y al margen de estas ventajas, el comparador financiero HelpMyCash.com asegura que varias entidades bancarias llevan días instando a los clientes a que firmen las hipotecas lo antes posible. "Su excusa es que las condiciones del préstamo podrían empeorar a partir de esa fecha", afirman. Lo que asegura el comparador es que, viendo que las novedades introducidas por la nueva normativa mejoran la posición de un cliente a la hora de firmar un crédito, cabe la posibilidad de que los bancos decidan "empeorar las condiciones de sus hipotecas". "Existe la posibilidad de que las entidades suban los intereses de sus préstamos hipotecarios o apliquen una mayor comisión de apertura", alertan los analistas de la compañía a través de un comunicado. Preguntada por esta cuestión, la Asociación Española de Banca (AEB) asegura que "cada entidad, de acuerdo con la ley, fijará las condiciones de financiación en función de su política comercial y en un contexto muy competitivo, como caracteriza al mercado hipotecario español". 

José Luis Martínez, portavoz de la organización, muestra cautela ante la entrada en vigor de la normativa. "Es muy exigente para los bancos en la fase precontractual. Es pronto para valorar qué efectos tendrá en el funcionamiento del mercado, aunque esperamos que aumente la seguridad jurídica y contribuya a eliminar las discrepancias en las decisiones judiciales reduciendo la litigiosidad que perjudica tanto al cliente como al banco", asegura. Y es que el asunto de las cláusulas suelo o el del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ha puesto en un brete jurídico a la banca española. No obstante, Martínez celebra que el nuevo reglamento "aumenta la protección del cliente" porque "mejora la tramitación y clarificación en la firma de hipotecas, reforzando la transparencia en la actuación de las entidades". Una posición compartida por la asociación bancaria Ceca, que celebró un evento para analizar las consecuencias que supondrá la ley en el que participaron entidades como Bankia, Abanca, Unicaja, Caixabank, Kutxabank, Ibercaja, Liberbank y Cecabank. "Los expertos consideraron que la nueva Ley de Crédito Inmobiliario [...] ampliará la seguridad jurídica. Un aspecto que varios ponentes puntualizaron como esencial para el buen desarrollo de la actividad inmobiliaria en nuestro país", afirmó Ceca a través de una nota de prensa. 

La ley "no es suficiente"

Pero esta posición es muy diferente a la mantenida desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Paco Morote, un portavoz de la organización, sostiene que la normativa "mejora las condiciones de los clientes", pero "de forma muy escasa". "No es suficiente, para nada", critica. Y es que el PSOE aprobó una ley que se sostenía sobre un texto previamente elaborado por el PP, el cual sólo "ha enmendado parcialmente y levemente". "El PSOE no hizo una ley propia que recogiera los estándares europeos basados en las directivas y en las sentencias del TJUE", critica. Y eso es, a su juicio, lo que debería haber hecho el Ejecutivo. El Gobierno, lamenta, "ha perdido una oportunidad de oro para implementar los estándares europeos en materia de derechos de los consumidores", critica. Pero el hecho de que el redactado del reglamento corriera a cargo del Ministerio de Economía sin la opinión del Ministerio de Sanidad, Bienestar y Consumo ya era, según Morote, un indicativo de que las demandas de las asociaciones no se verían reflejadas en la nueva ley hipotecaria. 

"El PSOE, lejos de hacer una ley que recogiera los estándares europeos para proteger a la gente, ha blanqueado algunas cláusulas abusivas ya condenadas", denuncia. De este modo, añade, los socialistas sólo "han moderado la abusividad de las cláusulas, pero no la han eliminado". Pone como ejemplo la cláusula de vencimiento anticipado, aquella que se incluye en las escrituras de constitución de una hipoteca y que faculta a la entidad bancaria a poner punto y final al crédito y a exigir la devolución de la totalidad del mismo en caso de impago de las cuotas. Hasta mayo de 2013, los bancos podían reclamar todo lo adeudado cuando el hipotecado dejara de abonar una sola mensualidad. Después de la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las entidades no podían interponer la demanda de ejecución hipotecaria hasta que no se producía el impago de tres cuotas. A partir de este domingo será necesario que haya un impago de 12 mensualidades. Pero la normativa, critica Morote, no introduce la dación en pago por la cual, en caso de embargo, el hipotecado no seguirá obligado a continuar pagando el préstamo. Además, esta cuestión está pendiente de resolución en el Tribunal de Justicia de la UE. 

Es lo mismo que ocurre con el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). Se puso en marcha en 2008 como una alternativa a otros indicadores como el Euríbor, que por aquel entonces se encontraba en plena escalada. Calculado por el Banco de España, era mucho menos volátil que el indicador fijado por el Banco Central Europeo, lo que permitía que este índice fuera vendido como una suerte de seguro frente a las continuas oscilaciones del Euríbor. Pero del mismo modo que a estos préstamos no les afectaban las subidas, tampoco se podían beneficiar de las bajadas. Y, según Morote, este índice "ha sido avalado" por el PSOE en la nueva normativa. 

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En "papel mojado" si la banca empeora las condiciones

Manuel Pardos, presidente de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae), tampoco se muestra demasiado optimista. Opina que si la banca ensalza la ley es porque se trata de un texto "muy ambiguo" que, no obstante, mejora algunos de los aspectos introducidos por el proyecto inicial de De Guindos. Pero no confía en que la banca permita que sus beneficios se vean reducidos. Por eso advierte de que es posible que las entidades bancarias empeoren las condiciones de contratación de sus hipotecas. De este modo, "el posible beneficio de la nueva ley acabaría siendo un papel mojado", lamenta. Por ello, anuncia que su organización pondrá en marcha un observatorio "para controlar la efectividad" de la normativa, recoger las reclamaciones de los consumidores y educar a los que se están planteando la posibilidad de comprar una vivienda.  

Patricia Suárez, presidenta de la Asociación Usuarios Financieros (Asufin), mantiene la misma postura que Pardos. Prefiere la cautela. De hecho, avisa de que "la ley ha dejado muchas grietas por las que las malas prácticas abusivas se pueden seguir dando". "La banca ha ejercido toda su influencia para que la transparencia de la que se hable en la ley sea, sobre todo, una transparencia documental. Es decir, en lugar de modificar su conducta para cesar en la comercialización de cláusulas abusivas, se escudan en una constancia documental para evitar así posteriores reclamaciones", critica. Sin embargo, continúa, la "transparencia formal no legitima el abuso, y si se colocan cláusulas abusivas, los consumidores seguirán reclamando".