El sector del ladrillo cambia para que todo siga igual: pone el ojo en el 'flex living' y las residencias de mayores

El negocio inmobiliario muta para seguir siendo fecundo. El pasado enero se crearon 10.716 sociedades mercantiles en España, un 13,1% más que en el mismo mes de 2023. Y el capital suscrito para su constitución registró un incremento anual del 65%. De ese global de entidades, casi el 17%, el 16,9 con exactitud, nacieron en un ámbito: "Inmobiliarias, financieras y seguros", de acuerdo a los últimos datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Ésta fue además la actividad con mayor capital suscrito de sociedades mercantiles, con 573,49 millones de euros.

Si bien, en el informe Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2024, un estudio elaborado de forma conjunta por PwC y el Urban Land Institute, se apunta de cara a este año a cierto viraje en un sector que sigue siendo atractivo para muchos inversores.

Los distintos agentes implicados en esa actividad tienen que afrontar retos comunes a otras como la inestabilidad geopolítica y el endurecimiento de las condiciones de financiación como consecuencia de la inflación y la subida del precio del dinero. De ahí que, como se recoge en el mencionado análisis, los inversores apuesten por áreas que ofrecen ingresos más estables y mayor resistencia a la recesión y a las interrupciones bruscas. A ello hay que sumar “tres grandes tendencias globales que ya están impactando en el sector y que lo están transformando en profundidad”, a la luz del trabajo de PwC y el Urban Land Institute. La primera y más relevante es la sostenibilidad, donde nueve de cada diez encuestados dicen que, de aquí a 2050, va a ser la cuestión con mayor repercusión en la industria inmobiliaria. La segunda es la Inteligencia Artificial (IA) y el aprendizaje automático, que va a afectar a la mayoría de los aspectos de la cadena de valor del mercado y se prevé que la IA repercuta en especial en áreas como el marketing o el alquiler; y, la tercera, la demografía.

En ese escenario, están surgiendo nuevos nichos de mercado, en detrimento de segmentos inmobiliarios tradicionales como los de oficinas o el comercial, cuya rentabilidad está a la baja. Los autores del informe, que refleja la opinión de más de un millar de profesionales de la esfera inmobiliaria que participaron en encuestas, entrevistas personales o mesas redondas, señalan seis: infraestructuras de energía –por ejemplo para el almacenamiento de baterías para energías renovables, granjas solares o estacionamiento de vehículos eléctricos–, centros de datos, instalaciones relacionadas con las ciencias de la salud, residencias tanto de mayores como de estudiantes, e instalaciones de auto almacenamiento. Se destaca, asimismo, el sector logístico, que, según el resultado del trabajo desmenuzado, despierta gran interés, respaldado por una demanda que se ha transformado en constante y por el cambio hacia cadenas de suministro más cortas y eficientes.

"La disparidad demográfica creada por el envejecimiento de la generación de baby boomers impulsará la demanda de residencias para mayores, asilos, hospitales, clínicas y otros servicios", afirma uno de los entrevistados que prevé desarrollar estrategias inmobiliarias para responder a esa necesidad. Y en relación a la sostenibilidad, del estudio se desprende que casi nadie discute ya la importancia de los criterios medioambientales, sociales y de gobierno –ESG, por sus siglas en inglés–. “En un momento en el que los aspectos económicos de la descarbonización –incremento de los costes de construcción y la escasez de mano de obra– preocupan, cada vez son más los profesionales del sector que entienden el valor añadido que aporta la sostenibilidad por encima de sus desventajas”, se indica.

De hecho, alrededor del 62% de los participantes en el trabajo está de acuerdo en que modernizar o redefinir edificios es la mejor vía para adquirir productos de primera calidad, frente al 43% que se muestra a favor de acometer nuevos desarrollos, de apostar por activos inmobiliarios de primera construcción.

Opciones habitacionales flexibles y solución a la falta de personal

Fuentes del sector inmobiliario nacional comparten que “los retos que hay que abordar sobre sostenibilidad harán que haya nichos de negocio en el futuro”, a la vez que se mantendrán algunos “que surgieron hace algo de tiempo como las residencias de mayores y de estudiantes. Hay muchas en construcción”, constatan. Junto a lo expuesto, engarzan: “Otra tendencia novedosa es el flex living –vivienda flexible–, la transformación de oficinas en residencial no permanente, en el que no puedes empadronarte y has de estar un máximo de once meses”, se explican. Las fuentes consultadas enmarcan esta nueva modalidad, la conformación de espacios habitables cambiantes que pueden ir desde apartamentos con paredes móviles hasta lofts transformables en áreas de trabajo, en la existencia de “oficinas que han quedado obsoletas” y a que los promotores “se han dado cuenta de que con el teletrabajo no se van a ocupar tantas como antes y hay una tendencia a esta reconversión”. Aunque puntualiza que “en algunos casos sí se apuesta por hacer modificación de planeamiento, para que sea posible convertirse en viviendas de verdad”. Con todo, otras fuentes aseguran que "no siempre son oficinas" y que "se están aplicando incluso en el ámbito turístico". "En España este fenómeno ya ha arrancado pero irá a más en las grandes ciudades”, vaticinan.

En línea con lo reflejado en el informe, creen en el auge de “los proyectos ligados a la energía”, pero avisan de que éstos “son más complicados y de largo plazo”. Por último, señalan el que entienden será otro foco de negocio inmobiliario: “La industrialización de la construcción, que en España va asociada al problema de falta de mano de obra que hay”. Se buscará cómo burlarla: “Se calcula que en los próximos años se va a jubilar un porcentaje importante de trabajadores, no está habiendo reposición y una de las soluciones que se ve es la industrialización porque es otra forma de operar, es trabajar en fábricas y se puede incorporar realmente a la mujer”. “Ahí hay una tendencia importante que también va a marcar el futuro”, inciden.

Dos ciudades españoles, entre las más atractivas para los inversores

De vuelta al informe de Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2024, cabe reseñarse que éste recoge un ranking de las ciudades europeas más atractivas para los inversores, en el que figuran dos españolas: Barcelona y, sobre todo, Madrid. Esta última ha escalado hasta la tercera posición, desde el sexto lugar que ocupaba en 2022 y el cuarto el año pasado. La capital madrileña cuenta entre sus reclamos el tener una población estable y "una gran capacidad" para atraer inmigrantes, estudiantes y turistas. Se hace constar en el estudio su crecimiento económico, la solidez de sus infraestructuras y el ser una ciudad abierta al mundo de los negocios. Barcelona, de su lado, cae una posición, pero se mantiene en el top ten del listado como la décima. La capital condal comparte muchos de los atributos de Madrid en términos económicos, demográficos y de infraestructuras, pero se ha visto penalizada por el intento de regular los precios de los alquileres, a la luz de lo plasmado en el análisis. Cataluña en general es la única comunidad que está dando pasos decididos para fijar esos topes.

Por lo que respecta al resto de la lista europea, Londres ocupa el podio por tercer año consecutivo, gracias a la alta liquidez del mercado y a la confianza de los inversores en la generación de ingresos en el largo plazo, seguida de París, que ha sido impulsada, a juicio de los expertos del sector, por el efecto de los Juegos Olímpicos que se celebrarán allí el próximo año y por ser el destino turístico preferido del mundo, según el World Travel & Tourism Council.