El pujante negocio de los pisos de lujo desbarata la idea de convertir edificios de oficinas en viviendas asequibles
A mediados de 2023, el ático dúplex que corona el edificio sito en el número 111 del paseo de Gràcia de Barcelona, esquina con la avenida Diagonal, fue vendido por más de 40 millones de euros (61.500 euros por metro cuadrado), estableciendo un récord absoluto en España. Culminaba así la reencarnación de la que fuera sede de Deutsche Bank y el bufete Cuatrecasas, que se convirtió en el buque insignia de una de las tendencias del mercado inmobiliario que plantea el cambio a residencial de edificios de oficinas vacíos, obsoletos y/o desubicados para paliar el precio desorbitado de la vivienda debido a la escasez de oferta. El Gobierno ha estimado que el déficit residencial es de un millón de pisos y aumenta a razón de 100.000 al año. El Banco de España lo rebaja a unas 600.000, mientras que las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) son a más largo plazo y sus cifras, igualmente mareantes: en los próximos 15 años habrá que construir tres millones de pisos.
Desde luego, el de Mandarin Oriental Residences Barcelona, que así se llama ahora, es un ejemplo extremo del aumento de la oferta residencial por la vía del cambio de uso de oficinas. Y lo es porque sólo unos pocos pueden plantearse y permitirse adquirir una de sus 30 viviendas y cuatro áticos para “primera, segunda o tercera residencia”, o incluso quedarse “con más de un piso”, según explicó en esta entrevista Josep Maria Farré, exconsejero delegado de Renta Corporación y fundador de la promotora responsable del cambio de cara del inmueble, KKH Property. Pero que sea un proyecto difícilmente replicable (o, como se verá, no tanto) no quita para que, una vez descontados sus rasgos más fastuosos, su reconversión integral mantenga puntos en común con un número creciente de antiguas oficinas redivivas. Dicho de otra forma: ante varias demandas residenciales disparadas (la normal, la de más alto standing, la hotelera/turística y la flexible), los esfuerzos del sector apenas se han dirigido a satisfacer la primera.
Las múltiples noticias publicadas sobre este fenómeno han reproducido el siguiente razonamiento: la dificultad para acceder a una vivienda (en propiedad o alquiler) es un problema que afecta a las expectativas vitales de muchos ciudadanos; como inmobiliarias, aseguradoras, fortunas patrias y empresas tienen activos varados y depreciados (no sólo de oficinas, pero principalmente) por los cambios sociales, tecnológicos, laborales y urbanísticos, ¿por qué no contribuir con los segundos a atenuar la primera? Planteada la tesis, los textos citados se han hecho eco de estudios de consultoras como CBRE o Savills que cuantifican el alcance de esta tendencia, especialmente en Madrid y Barcelona: según su colega EY, en ambas ciudades hay “2,5 millones de metros cuadrados de espacios destinados a empresas que deberían cambiar de uso a viviendas, lo que aportaría 28.000 nuevas casas, en su mayoría “en el centro”.
Transformarlas, sí, pero en branded residences...
Sin embargo, si se pasa de las proyecciones a los proyectos surgen las dudas, porque la inversión en transformar oficinas no parece haber implicado, al menos de momento, un aumento reseñable de la oferta de pisos asequibles; que es lo que podía inferirse del razonamiento enunciado por los inmobiliarios y replicado por algunos políticos municipales y autonómicos. Los tiros van por otro lado: pensemos, por ejemplo, en Persépolis Investments, fundada en 2014 por Mitra Ghamsari y que se autodefine como “gestora de inversiones boutique”. Hace dos años adquirió a Colonial el inmueble histórico y de uso mixto sito en el número 27 de la madrileña calle de Sagasta. Según Idealista, en su estado actual, pre-reforma, el edificio cuenta con tres viviendas (que el portal inmobiliario valora entre 1,23 y 2,22 millones de euros) y siete oficinas, incluida la de la propia compradora. La intención es convertirlo en residencial prime, “ligado a marcas de lujo” y “con servicios de hoteles de cinco estrellas”: lo que en el argot inmobiliario se conoce como branded residences. La torre de paseo de Gràcia 111 es otra de ellas.
