El alquiler asequible protegido: única solución y a largo plazo para la crisis habitacional

Excluidos, como se ha podido ver en este recorrido descendente, los inmuebles corporativos para generar residencial que no sea de alta gama o atienda a las tendencias dirigidas a un colectivo flotante creciente, las opciones para quien busca un hogar normal se reducen. Una de ellas, desde luego bastante menos ambiciosa, es la de poner en el mercado plantas (no edificios enteros) que habían funcionado hasta ahora como oficinas una vez obtenido el cambio de uso y transformadas en viviendas de rango más normal.

El reciente bum inmobiliario, estimulado por un largo periodo de tipos de interés bajos y que ahora aguarda expectante la consolidación de una nueva fase de rebajas, contribuyó al desarrollo de decenas de compañías especializadas en la rehabilitación de casas viejas. La fórmula consiste en comprar pisos, acometer una reforma que se suele anunciar como integral (aunque rara vez incluya los factores de sostenibilidad y de eficiencia energética) y venderlos a un precio superior. Entre los activos adquiridos y mejorados se encuentran, aunque testimonialmente, algunas plantas corporativas ubicadas en inmuebles residenciales. 

Un ejemplo paradigmático es el de Velzia Homes, la empresa fundada por Chany Chapnik y Gabriel Giesen, nacida (ahí sigue su sede) en el barrio conocido popularmente como de Manoteras (distrito de Hortaleza) y que se dedica a convertir casas veteranas o algo deterioradas en “el mejor piso” de la zona de que se trate (cualquiera) de Madrid capital. Desde 2019, Velzia ha reformado centenares y entre ellas se encuentran algunas que ejercían de oficina. Aun siendo pocas, el efecto multiplicador es reseñable, dándose el caso de que una planta corporativa ha dado lugar a cuatro viviendas; eso sí, de la categoría Milano, donde la compañía ubica los pisos con un precio de venta a partir de los 950.000 euros. Ello se debe a que Velzia, sin abandonar su objeto social original, se ha sumado también al carro del lujo, en sintonía con todas y cada una de las empresas e inversores mencionados hasta ahora. Cuestión de márgenes.

El efecto multiplicador se repite, con mayor frecuencia, en oficinas o locales comerciales a pie de calle. Por seguir con Velzia, está en proceso de cambiar la fisonomía de parte de la calle Ardemans (barrio de la Guindalera, distrito de Salamanca), al convertir en 12 viviendas los 1.300 metros cuadrados de dos bajos casi consecutivos. Ya están terminadas las cinco del número 58 (colección Emerald, precio mínimo 400.000 euros), todas de un dormitorio y con amenities comunes (ocho puestos de coworking, sala de cine, gimnasio de 100 metros cuadrados, sala de billar, sauna), que han reemplazado a una superficie que fue, hasta su abandono, una oficina religiosa: un templo hindú.

Ardemans 58 es una excepción. La reconversión de bajos de uso terciario en viviendas ya era tendencia, aunque se disparó por la crisis pandémica; pero este fenómeno ha sido residual en los barrios del centro histórico. De hecho, las más de 8.300 transformaciones en Madrid capital han tenido primordialmente lugar en los distritos de Puente de Vallecas, Latina (no confundir con el barrio del mismo nombre), Tetuán, Ciudad Lineal, Carabanchel y Hortaleza, que coinciden casi al milímetro con las zonas donde han claudicado más tiendas de barrio.     

El alquiler asequible protegido

La escasez de oferta, un problema estructural en España al que se le ha sumado la derivación de inmuebles o suelo hacia las demandas descritas en esta serie de artículos, ha alimentado la burbuja de precios (la de obra nueva se encareció un 11,2% en el segundo trimestre de este año) y expulsado del mercado de compraventa a millares de familias, abocándolas a buscar piso en régimen de alquiler. Pero ni por esas: también es acuciante la falta de producto de arrendamiento y la renta subió de media otro 9% interanual en el segundo semestre; y ojo, no hay apenas comunidad autónoma que se libre. La cara (para algunos) de este caso flagrante de fallo del mercado es que “más de la mitad de las ventas de 2023 se pagaron al contado”; la cruz, que el 40% de las familias se ven o verían obligadas para comprar una casa a un esfuerzo superior al 33% de sus ingresos (el máximo recomendado por el Banco de España), porcentaje que se eleva al 76% para las que optan por alquilar. Más madera: más de la mitad de los españoles que comparten piso como inquilinos (el coliving más tradicional) lo hacen porque no les queda otra; y a duras penas, porque el precio de alquilar una habitación ha subido un 90% en nueve años.

La última esperanza que les queda, y armándose de paciencia, es que la colaboración público-privada promueva viviendas asequibles. Según un informe reciente, España necesita construir 1,2 millones de unidades a rentas moderadas en los próximos 10 años, con especial énfasis en Cataluña, Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana. De la cifra total, 761.000 deberían ofrecerse a un alquiler (renta) un 20% inferior al del mercado libre y las restantes, dirigidas a los más vulnerables, con un descuento del 40%.

