El desplome de los alquileres de las oficinas hace saltar las alarmas: ¿Estamos ante el germen de otra crisis?

Los edificios de oficinas están en el punto de mira al ser el nuevo punto débil del sector financiero e inmobiliario. Empezó a ser una preocupación en Estados Unidos, donde las valoraciones se están desplomando por el auge del teletrabajo y el menor uso de este tipo de oficinas, así como por la crisis de las empresas tecnológicas, que dejan a sus espaldas cada vez más edificios vacíos. El cierre de muchas empresas pequeñas y emergentes ya provocó la quiebra en tiempo récord del Silicon Valley Bank, banco muy expuesto al sector tecnológico, que llegó a Europa en forma de crisis de confianza del sector financiero, que hizo temblar los cimientos de Credit Suisse.

También la crisis de las oficinas ha llegado a Europa. Según el bróker Savills Plc., citado por Bloomberg, el precio de los edificios de oficinas se ha desplomado un 30% en ciudades como París, Berlín o Amsterdam. Paralelamente, las subidas de tipos de interés encarecen el crédito y las empresas propietarias de los edificios tienen bonos valorados en 165.000 millones de dólares con vencimiento en 2026. El aumento de costes y pérdida de valoración ya ha supuesto 148.000 millones de valor perdido para las propietarias, según estimaciones de Bloomberg.

El temor ante una nueva crisis

Los reguladores en EEUU están desde hace meses muy alerta. Desde que se extendió el teletrabajo tras los confinamientos, los niveles de presencialidad laboral no han recuperado los niveles previos a la pandemia, y eso está dejando cientos de miles de edificios de oficinas infrautilizados a lo largo del país, lo que ha hecho desplomar su rentabilidad. El problema de esto es la alta exposición que tienen muchos bancos regionales al sector, que a su vez están sufriendo por las subidas de tipos de interés, y que se tienen que deshacer de parte de sus carteras para obtener dinero líquido y pagar los vencimientos de deuda. 

Según la consultora CBRE, la tasa de disponibilidad de oficinas en Estados Unidos –edificios que se encuentran vacíos– ha pasado del 12,3% al 17,8% en tres años, en una curva ascendente que no frena, pese al fin de los confinamientos entre 2021 y 2022. Los edificios han seguido vaciándose. La mencionada consultora espera que se alcance el 19% antes de que termine este año, lo que supone que uno de cada cinco edificios de oficinas se encuentra vacío. 

Según cita el diario económico The Wall Street Journal, ante la escasa demanda existente, el valor de los edificios de oficinas podría desplomarse más de un 30%, que se agravaría en algunas zonas hasta llegar a un 80%, lo que supondría pérdidas de unos 24.000 millones de euros, al cambio en dólares. Según informa el diario, las pérdidas son lo suficientemente importantes para provocar que muchos propietarios entren en crisis y dejen de pagar sus deudas. 

“En Estados Unidos hay un problema muy grande con las oficinas, aunque no es del todo extrapolable a España”, explica a infoLibre Mikel Echavarren, presidente y CEO en España de la consultora Colliers. “En primer lugar, porque las urbes allí no son ciudades-dormitorio, como en España. La gente vive en el extrarradio y va a la ciudad a trabajar, que pueden ser más de 100 kilómetros diarios. Eso va unido a que en España hay un gran porcentaje de empresas tecnológicas que permite el teletrabajo y que se da como un complemento al sueldo”, explica Echavarren.

El presidente en España de Colliers ve riesgo en Estados Unidos: “Los bancos pequeños y medianos han puesto mucha financiación en la construcción de oficinas”. Coincide el economista Gonzalo Bernardos: “Si te encuentras un banco muy especializado en la construcción de oficinas, que han firmado la mayoría de créditos a tipos variables, con las subidas de tipos de interés, y si encima el banco no es muy grande… pues adiós”, resume. “En España no creo que sea tan dramático”, añade. 

¿Cómo está la situación en España?

El presidente de Blackstone, Jonathan Gray, ha mencionado en EEUU la “debilidad sin precedentes” de los edificios de oficinas más antiguos, aunque para esta gestora de activos no es un problema: solo ocupa un 2% de su cartera de activos. Esta está considerada en España un fondo buitre, al adquirir a través de sus socimis Testa y Fidere vivienda pública de alquiler y empeorar las condiciones de vida de los inquilinos. En España ya se ha empezado a desprender de parte de su cartera inmobiliaria. Blackstone puso a la venta en febrero tres edificios de oficinas en Madrid y Barcelona valorados en 350 millones de euros.

