Berlín, laboratorio contra la burbuja del alquiler

A finales de septiembre, 400 activistas lanzaron el programa “Tu mal wat!” (“¡Haz algo!”). Durante un fin de semana, los jóvenes, a menudo vestidos con capuchas negras, jugaron al ratón y al gato con la policía, ocupando por turnos varios edificios residenciales e industriales. Pocos días después, el 3 de octubre, otras asociaciones y el gran sindicato de servicios Verdi reunían a varios miles de personas en una marcha más oficial, pidiendo que “el techo de los alquileres no pasase a ser un colador”.

“No éramos tantos como en primavera. No tuvimos suficiente tiempo para prepararnos. Pero queríamos enviar una señal para demostrar que estamos siguiendo de cerca la evolución de los debates y que queremos ser parte de ellos”, explica Rouzbeh Taheri, portavoz de la asociación Deutsche Wohnen & Co enteignen (Expropriar Deutsche Wohnen & Co). Esta última trabaja en la organización de un referéndum para “remunicipalizar” las empresas inmobiliarias privadas que cuenten con más de 3.000 apartamentos en Berlín.

La ciudad de Bertold Brecht no sería la misma si el teatro no estuviese presente en los debates políticos. Los tres escenarios del complejo teatral Hebbel am Ufer han decidido abrir la temporada con un festival de diez días, “¡Berlín se queda!”, que tuvo lugar entre el 26 de septiembre y el 5 de octubre, centrándose exclusivamente en la cuestión del derecho a la vivienda. En el programa figura la comedia musical Una ciudad bajo influencia, que reúne a actores y activistas en la lucha contra los desalojos, mientras que los Guerilla Architects representan el proceso de gentrificación de la ciudad durante los paseos urbanos. Entre otras cosas.

Para comprender mejor lo que hay en juego en este proyecto de ley innovador, es necesario comprender por qué y cómo se ha deteriorado la situación en una ciudad y un país que durante mucho tiempo ha mantenido rentas más bajas que los países vecinos y las áreas metropolitanas: “"Después de la guerra, se pusieron en marcha importantes programas de construcción de viviendas, en particular de viviendas sociales. Debido a la falta de capital y de inversores privados, se trataba esencialmente de propiedades en régimen de alquiler controladas por agentes públicos, empresas municipales o regionales. Esta fase duró hasta mediados de la década de 1970”, explica Reiner Wild, presidente de la Berliner Mieterverein, una asociación de defensa de los inquilinos con 160.000 integrantes.

Un mercado controlado por agentes públicos con bajas expectativas de rendimiento, unido a una transición limitada a la propiedad en los centros urbanos que quedaron en gran medida destruidos, explica por qué Alemania sigue teniendo una elevada proporción de arrendatarios y ha estado protegida durante más tiempo de los aumentos de los alquileres. “Esto acabó en los años 70 en Múnich y Frankfurt. En Berlín, debido a su estatus especial, este control de precios se mantuvo hasta 1987”, dice Reiner Wild.

Tras la caída del Muro en noviembre de 1989, la situación en Berlín cambió gradualmente. Muchos jóvenes alemanes del Este llegaron a la capital para estudiar y trabajar. Las guerras en la antigua Yugoslavia dieron lugar a una primera ola de inmigración, a la que seguirá mucho más tarde una segunda ola de refugiados después de 2015. El establecimiento del Gobierno federal en 1999, el desarrollo económico que se articula de forma lenta pero segura en torno a las universidades con 100.000 estudiantes y, finalmente, la explosión del turismo también atrajeron una población más joven, más rica y más internacional.

Durante un tiempo, esta evolución no se reflejó claramente en las estadísticas. En Berlín todavía hay sitio, especialmente para artistas y músicos, porque las numerosas llegadas se ven compensadas con la marcha de las clases pobres y medias a los suburbios que, debido al Muro, antes no existían. Durante muchos años, el encefalograma demográfico de Berlín fue bastante plano. Sin embargo, la sustitución gradual de una población menos acomodada por una población más rica y joven es clave en la actual expansión demográfica y en la “gentrificación”. “Hoy en día, la población de la capital alemana crece una media de 40.000 habitantes al año desde 2010, lo que supone que anualmente hay que dar cobijo a una ciudad de tamaño medio”, dice Reiner Wild.

