La vivienda en datos: un sueldo de seis años para comprar un piso o la mitad de la nómina para alquilarlo

El mercado español de la vivienda es complejo. Pero al consultar algunos informes centrados en este asunto de distintos organismos se pueden sacar conclusiones como que la modalidad del alquiler está al alza, pese a las subidas de precios; que cada vez hay que destinar más recursos para tener un techo; o que el parque público se ha despoblado con el tiempo.

En el estudio El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad, elaborado por el Banco de España se señala un hecho históricamente anómalo: desde 2021, el número de nuevas viviendas terminadas se ha estabilizado en torno a las 90 mil unidades anuales, una cuantía significativamente inferior a los hogares que se crearon en 2022 y 2023. El diferencial acumulado en esos dos años entre la creación neta de hogares y la producción de edificaciones “alcanza unas 375 mil unidades” y ese déficit “es particularmente intenso en las comunidades donde se concentra el crecimiento poblacional y la actividad turística”. De hecho, el regulador estima que se necesitarán 600.000 viviendas hasta 2025, pese a que hay casi 4 millones vacías o desocupadas, según sus datos, que coinciden con los reflejados en otro informe, Cuatro décadas fallidas de política de vivienda, del Gabinete Económico de CCOO, donde se asevera que “España dispone de 3,8 millones de viviendas vacías (1,1 millones en capitales y grandes ciudades) que sumadas a las turísticas, podrían destinarse al alquiler residencial y cubrir la demanda de vivienda habitual de la próxima década”.

El Banco de España también apunta al auge del alquiler vacacional o turístico, como una de las causas del menor stock de vivienda disponible, supone ya cerca del 10% del tamaño del mercado del alquiler y tiene una ratio del 1,8% del total de moradas principales del mercado residencial. El Instituto Nacional de Estadística (INE) las cuantifica en 351.389 este año. Cinco provincias sufren sobre todo la escasez de inmuebles: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante.

En general, el mercado del alquiler se expande. Desde la gran crisis hipotecaria que estalló en 2007, los inquilinos no han dejado de crecer, al tiempo que disminuye el porcentaje de hogares con casa en propiedad. Según la Encuesta de Condiciones de Vida, las familias arrendadoras pasaron del 13,5% en 2007 al 18,7% en 2023, llegando hasta el 23,7% en la Comunidad de Madrid y al 24,9% en Catalunya. El Banco de España ha determinado que ocuparon 3,6 millones de viviendas principales en 2023. Ello implica un aumento de 1,3 millones respecto a 2007. Y, de acuerdo a los datos que maneja CCOO, “los niveles más altos de hogares en alquiler en 2023 se encuentran en las islas: 31% en Islas Baleares y 29% en Canarias”.

Si el análisis del regulador bancario mete a los jóvenes y a los migrantes, colectivos donde se concentran los hogares con menor nivel de renta, entre las razones del auge inquilino; no es el único que lo hace. El Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), en su trabajo De propietarios a inquilinos. Informe sobre la creciente desigualdad en el acceso a la propiedad, pone el foco en que los arrendatarios "representan el 53% de los hogares entre 16 y 29 años y el 32% de los hogares entre 30 y 44 años”. Con todo, matiza que, aunque la población joven vive principalmente arrendada, “en términos absolutos la mayor parte de la población inquilina tiene entre 34 y 65 años”. E, igualmente, si bien los hogares de origen extranjero viven en su mayoría de alquiler, “en términos absolutos la mayoría de personas que viven de alquiler son españolas, ya que representan un mayor porcentaje sobre la población total”. 

El grueso de los hoy inquilinos, jamás será propietario, a la luz de ese estudio, al no poder comprar ni heredar. “En la cohorte de 35 a 64 años, sólo un 30% espera heredar, porcentaje que aumenta al 40% entre inquilinos de menos de 35 años”, se afirma en el texto. Y en el caso de la adquisición de una casa, “7 de cada 10 inquilinos” de una ciudad como Madrid “no cree que pueda comprar una vivienda en el futuro”. 

Desde IDRA avisan: “Los hogares inquilinos, con una renta media de 22.183 euros anuales, no tienen opción de acceder a una propiedad y se ven obligados a transferir buena parte de sus ingresos a los hogares rentistas”, cuyos ganancias medias “se sitúan en 46.725 euros anuales”. A juicio de los autores de ese informe, Pablo Pérez y Jaime Palomera, “la brecha cada vez mayor entre la población inquilina y la población propietaria profundiza el papel del mercado de alquiler como un vector de desigualdad social”.

Moradas más caras

Hay otra realidad en la que coinciden varios estudios consultados por infoLibre: ha habido un encarecimiento sostenido de los precios de compraventa y alquiler de vivienda en la economía española, sobre todo desde 2014. En el informe de CCOO se expone que “hoy son necesarios 6,1 salarios brutos medios anuales para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados en España”, que se convierten en “3,9 salarios medios para adquirir una vivienda protegida”. “El esfuerzo hipotecario alcanza el 34% de los ingresos medios”. Y ello en un escenario de caída del crédito, desde el inicio del endurecimiento monetario a finales de 2021, aunque esto ha empezado a cambiar levemente este ejercicio. 