No obstante, fue Madrid la primera ciudad española en contar con una, de la cadena Four Seasons, en las inmediaciones de la puerta del Sol. Se erigió en el complejo Canalejas, cuya penúltima función, antes de pasar a su actual uso mixto (hotelero, residencial y comercial) fue la de oficinas. Ahora busca otro inmueble idóneo en el distrito de Salamanca para abrir las que serían sus primeras branded residences puras. Competirá en la zona con Mandarin Oriental, que tras la aventura barcelonesa promoverá otras en Hermosilla 47. Lo hará en un solar que albergó, hasta su reciente demolición, una central de Telefónica que ha acabado en manos de Pictet y Blossom Property. También habrá que sumar las de Ennismore (grupo Accor) en Infantas 40 y las que se erigirán en Padilla 32. Ambos inmuebles también pertenecen a Persépolis, y el último se lo adquirió a la familia de Anna Gamazo, esposa de Juan Abelló.
La consultora Colliers augura que la oferta de branded residences se triplicará en cuatro años, incorporando la Costa del Sol y Baleares como nuevos emplazamientos.
… Y si no, en viviendas ‘prime’
En la que fuera la sede de Iberia en Barcelona, en paseo de Gràcia 30, la familia Escoda levantó 21 viviendas de superlujo con una piscina en la cubierta; la de la aseguradora Winterthur en la Ciudad Condal, en Francesc Macià 10, se ha transformado en seis viviendas de 600 metros cuadrados y un ático de 1.250 de la mano de Squircle Capital, comandada por José Caireta.
Barcelona lideró la conversión de oficinas y, en general, proyectos residenciales que pulverizaban récords de precios. Corría 2017 cuando el Ayuntamiento autorizó el cambio de uso de la Torre Antares, que se convirtió dos años después en un residencial de lujo de 24 plantas y 89 pisos. Pero todo cambió con la norma municipal que obligaba a cualquier nueva promoción a destinar el 40% a vivienda protegida. Fue a partir de entonces cuando Madrid tomó el relevo, con un papel relevante (y diferenciado respecto a su competidor) de las fortunas latinoamericanas. Hoy es la ciudad europea con el mayor encarecimiento de los pisos más exclusivos. Como se puede leer en aquí, Lagasca 99, que había albergado instalaciones de Mutua Madrileña y de Repsol, se convirtió en “el anticipo del Madrid que iba a venir”, que ha venido.
La española Admara y la mexicana Be Grand, del empresario mexicano Nicolás Carrancedo, demolerán en la calle Fúcar (cerca de Atocha) un edificio que fue de Telefónica para construir 57 pisos entre estudios y viviendas con uno o dos dormitorios y con lo que en la jerga del alto standing inmobiliario se denominan amenities, que no hay que confundir con los jabones, geles y betunes de los hoteles tradicionales. Asimismo, construirán lujo (“10 viviendas de tres o cuatro dormitorios y dos áticos con cuatro o cinco”) en paseo de la Castellana 45, donde ahora hay embajadas y oficinas.
La última operación conocida de Orinoquia Real Estate, de los venezolanos Capriles, ha sido la adquisición de un inmueble corporativo en Arturo Soria (José Silva 17) para convertirlo en 18 viviendas. Quizás sea esta compañía de las que más han frecuentado esta fórmula: lo hizo con Barquillo 12 (barrio de Justicia, distrito Centro), antigua sede del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid; con Serrano Anguita 9 (Justicia), que acogió temporalmente el Centro Universitario de Estudios Financieros (Cunef), y con Españoleto 19 (barrio de Almagro, distrito de Chamberí), que lo fuera de Analistas Financieros Internacionales.
La adquisición de Montalbán 9, edificio histórico pegado al parque del Retiro, es (que se sepa) la más reciente. El comprador es Inmobes Real Estate, de capital mexicano y que lleva tiempo trabajando en el segmento del lujo (150 viviendas) en Madrid provincia. Según Idealista, el inmueble (que acoge a pie de calle un prestigioso restaurante gallego) tiene siete viviendas y el mismo número de oficinas. En su web, Inmobes anuncia que próximamente dará a conocer su proyecto para este “enclave exclusivo y vibrante”. Vistos sus antecedentes y la voracidad inversora de los ricos por esta zona, no caben demasiadas dudas.