Pero la construcción no se corresponde. En 2018, la ciudad construyó 18.000 nuevas viviendas, lo que supone un récord en esta ciudad que ahora tiene casi 1,95 millones de hogares. Al mismo tiempo, el número de viviendas sociales disminuye constantemente y el plan de desarrollo urbano de la ciudad (Stadtentwicklungsplans Wohnen 2030) estima que, a la vista de las tendencias demográficas actuales, deberían construirse cerca de 200.000 viviendas adicionales hasta 2030, es decir, en 11 años.

“Pero la necesidad equivale a 20 años de construcción a un ritmo intenso”, subraya Jürgen Allerkamp, presidente del Banco Regional de Inversiones (IBB). La lentitud de la construcción pública tiene muchas causas: la carestía creciente del suelo y la miseria administrativa de una ciudad cuya economía está mejorando, pero que todavía está endeudada por importe de 57.600 millones de euros.

El economista Klaus Michelsen, especialista en vivienda del Instituto de Economía Alemana (DIW) de Berlín, calcula que en los últimos 20 años y para el conjunto de Alemania, las políticas de austeridad y la caída del empleo han conducido a una reducción del 40% del personal de las administraciones que gestionan el desarrollo urbano y expiden los permisos de construcción: “La información procedente de las ciudades y los municipios muestra que el tiempo que se tarda en expedir los permisos de construcción se ha multiplicado por un factor de 3 a 5”, explica.

En 2014, los berlineses también tomaron una decisión que muchos lamentan ahora. En un referéndum, decidieron que las 330 hectáreas del mítico aeropuerto de Tempelhof, el mismo aeropuerto que permitió a Berlín Occidental sobrevivir durante el bloqueo terrestre impuesto a la ciudad por el ejército soviético (1948/49) y cerrado en 2008, fueran inedificables. El municipio, que tenía previsto construir 130 hectáreas de viviendas, vio desaparecer una importante válvula de escape.

“El desafío es la paz social en la ciudad”

“Antes, la gente tenía miedo de perder sus trabajos. Ahora también tienen miedo de perder sus hogares”, dice Rouzbeh Taheri. En Berlín, donde el 85% de la población vive de alquiler, los precios han aumentado un 124% desde 2004, mientras que los precios de compra han aumentado un 203%. En 2018, la primera empresa alemana de viviendas Vonovia (40.000 apartamentos en Berlín) obtuvo más de mil millones de euros de beneficios y la segunda, Deutsche Wohnen (110.000 apartamentos en Berlín), 480 millones de euros.

“Alquilamos nuestro apartamento de 85 metros hace ocho años por 600 euros, gastos y calefacción no incluidos. Desde entonces, hemos cambiado de propietario tres veces. Cada vez, el nuevo casero ha realizado reformas que no son realmente necesarias pero que le permiten aumentar el alquiler, que ahora se acerca a los 1.000 euros. Pronto será insoportable”, dice Kirsti Bencke, madre de familia y propietaria de un pequeño café en Charlottenburg (oeste).

Para dejar de aumentar el déficit, el municipio decidió a finales de los años 90 vender una gran parte de su patrimonio inmobiliario. De 1990 a 2005, el número de viviendas aumentó de 480.000 a 270.000. Sin embargo, los expertos coinciden en que, con un porcentaje tan bajo, el municipio no está en condiciones de influir en el nivel de los alquileres únicamente con su política de alquiler.

Esto explica por qué personas como Rousbeh Taheri, pero también como el actual senador encargado de la vivienda Karin Lompscher (Die Linke) o Florian Schmidt, el concejal de la ciudad verde del distrito de Kreuzberg-Friedrichshain, que ha hecho de la compra de edificios de la ciudad una especialidad, han abogado por un fuerte control del mercado por parte de las autoridades públicas.