Datos difundidos este mismo jueves 10 de octubre por el Centro de Información Estadística del Consejo General del Notariado indican que el coste de la vivienda se ha acrecentado en el país una media del 4,3% entre agosto de 2023 y el mismo mes de este año. Se ha encarecido en 13 regiones, disparándose casi un 63 % en Castilla-La Mancha o un 25,6 % en Navarra.

Por lo que respecta al arrendamiento, según el Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA) del INE, éstos han trepado un 15,7% entre 2015 y 2022 en promedio a nivel nacional. Y son numerosos los informes y expertos que han alertado de que en el mercado inmobiliario actual es imposible cumplir la regla de que ese gasto no sobrepase el 30 por ciento de los ingresos brutos mensuales menos las deudas. En concreto en una publicación de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliaria (FAI) se mantiene que la mitad, el 50,01% con exactitud, de los alquileres que se gestionan en España necesitan de más de un sueldo o recursos de más de una persona para pagar la renta mensual. 

Hay otro análisis rotulado como Prevención y atención de la exclusión residencial: Factores explicativos, de Provivienda, que constata que, “por edad, a las personas jóvenes es a quienes más les afecta el precio de la vivienda, ya que están más expuestas a las fluctuaciones del mercado y a la crisis de asequibilidad: un 23,5% de los hogares jóvenes están afectados, frente al 12,9% de los hogares mayores”, aseguran.

“Mientras que en torno al 87% de los hogares eran propietarios de su vivienda principal en 2002, esta cifra se redujo a alrededor del 80% en 2020. Mientras que en 2002 la proporción de hogares en alquiler era de aproximadamente el 13%, en 2020 había crecido hasta cerca del 20%”, se plasma en el trabajo Vivienda para vivir: de mercancía a derecho de Future Policy Lab. En él se incide en otra idea común: “La vivienda en alquiler era antes considerada un estado transitorio reservado a inmigrantes o jóvenes españoles que acababan de abandonar el hogar familiar. Esto ya no es así. Dada la residualidad del alquiler social (que apenas llega al 2% de los hogares en España), el mercado privado de alquiler se ha convertido en el principal recurso habitacional para la mayoría de los hogares con dificultades económicas”.

En ese sentido, los datos de Provivienda sirven para manifestar que “existen 5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial, con especial impacto en el alquiler que empobrece a 4 de cada 10 hogares en España”. De ellos, “más de 250.000 tienen ingresos medios” y la probabilidad de caer en exclusión residencial siendo joven “es del 39,8%”. La Encuesta de Presupuestos Familiares permite confirmar, asimismo, que para el 20% de los hogares de menores ingresos, la vivienda y los suministros vinculados a ella representan un esfuerzo muy elevado. Entre 2021 y 2023 supuso el 42% del gasto total del hogar, frente al 37% que suponían en el periodo 2006-2007.

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El informe de CCOO posibilita aportar otro ángulo a la radiografía del estado actual del mercado de la vivienda en torno al parque estatal. La apuesta global por “la construcción de vivienda en propiedad” ha dado lugar a que se levantaran 11,8 millones de casas entre 1980 y 2023, “la inmensa mayoría”, 9,1 millones, de precio libre, frente a los 2,7 de protegidas. Es decir, “apenas 1 de cada 4 viviendas terminadas desde 1980 ha sido protegida”. Y hay más: “El Gobierno central ha destinado más de 200.000 millones de euros a política de vivienda durante los últimos cuarenta años, sin incluir en esta cifra el esfuerzo adicional realizado por comunidades autónomas o corporaciones locales”, se lee en el documento. Con ese volumen de recursos “se habría podido edificar un parque de 2 millones de viviendas de alquiler, que en 2024 serían la clave de la solución al problema de la vivienda en España”, defienden desde el sindicato.

Desde Future Policy Lab se denuncia que, si no se hubiesen descalificado los pisos protegidos desde los 1980 hasta la actualidad, “el stock de vivienda social en España podría ascender a más de 4 millones de unidades”. “El problema de fondo -consta en su informe- es la mercantilización de una necesidad básica como es la vivienda, consentida durante muchos años por un Estado de bienestar deficiente y, en ocasiones, cómplice. Reforzar el llamado 'pilar débil' del bienestar pasa necesariamente por la desmercantilización de la vivienda. Es inaceptable que el enriquecimiento de unos pocos se produzca a costa de la negación de un derecho básico de los hogares”, cierran.

De momento, los desahucios siguen. Es más, los lanzamientos practicados en el segundo trimestre de 2024 han sido 7.850, un 7,8% más que en el mismo trimestre de 2023, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Tres cuartas partes de ellos fueron consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que otros 1.469 estaban ligados a ejecuciones hipotecarias. En materia de vivienda, como en otras muchas, los números pueden desamparar.