La contención de rentas, ¿ha llegado para quedarse?

Después de varios intentos fallidos se ha aprobado en Cataluña la Ley para la contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda con la finalidad de poner freno a las subidas abusivas de los precios del alquiler. Esta iniciativa de limitar las rentas no es nueva, pues son bastantes los países o Estados que han optado por este tipo de regulación: Austria, Alemania, Suiza, Francia, Bélgica, República Checa, Dinamarca, Italia, Holanda, Suecia, Nueva York, California, Oregón, etc.

La finalidad de la norma es intentar frenar la escalada de precios del mercado de alquiler, que hace inasequible el acceso a una vivienda para una parte importante de la población, quienes deben realizar un gran esfuerzo para hacer frente a un bien de primera necesidad. Y hay que tener en cuenta que el alquiler es la forma de acceso de último recurso para las personas que no pueden acceder a una vivienda por otra vía, como la propiedad, y que, por lo tanto, este mercado no debería dar cabida a la especulación. Para ello, hay otro tipo de negocios que no afectan directamente a derechos fundamentales.

Con esta finalidad, se regula una Ley que no pretende tener los efectos devastadores que marcaron el arrendamiento con las regulaciones que a partir de 1920 instauraron una casi total congelación de las rentas del alquiler. Por este motivo, se utiliza un sistema parecido al alemán, a través de un índice de precios que tiene en cuenta las características de las viviendas, su ubicación, metros cuadrados y que se actualiza regularmente. Los propios alemanes reconocen la suerte que tenemos al disponer de los datos ofrecidos por los depósitos de las fianzas de los contratos de alquiler, pues ellos deben realizar encuestas permanentes, lo que tiene un coste bastante elevado y dificulta la actualización constante de los datos.

Si consultamos los precios que ofrece la web del índice de referencia de precios de alquiler en Cataluña, nos damos cuenta de que no estamos hablando de precios fuera de mercado, que puedan dejar al arrendador sin el beneficio razonable que debe garantizarse, de acuerdo a las decisiones de los tribunales de Justicia. Y que, además, se establecen mecanismos que permiten incrementar estos precios si la vivienda cumple determinados requisitos. Así, podemos aumentar la renta, por encima del índice, si se realizan determinadas obras de mejora antes y después de la firma del contrato. Además, cuando la vivienda disponga de determinadas comodidades, los precios se podrán incrementar hasta un 5% por encima del índice. Tanto las viviendas de obra nueva como las totalmente rehabilitadas están exentas de la aplicación de la Ley durante los primeros tres años. Y una vez queden afectadas, se permite aplicar el índice, en su margen superior, durante los cinco primeros años.

No estamos ante una norma de aplicación general, sino que únicamente se aplica en las zonas donde existe un problema de oferta y asequibilidad del mercado. Además, la regulación prevé que tanto la declaración de estas zonas como el contenido de la norma se revise periódicamente para adaptarse a las necesidades del mercado. No cabe olvidar que este índice ya se aplicaba de forma voluntaria y sin demasiado éxito en Cataluña desde su creación en 2017, por lo que parece necesario dar un paso más para poner freno a un mercado que difícilmente va a regularse por sí mismo, pues hasta ahora no lo ha hecho, a pesar del empeoramiento de la situación económica de los demandantes del mercado de alquiler.

Cabe reconocer que esta norma no es la panacea, pues el mercado del alquiler precisa una reforma más completa para que realmente pueda ser una alternativa real al régimen de propiedad. En este sentido, sería preciso buscar un equilibrio entre los intereses de arrendatarios y arrendadores. Ofreciendo más estabilidad, flexibilidad, además de facilitar la asequibilidad al primero. Sin dejar de lado la rentabilidad razonable, las garantías en caso de incumplimiento y la capacidad de rehabilitación y mantenimiento de la vivienda que precisa el arrendador para tener seguridad y fomentar la oferta del mercado de alquiler. Ahora bien, la experiencia ha demostrado que actualmente es difícil buscar otras medidas que a corto plazo puedan tener un impacto directo en la mejora de la asequibilidad del arrendamiento y que no precise un importante coste público. Esta medida permite que el presupuesto en política de vivienda se pueda destinar a proteger a los colectivos más vulnerables y a incentivar la oferta de vivienda de alquiler asequible, la rehabilitación, etc.

El Parlament catalán aprueba la ley que limita el precio de los alquileres

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Por último, es importante destacar que el éxito de otras medidas europeas de contención de rentas descansa en la legitimidad democrática del sistema, que precisa un consenso entre los diferentes agentes que intervienen en el mercado del alquiler, para fijar los precios adecuados y que las reglas del juego sean equilibradas y aceptadas por todos. Sin embargo, para ello lo primero y más importante es aceptar que la limitación de las subidas abusivas de los precios ha venido para quedarse y que ahora hay que empezar a trabajar para diseñar un sistema que represente a todos los colectivos. En este sentido, cabe tener en cuenta que independientemente de la constitucionalidad o no de la norma catalana, el Gobierno estatal ya se comprometió en el acuerdo de coalición entre Unidas Podemos y PSOE a adoptar una normativa con esta finalidad que habilite a comunidades autónomas y a algunos Ayuntamientos a crear sus propios índices de precios.

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Elga Molina Roig es Doctora en Derecho Civil y Asesora jurídica en Derecho inmobiliario.