La guerra contra los pisos turísticos empieza en el descansillo y el Gobierno te dará las armas legales

Las cifras sin encarnar a menudo pasan por sólo números, pero en España hay ya un total de 351.389 viviendas turísticas, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), algunas de las cuales están perforando convivencias vecinales. En ese contexto, el Gobierno estudia modificar la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar el veto a los pisos destinados a ese fin en las comunidades de propietarios, dándole a éstas "más herramientas". Lo ha confirmado estos días la ministra de esa materia y de Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, quien se ha agarrado a sentencias del Tribunal Supremo (TS) ligadas a dos vecindarios, uno de Oviedo (Asturias) y otro de San Sebastián (País Vasco), que ordenaron el cese del alquiler turístico en varios apartamentos, al fijar que son una actividad económica y tener las comunidades prohibida éstas en los estatutos.

Desde el ministerio apuntan que se trata de "empoderar" a las juntas de las comunidades de vecinos con el fin de que “puedan prohibir los pisos turísticos”. De momento, no se han marcado un plazo para llevar a cabo el cambio legislativo, ni hay una propuesta pulida todavía sobre la mesa, aunque las fuentes sondeadas no descartan que se produzca un nuevo “cambio de mayorías". ¿A qué se refieren?  "Ya se tocó la Ley de Propiedad Horizontal en 2019 para rebajar de la unanimidad a las tres quintas partes el acuerdo de los propietarios necesario" para frenar la actividad turística, "pero tienen que ser ellos los que tomen la iniciativa", explica Víctor Rey, coordinador de la Oficina de Información Vecinal de Afectados por las Viviendas de Uso Turístico creada en Madrid.

Con la norma en vigor en la mano el proceso no es sencillo: en muchos casos, "hay que empezar por crear unos estatutos porque muchas comunidades no tienen. Esto se tiene que aprobar en junta con mayoría de tres quintos y ha de estar antes en la convocatoria contemplado como punto del orden del día. Luego, hay que notificar a todos los que no estén presentes ni representados en la reunión el acuerdo y darles un mes para votar a favor o en contra", detalla Sara Pernas, asesora jurídica de la Oficina. Y sigue: "Transcurrido ese plazo, se revisa la mayoría y el administrador o el presidente recogen en un certificado lo hecho y se aprueba el texto a inscribir en los estatutos. Esto se lleva a la notaría, que eleva eso a escritura pública, la cual habrá que inscribir en el Registro de la Propiedad". Completados todos esos pasos, "ya no se podría ejercer esa actividad".

Pero han detectado varios "problemas" a solventar en ese camino: "Conlleva un coste que no siempre se puede asumir y oscila entre los 2.000 y los más de 3.000 euros, dependiendo de los cálculos que haga el Registro conforme al número de viviendas, el valor catastral… y la prohibición no es retroactiva. Los que estaban operando, pueden seguir con su actividad", indica Rey. Pernas, de su lado, señala que en los estatutos sólo se puede reflejar la literalidad de la ley, que alude a la renta de viviendas enteras, y los propietarios de éstas recurren a un "truco": aducen que "alquilan el piso por habitaciones y que tienen licencia, que para ellos es estar en el registro de la Comunidad de Madrid de turismo". "Es verdad que fue un avance bajar de unanimidad a tres quintos, pero el texto es muy limitado", remata, deslizando una posible vía de reforma para el ministerio.

Rey suma otras dos sugerencias: "Queremos -y así se lo han trasladado a Vivienda- que se pueda actuar antes y no después, que cualquier persona que vaya a montar una vivienda de uso turístico, tenga que pedir permiso a la comunidad de propietarios y que ésta le dé autorización o no para hacerlo". Junto a esto, abogan por que se marque "un plazo determinado" renovable para la actividad y recomiendan a las comunidades de vecinos que muevan ficha, aunque suponga tener que invertir "algún dinero", porque no hacerlo, "a la larga, puede salir más caro".

En la buena dirección, pero insuficiente

A la espera de conocer el plan del Gobierno, que tendrá que ser respaldado en el Congreso, el director de investigación sobre vivienda en el Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), Jaime Palomera, cree que “todo lo que sea caminar en la dirección de recuperar las viviendas desviadas al mercado turístico es bueno”, si bien avisa de que “este tipo de propuestas tienen muchos límites y problemas”. Los expone: “El primero es delegar en los residentes una cuestión que debería ser regulada directamente por la administración. A la hora de la verdad, esto supone dejar el problema en manos de las comunidades de propietarios, cuando la desviación de pisos al mercado turístico" es un elemento "sistémico", que "genera escasez artificial, aumenta precios y destruye el tejido vecinal", y que, a su juicio, "debe ser abordado como tal".