 “En España es un fenómeno que se circunscribe a Madrid y Barcelona. En estas dos ciudades es cierto que hay una diferencia notable entre los edificios de oficinas en los distritos financieros y el extrarradio”, explica Mikel Echavarren. “Por ejemplo, las oficinas en el eje Castellana han aguantado muy bien. Los propietarios han podido trasladar la inflación a las empresas inquilinas. Pero, en Madrid, las radicadas fuera de la M-30 cuentan con muchísima desocupación. Y el mercado en general está muy muy muy parado”, incide Echavarren.  

Según un informe de la consultora CBRE, la tasa de disponibilidad de oficinas es de un 11,6% en Madrid, cifra que se dispara al 16% en el extrarradio. El director de Colliers en España ha afirmado a infoLibre que las transacciones del sector han bajado en el primer trimestre un 76% respecto a la media de los últimos cinco años. 

“En Barcelona se han combinado tres factores: el aumento de oficinas construidas, ¡más de 200.000 metros cuadrados desde la pandemia! Por otro lado, el teletrabajo ha reducido el número de metros cuadrados que necesitan las empresas. Por último, la crisis de las start-up. El distrito 22@ está compuesto en un 80% por empresas tecnológicas. Estamos viendo un incremento del espacio libre brutal y bajadas de rentas de hasta el 30%. Que no te extrañe que el dato sea superior si la tendencia continúa”, añade Bernardos.

Es lo que Bernardos califica de “guerra total” por el alquiler. Propietarios de edificios de oficinas que, cuando se va una empresa inquilina, hacen ofertas agresivas a los negocios de alrededor. “Estamos viendo rebajas que pasan de 18 euros el metro cuadrado a 13 o 14. Si como empresa tienes un contrato a largo plazo, te interesa muchísimo”, añade el economista. 

Estos factores son los que están provocando una caída de los precios. Y con eso, el fracaso del plan de negocio de empresas propietarias: “Cuando la rentabilidad de esos beneficios cae más que el interés que pagan por el crédito, las cuentas no salen”. La preocupación en Estados Unidos y en algunos países de Europa no es cómo afecta a la rentabilidad de estas empresas, sino cómo puede impactar en el resto de la economía. 

“No es preocupante para España”, sostiene Gonzalo Bernardos. “Creo que veremos casos puntuales. Por ejemplo, creo que Colonial sí va a tener problemas”, en referencia a una de las dos inmobiliarias que cotizan en el Ibex 35, altamente expuestas a estos edificios.

“En Alemania sí estamos viendo fondos que están obligados a vender a toda costa, pero creo que en España las grandes inmobiliarias pueden aguantar todavía carros y carretas”, añade Bernardos. La otra gran inmobiliaria del Ibex, Merlin Properties, espera una devaluación de su cartera de oficinas en España de unos 500 millones, como informó El País.

Los edificios de oficinas suponen más un gasto que otra cosa

Paralelamente a los problemas que presentan las oficinas, hay uno último: están en riesgo de obsolescencia, un fenómeno que ocurre en España, en Europa y a nivel global. Un estudio de la inmobiliaria Cushman & Wakefield considera que el parque de las oficinas se ha convertido en un lastre en parte del balance de las grandes inmobiliarias. 

El estudio analizó más de 218 millones de metros cuadrados de oficinas en 14 mercados de 11 países y el resultado es que solo el 24% de los edificios de oficinas tienen menos de 10 años de antigüedad y sí están adaptados a los nuevos negocios y a las formas de ver el trabajo después de la pandemia: con espacios de coworking, áreas al área libre, accesible para las personas con movilidad limitada y adaptados energéticamente.

El resto, es decir, el 74%, está en riesgo de no adaptarse a las necesidades de las empresas, lo que puede provocar que para muchos grandes tenedores tengan que hacer una gran inversión. En España, el 53% de los edificios de oficina se construyeron antes del año 2000. En Madrid, casi el 60% de los edificios de oficinas tienen más de 20 años. Está por ver cómo afectan todos estos factores a los bancos y las inmobiliarias y las consecuencias de esto al resto de la economía.