“El objetivo es poner el 50% de los apartamentos de Berlín en manos del sector público o de los propietarios sin ánimo de lucro, para que todos en esta ciudad tengan oportunidad de vivir decentemente”, explica Taheri, que aboga por el referéndum para la remunicipalización de las viviendas en manos de los principales actores privados del sector.

Pero esta política, que la Constitución alemana autoriza “por el bien de la comunidad” en los artículos 14 y 15, tiene un precio. El Senado de Berlín considera que la remunicipalización soñada por Taheri debería hacerse a precios de mercado. Lo que asciende a una cifra de ¡entre 28.600 millones de euros y 36.000 millones de euros! Berlín aún no está preparada para aplicar esta solución radical.

Por otra parte, se han iniciado operaciones de recompra más moderadas. Pero dolorosos. Por ejemplo, la ciudad ha anunciado la compra de 6.000 apartamentos a Deutscher Wohnen antes del próximo mes de diciembre, por un valor de 910 millones de euros. Con ello, Deutsche Wohnen sólo vende una pequeña parte de las 65.000 viviendas que compró a la ciudad hasta 2004, por una modesta suma de... ¡400 millones de euros!

Ante esto, la diputada, por el distrito de Mitte, socialdemócrata Eva Högl sorprendió a propios y extraños al presentar un importante proyecto de congelación de los alquileres, durante cinco años, a principios de 2019. La idea ha sido aprobada por el Parlamento regional, que está a la espera de que salga adelante estos días un proyecto de ley. La idea es, por tanto, congelar el precio de los alquileres (Mietendeckel o “cobertura de alquiler”) de alrededor de 1,5 millones de apartamentos durante cinco años, con efecto retroactivo a partir del 18 de junio de 2019. Pero unos días antes de que finalizase la redacción del texto, el proyecto se encontraba bloqueado. Hay problemas serios. Entonces, ¿quién controlará el cumplimiento del nuevo sistema? Las juntas de distrito, que debían ocuparse, han alegado que no cuentan con el personal necesario para llevar a cabo esta tarea y se niegan a hacerlo.

Además, persisten los desacuerdos sobre el texto. La senadora Karin Lompscher quiere eliminar muchas excepciones posibles y le gustaría añadir la posibilidad de que los inquilinos cuyos alquileres ya superan el “techo” límite soliciten una reducción retroactiva de sus alquileres. Por supuesto, las grandes empresas inmobiliarias como Deutsche Wohnen o Vonovia lo consideran una amenaza. “Si el proyecto de ley no se ve enmendado, planeamos desviar una gran parte de las inversiones previstas para Berlín a otras ciudades”, ha advertido una portavoz de Vonovia, propietaria de 40.000 apartamentos en la ciudad.

“El motor económico de Berlín corre el riesgo de pararse. La falta de inversión significa que no habrá nuevas construcciones y que los inquilinos no encontrarán nuevas viviendas. Lo que se necesita para reducir la presión no es congelar los alquileres, sino construir más”, advierte Susanne Klabe, Secretaria General de la Federación Regional de Empresas Inmobiliarias (BFW Berlin/Brandenburg). Sensible a estos argumentos, el alcalde socialdemócrata Michael Müller desautorizó a su senadora la semana pasada al explicar que “la ley no debe ir más allá de una moratoria de 5 años de alquiler; eso sí, incrementando los precios conforme a la inflación”.

“Si queremos aplicar el calendario inicial, que prevé que la ley de congelación de alquileres se apruebe a más tardar el 12 de diciembre, con su entrada en vigor el 1 de enero de 2020, puede resultar muy apresurado”, en opinión de Matthias Kollatz, senador de Finanzas de Berlín, quien cree que la calidad debe tener prioridad sobre la velocidad. Por lo tanto, cabe esperar duras negociaciones en la mayoría de gobierno de Berlín. “La cuestión es simplemente la paz social en la ciudad”, dice la senadora Katrin Lompscher, que sabe que todas las grandes ciudades alemanas, que sufren los mismos problemas, están siguiendo de cerca el laboratorio de Berlínlaboratorio. _____________

El precio medio del alquiler cerró el año con una subida del 8,5%

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Traducción: Mariola Moreno

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