Los caseros dejan de gastar en reformas en un mercado que lo alquila todo y las rentas bajas lo sufren más

El precio es el primer factor que se considera en España a la hora de comprar o alquilar una vivienda. Después van el estado de conservación y el tamaño, según una encuesta de 40dB. Renunciar a cierto confort por pagar un poco menos o por no tener que permanecer más tiempo en una búsqueda inmobiliaria que resulta angustiosa es una tentación habitual. El parque de vivienda en España tiene una antigüedad media de 45 años y su calificación en eficiencia energética es tipo E, es decir, cinco escalones por debajo de lo óptimo, según un estudio del portal inmobiliario Idealista. Las viviendas envejecen, pero el precio, en cambio, no para de renovarse al alza, generando una dinámica que lleva a los inquilinos a vivir en peores condiciones y no motiva a los caseros a hacer reformas, advierte un informe de la asociación inmobiliaria Provivienda. “La vivienda a precios accesibles debe ser también una vivienda adecuada”, apunta Gema Gallardo, directora general de la entidad, que incide en que esta situación empeora la vida de los más vulnerables. 

“Estas condiciones, así como la pobreza energética, afectan en mayor medida a las personas de menos ingresos y, en gran medida, a quienes viven en régimen de alquiler”, apunta Gallardo. Y es que, cuantos menos ingresos, menor margen de maniobra para buscarse otro hogar. De hecho, el 45% de la población reconoce haber pasado frío dentro de su casa en invierno y el 51,7% haber sufrido un exceso de calor en verano, según un estudio de 40dB. Algo que está relacionado, por un lado, con la pobreza energética y por otro, con un parque de viviendas antiguas y poco eficientes. “Con los altos precios de la vivienda, las personas dejan en segundo plano la posibilidad de rehabilitar o reformar las viviendas”, señala la directora de Provivienda. 

Los jóvenes, que generalmente viven más de alquiler y disponen de menores rentas, son uno de los grupos más expuestos a esta precariedad. Por ejemplo, tres de cada diez habitaciones de jóvenes emancipados no tienen ventanas a la calle y de estos, un 2,5% no dispone de ninguna ventana, según datos del Consejo de la Juventud.

El precio de la vivienda de segunda mano —donde suele ser más probable encontrarse un piso en mal estado o sin reparar— sigue de cerca la progresión del índice de precio de la vivienda nueva (un indicador con base 100 que, con el dato de 158 en el tercer trimestre de 2024, señala un crecimiento de los precios del 58% sobre 2015). Por otro lado, la evolución de los alquileres es una curva ascendente desde hace años. Durante el 2024 las rentas subieron un 11,5% con respecto al ejercicio anterior. Llama la atención que las capitales de provincia con los parques de vivienda más antiguos son también en las que más suben los precios. Según idealista, Barcelona es la ciudad con las casas más viejas (la mayoría se construyeron en torno a 1945), seguida de San Sebastián (1964), Madrid (1967) y Bilbao (1969). Si se observa el precio de los alquileres, en precios netos Barcelona es la capital más cara para alquilar piso, con 23,4 euros por metro cuadrado, seguida de Madrid (20,7 euros) y San Sebastián (18 euros). 

“Las situaciones de infravivienda son consecuencia de una situación residencial excluyente: escasez de vivienda social y asequible, pocas casas en alquiler y altos precios”, detalla el informe de la asociación, que también incide en que una casa debe ser algo más que un techo y cumplir con estándares que posibiliten el desarrollo vital, y pone además el acento en lograr una mayor estabilidad en los contratos. Desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid apuntan también la importancia de poder planear a largo plazo la estancia en una casa, más allá de un contrato breve, que no permite asentarse. “Hay que penalizar y recuperar la vivienda vacía y dar protección a quiénes viven en habitaciones”, señalan. Su propuesta, explican, pasa por “cerrar las vías de escape” hacia modelos de alquiler turísticos y garantizar una oferta asequible y de calidad. 

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Un piso en mal estado, unido a un sobreesfuerzo económico para pagarlo, es un cóctel perfecto para la precariedad. “Hay que garantizar a la población el acceso a una vivienda que no suponga más del 30% de sus ingresos, pero también que proporcione calidad de vida para que, por ejemplo, no pasen frío en invierno y calor en verano”, señala Gallardo. El informe de la asociación inmobiliaria apunta además que alrededor de un tercio de la población (34,8%) reconoce tener problemas para afrontar los gastos de luz, agua o calefacción, algo que, señalan, mejoraría promoviendo viviendas más eficientes.

Por otra parte, los datos de reformas inmobiliarias apuntan que esta actividad crece, aunque tímidamente. La patronal de las distribuidoras de materiales de construcción (Andimac), señala que en 2024 las reformas aumentaron en torno a un 1%, hasta 1,8 millones de casas. Un dato positivo si se tiene en cuenta que entre 2022 y 2023 se había reducido esta actividad entre un 1,4% y 3%. La inflación que empujó los precios, junto con la crisis global de suministros, habían retraído la actividad. En la recuperación de la actividad, Andimac prevé que las reformas crezcan en 2025 por la bajada de los tipos de interés, la facilidad para acceder al crédito y el efecto de los fondos europeos destinados a mejorar la eficiencia energética. Sin embargo, esta dinámica no termina de calar en los edificios residenciales, dónde identifican un “escaso aprovechamiento de los fondos”, con tan solo 25.000 pisos reformados en 2024.

Las múltiples aristas de la crisis actual de la vivienda, obligan a atacar distintas áreas para poder atajarla. “Hay que vincular objetivos sociales y ambientales con el impulso de la rehabilitación. Debemos incentivar la mejora del estado de las viviendas que se alquilan, porque lamentablemente es un problema de hoy y no podemos esperar cinco años a que se resulta con nueva promoción”, concluye la directora de Provivienda.