Se da la circunstancia de que uno de los dos firmantes del informe es Culmia, muy presente en el incipiente mercado español de alquiler asequible y propiedad del grupo de inversión alternativa estadounidense Oaktree. Culmia acaba de anunciar la reconversión de dos edificios de oficinas en Madrid (no ha concretado si ciudad o provincia). Se suma así a la última iniciativa legislativa de esta comunidad autónoma en materia de vivienda, con la que pretende facilitar y agilizar la conversión de estos inmuebles (y la construcción desde cero en parcelas calificadas con ese uso) en viviendas protegidas por un periodo máximo de 15 años.

Como curiosidad, el impacto prometido por la Comunidad presidida por Isabel Díaz Ayuso, 1,2 millones de metros cuadrados transformados en 20.000 viviendas, coincide al milímetro con el estimado por la consultora EY (ver la primera entrega de esta serie) cuando, sin embargo, ésta atribuye un peso sustancial a zonas de la capital (Velázquez, Serrano, Almagro, Santa Engracia, Génova, La Moraleja, El Plantío) donde, por lo visto hasta ahora, son más proclives a cubrir la demanda prime que a satisfacer la de alquileres protegidos, así como a poblaciones de su periferia como Majadahonda y Alcobendas. De hecho, la propia Comunidad Autónoma acaba de admitir que el número de estas viviendas en la ciudad de Madrid erigidas sobre oficinas o solares terciarios corporativos será de 7.500, y que sólo se podría (en condicional) llegar a las 20.000 anunciadas a medida de vayan terminándose los nuevos desarrollos urbanísticos.

Además, se da la circunstancia de que otras voces cualificadas como la de Mikel Echavarren, CEO en España de la también consultora inmobiliaria Colliers, sostienen que “lo que ha sacado la Comunidad de Madrid está muy bien pensado, salvo para las oficinas que ya existen. No salen los números (...) Sí tiene sentido para suelos destinados a oficinas que no sean viables”. Su homólogo en Merlin Properties, Ismael Clemente, coincide (también al milímetro) con esta argumentación. Echevarren confiesa que “es menos políticamente correcto, pero tendría sentido si te lo dejan reconvertir en vivienda libre para venta”. Puede ser que quienes elogian genéricamente la nueva ley madrileña, aunque aguando su eventual alcance, pretendan persuadir al Gobierno regional para que mejore las condiciones. 

Sea como fuere, el grueso de estas viviendas protegidas comprometidas, en el número que resulte finalmente, provendrá casi en su totalidad de obra nueva sobre solares calificados como residencial o, en menor medida, pensados originalmente para oficinas, lo que las alejaría (salvo excepciones) de la almendra central de Madrid ciudad (dentro de la M-30) al ubicarlas en barrios cada vez más periféricos y en otras poblaciones de la comunidad autónoma, cuando el problema más grave reside en la capital. En esa tesitura se encuentran desarrollos urbanísticos muy recientes (en términos inmobiliarios) como el de Valdebebas, donde el interés real por esos activos terciarios ha defraudado los planeamientos y expectativas originales. Algo parecido ha ocurrido en el distrito 22@ de Barcelona.

Después de 33 y 29 años, respectivamente, gobernados sin apenas alternancia por el mismo partido político, el Ayuntamiento y la Comunidad madrileños han terminado por abrazar el concepto de vivienda protegida. De las más de 260.000 viviendas nuevas que se están promoviendo o proyectando en la capital y localidades cercanas como Alcobendas, Pozuelo y Alcorcón, cerca de la mitad tendrá algún tipo de protección pública. Otra cosa son los plazos: según El Economista, la culminación del nuevo Madrid tendrá lugar en 2050, y su pico de comercialización, en 2031.

Barcelona o Bizkaia, entre las provincias con la demanda de pisos al alza y alquileres de 1.000 euros

Ver más

La mera puesta en el mercado de tal cantidad de residencial asequible debiera destensar, cuando sea, los precios de compraventa y de alquiler. Ésa es, al menos la teoría, pero de momento uno de los desarrollos urbanísticos más avanzados, el de Valdecarros (cuando se culmine serán 51.656 pisos, el 55% protegido), ha experimentado un encarecimiento de la vivienda de hasta el 60% en ocho años porque parte de su promoción, y desde luego el resto de los desarrollos, aún no son una realidad. Es el problema de los tiempos inmobiliarios, que transcurren muchos años, y a veces una eternidad, desde que se intenta acompasar la oferta a la demanda y, muy probablemente, ésta haya cambiado cuando se entregan las llaves.

Por lo que respecta a Barcelona, cuyos ciclos inmobiliario y político, fuertemente imbricados, han caminado en los últimos años por otros derroteros, la previsible rebaja de la obligación de destinar a vivienda social el 30% de la obra nueva o rehabilitada y un eventual fin de la moratoria hotelera en el centro de la ciudad pueden cambiar el paso de la ciudad y estimular, entre otros efectos, la reconversión de oficinas obsoletas en residencial.

Mientras todo esto ocurre, aún queda un colectivo ciudadano al que le vienen muy grandes las oficinas, el lujo, los hoteles, el flex-living y hasta el alquiler asequible: las personas sin hogar. Al menos hay en España dos sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), Primero H y tuTechô, que compran pisos para alquilárselos a las entidades sociales que intentan ayudar a las personas que sufren el sinhogarismo a que puedan salir de su agujero vital.