La Mutualidad de la Abogacía ha vendido Paseo Recoletos 14, edificio de oficinas cuyo comprador, tras reconvertirlo, lo explotará como mínimo como viviendas exclusivas o como branded residences. En Arturo Soria (distrito de Ciudad Lineal), la estadounidense HIG ha comprado dos oficinas y un hotel (20.000 metros cuadrados) para construir 267 unidades residenciales que satisfagan “la demanda de jóvenes profesionales y familias de viviendas nuevas con comodidades de lujo”.
Otra muestra de la demanda de exclusividad es el giro de Merlín: pensaba comercializar oficinas en el inmueble histórico de Velázquez 22 y lo ha puesto a la venta para viviendas de alto standing. La socimi estima que el cambio de uso puede funcionar para un mínimo de 50.000 metros cuadrados de su cartera.
ActivumSG (ASG) y Green Oak compraron Fuencarral 77, cuyas siete plantas de residencial y oficinas (por ejemplo, de la Seguridad Social) se transformarán en viviendas “de alta calidad”. ASG entregará el año que viene 28 pisos exclusivos en Marqués de Ahumada (distrito de Salamanca); según Idealista, a partir de 486.000 euros los de un dormitorio.
Quirón (sanidad privada) se mudará de sede (Zurbarán 28). Sita en el cotizado barrio de Almagro, distrito de Chamberí, la francesa Ardian se debate entre reformarla para vivienda prime a secas o para asociarla a una marca (branded). En parecida tesitura se encuentran Besant y Blasson, que han adquirido a la aseguradora Zurich Alcalá 44, en uno de los epicentros prime (residencial y hotelero) de la capital.
Fuera del centro, el grupo vasco Amenabar promueve en otro solar que albergó oficinas 76 viviendas (desde 755.000 euros; quedan pocas por vender) “en una urbanización exclusiva y delimitada de más de 1.400 metros cuadrados” sita en el barrio Salvador (distrito de San Blas-Canillejas), junto a 190 hectáreas de espacios verdes como la Quinta de los Molinos. En todos los proyectos mencionados participan estudios de arquitectura de postín y, en su caso, de paisajismo.
Lar y Colonial deshojan la margarita sobre dos edificios emblemáticos. La primera se ha asociado a la mayor gestora del mundo, Blackrock, para adquirir la participación de Hacienda en María de Molina 50, y promover 153 unidades de residencial premium (sin descartar branded) y una residencia de estudiantes. Esto último tiene sentido per se (es otra tendencia), aunque también porque unos números más abajo, donde antes se ubicaban las oficinas de Ogilvy, la Universidad Europea ha erigido su nuevo campus madrileño.
Colonial es dueña de uno de los mayores inmuebles de oficinas de la capital, la antigua sede de IBM en Santa Hortensia 26-28: 50.000 metros cuadrados y 10 plantas. Por si sirviera de pista, la inmobiliaria acaba de vender a los latinoamericanos de Impar Grupo la que fuera sede de McKinsey, ubicada en los números 31 y 33 de la calle Sagasta. Sólo un número, el 29, los separará del portal que Persépolis adquirió a Colonial para branded.
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Colonial se ha diversificado hacia proyectos híbridos de transformación urbana. Un ejemplo es Madnum, en la pujante zona de Méndez Álvaro, “el primer campus en España que une oficinas, vivienda, retail y zonas verdes”. Grupo Catalana Occidente le ha comprado más de 20.000 metros de oficinas, con los que liberará tres inmuebles también de oficinas en el centro: el icónico Plus Ultra (en plaza de las Cortes 8), Cedaceros 9 (muy próximo al Congreso) y el de mayor tamaño, en paseo de la Castellana 4. Se admiten apuestas sobre su uso futuro.
El fenómeno no sólo tiene su expresión en la capital. Dos ejemplos: Habitat adquirió el año pasado Torre Mapfre, en pleno barrio sevillano de Triana, para albergar 70 casas con “terrazas, jardines, zonas comunes y una piscina en la cubierta”. Por su parte, ASG obtuvo el cambio de uso de unas oficinas (demolidas) en plena plaza de España de Salamanca para promover 27 apartamentos.
Cabe suponer que estos cambios de uso forman parte de los miles de metros cuadrados de oficinas que, según las consultoras y parte de la clase política, se podían transformar en pisos para contribuir a abaratar la vivienda. Más dudas plantea si en ese cálculo se incluyen también los cambios a otros usos similares, sí, pero no equiparables al de proporcionar un hogar permanente a las familias.