En segundo lugar, Palomera pone el acento en que “aquellos edificios en manos de multi propietarios y grandes propietarios, por lo tanto mayoría de la comunidad, donde los residentes son inquilinos, los pisos turísticos van a seguir operando aunque sea un dolor de cabeza para los vecinos y genere los efectos antes citados”. A su entender, “el camino a recorrer es el que ha iniciado el gobierno de la Generalitat de Cataluña", que "en enero aprobó una ley", en virtud de la cual "todos los pisos turísticos en municipios donde no se están garantizando las necesidades habitacionales de los residentes, dejarán de serlo dentro de cinco años, aunque cuenten con una licencia turística". "Si tanto preocupa la oferta, lo primero que hay que hacer es dar uso residencial a toda aquella que está siendo desviada a usos anómalos, como el turístico”, concluye. 

Para Gabriel Escarrer, presidente de la patronal turística Exceltur, la alteración de la norma estatal puede ser eficaz, si bien advierte de que "son medidas puntuales que no terminan de coger el toro por los cuernos". "Ayudan a contener el problema, pero definitivamente no a definir el modelo de turismo que queremos", sostiene Escarrer, quien insta a controlar "el desmadre que ha habido" en el país con los pisos turísticos, según recoge Ep.

Distintas iniciativas municipales

El de las viviendas turísticas es un fenómeno con muchas aristas aún por limar. La propia Rodríguez ha admitido que está colisionando con el derecho y el acceso a una vivienda digna, ha elevado el precio de los alquileres y limita la oferta. Los ayuntamientos están actuando de formas diferentes en distintos puntos de España. El de Barcelona, liderado por el socialista Jaume Collboni, recuperará 10.000 viviendas turísticas de la ciudad en noviembre de 2028 para destinarlas a uso residencial aplicando un decreto ley aprobado por la Generalitat, que regula esas edificaciones. El objetivo del consistorio es que a partir de 2029 desaparezca esa figura y dejen de estar operativos.

En Madrid, el equipo que capitanea el popular José Luis Rodríguez-Almeida ha decidido suspender la concesión de licencias en la capital, mientras trabaja en la elaboración, tramitación y aprobación de una variación del Plan General, lo que, estiman, se prolongará hasta el primer trimestre de 2025. La oposición reprocha al Gobierno local que no haga nada contra los miles de pisos turísticos ilegales que salpican Madrid, pese a haber anunciado que se endurecerían las multas, y desde el consistorio abogan por mantener un "equilibrio" entre el derecho de los vecinos al descanso y la actividad económica. 

En Santiago, en Galicia, seis concejales del PSOE desobedecieron la orden directa de la cúpula municipal del partido y votaron a favor de una ordenanza sobre pisos turísticos que ponía el broche a la modificación del Plan Xeral de Ordenación Urbana (PXOM) impulsada por el gobierno socialista durante el pasado mandato y permitirá abordar esta problemática. 

Si se mira hacia Andalucía, mientras en Granada se va a utilizar un decreto del Gobierno andaluz para frenar los pisos turísticos, el Ejecutivo local de Sevilla, siendo del mismo signo político, del PP, ve “imposible” esa senda para lograr la moratoria total que reclama la oposición para no aprobar nuevas licencias de viviendas turísticas hasta que se alcance una posición definitiva. Por ahora no hay acuerdo.

Y en Málaga, ciudad que lidera con un 70%, junto a Barcelona, la ocupación de estos pisos para la actual temporada de verano, seguidas de Valencia (67%) y Madrid (38%), según datos de GuestReady; el ayuntamiento va a limitar el registro de más viviendas para acoger visitantes en la ciudad. Se hará gracias a una ordenanza que regulará la zonificación en las áreas y barrios más saturados y que establecerá condiciones que no podrán saltarse las viviendas turísticas como puntos "de acceso y evacuación adecuados independientes de los del resto del edificio", o instalaciones generales "autónomas" de luz, agua, teléfono, etcétera.

En Palma de Mallorca, un enclave en el que se comercializan más de un millar de pisos para turistas, según el INE, pese a que las legales no alcanzan las 640, también se han dado pasos para frenarlos y alcalde, el popular Jaime Martínez, ha anunciado recientemente su intención de prohibir nuevas licencias, aunque su socio de gobierno, Vox, se ha revuelto.

Un abordaje multibanda

Fuentes del Ministerio de Vivienda insisten en que “hay que poner todo sobre la mesa” a tres bandas, Estado, comunidad y ayuntamientos, y “reaccionar” ante un “asunto complejo” porque “es lo que está demandando la sociedad”. Y, sin abandonar el Ejecutivo de coalición, el ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, ha animado a las ciudades del mapa nacional a sumarse a la investigación que han puesto en marcha este mes de junio sobre los anuncios que se publican en plataformas de alquiler turístico de viviendas ilegales, al entender los barrios que las conforman "como centros comunitarios y vecinales", lo que es "un modelo incompatible con la especulación" y el turismo descontrolado. El Gobierno avanza en un sentido, pero las distintas fuentes sondeadas son rotundas: "Queda mucho por hacer y vamos tarde", abrochan.