El alquiler por habitaciones, de modelo para estudiantes a una vía para especular al margen de la ley
En el problema de la vivienda, una regulación que proteja el derecho de los inquilinos y otorgue estabilidad a quienes deciden instalarse en alquiler, ha sido el principal reclamo de los colectivos de vivienda. La primera ley estatal que se estableció en España tiene apenas año y medio, se aprobó en mayo de 2023. Entre las propuestas que se introdujeron para tratar de domar el auge descontrolado de los precios estaba una regulación de los alquileres que establecía topes a los precios en zonas tensionadas, protección contra alquileres cortos que permitían a los caseros renegociar los precios al alza o la limitación del cobro de gastos inmobiliarios. Pero todas estas medidas de apoyo, dejan fuera a las personas que alquilan por habitaciones. “No hay ninguna regulación que limite el precio por habitación, lo que da lugar a situaciones en las que estamos pagando en torno a 600 o 700 euros por una habitación en ciudades como Madrid”, explica Pablo Pérez, portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid.
El alquiler por habitaciones es una modalidad de contrato que, generalmente, se destinaba a estudiantes o a personas que tenían que residir en otra ubicación diferente a su residencia habitual por un tiempo limitado. Pero los altos precios de la vivienda han hecho que vivir con desconocidos sea la única posibilidad para muchos, incluidas familias. “Tanto el alquiler de habitación como el alquiler de temporada son dos de las vías que la especulación inmobiliaria ha encontrado para sortear la aplicación de la Ley de Vivienda, porque ninguno de los dos se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos”, explica la abogada Alejandra Jacinto.
En España, esta modalidad de alquiler por cuartos ha crecido un 11,7%, según los datos del portal inmobiliario Fotocasa. Por otro lado, los precios han acompañado esta trayectoria al alza. Otro de los grandes portales de alquiler, Idealista, recoge que en Barcelona (la ciudad más cara), el precio medio de una habitación rondaría los 620 euros. Le sigue en precio Madrid, con un importe de 565 euros, y Palma, con 500. Por la cola, son Segovia y Soria las regiones más baratas (se quedan en los 300 euros).
Desde el Sindicato de Inquilinas de Madrid explican que el alquiler por habitaciones ha dejado de ser un modelo para estudiantes para convertirse en una forma de esquivar los inconvenientes de la ley. “Esto responde a una lógica de generar más beneficios esquivando las obligaciones de la ley”, explica Pérez. “Se ven casos en los que se alquila un piso por habitaciones a una familia, porque así se pueden acometer subidas de precios o repercutir los gastos de agencias”, coincide Jacinto.
Cerca de la mitad de las ofertas de habitaciones en alquiler (el 49%) se sitúan en las ciudades de Madrid (19% del total), Barcelona (14%), Valencia (9%) y Málaga (3%), lugares que en general sufren más la presión de la demanda, bien sea porque son grandes centros de trabajo o por la presión turística que dispara la demanda de corta duración frente a los alquileres tradicionales. “Si soy un rentista, quiero sortear la ley de aplicación de vivienda y quiero poder subir el precio de la vivienda cada seis meses, pues en vez de ofertar un alquiler residencial normal, puedo trocear un piso, alquilarlo por habitaciones y no estar sujeto a estas restricciones que protegen al inquilino”, señala la experta.
Además, el Sindicato de Inquilinas explica que los inmuebles que se alquilan por cuartos resultan muy rentables. “Dicen que alquilar una habitación es más barato que alquilar un piso entero, pero la realidad es que en la gran mayoría de los casos, cuando se suman los precios de todas las habitaciones de un piso, el total es mucho más alto de lo que sería un alquiler tradicional”, concluye el portavoz de la organización. Otro de los factores que hace rentable esta modalidad es la alta rotación que permiten. Eso se debe a que los contratos son más cortos y al finalizar estos, se puede renegociar al alza (y, por tanto, por encima del índice oficial de referencia) el importe de las rentas. Además, puede hacerse con mucha más frecuencia que en los alquileres habitacionales al uso, que suelen tener una duración de hasta cinco años.
Cuartos pequeños y precios altos
La superficie media de los cuartos que se suelen alquilar está entre los ocho y los 14 metros cuadrados. Según Fotocasa, el precio medio en España ronda los 520 euros al mes, lo que deja el precio del metro cuadrado entre los 37 euros (en el valor más optimista) y los 65 en el valor más caro.
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Uno de los colectivos más vulnerables de este cóctel de precios altos y cuartos pequeños, son los jóvenes. De hecho, el Consejo de la Juventud de España señala que un 87% de los menores de 30 años que se emanciparon tuvo que hacerlo compartiendo piso con otras personas, pero aun así, muchos necesitaron ayuda de sus padres, porque el precio de las habitaciones sube a un ritmo tan acelerado como el de los pisos completos. Así, de este 87%, más de la mitad (un 42,4%) comparte piso con 3 o más personas.
Otro detalle de precariedad que remarcan desde el Sindicato es el efecto que esto tiene en el proyecto de vida de las personas. La edad de emancipación en España es la cuarta más alta de toda Europa (30,3 años, frente a los 26,3 de media en la Unión Europea, según Eurostat) y la tendencia ha ido al alza en los últimos años. “Vivir con desconocidos que escoge tu casero o no tener intimidad son también un problema de estas modalidades de alquiler”, explica Pablo Pérez, quien además insiste en la necesidad de establecer modelos de protección para cerrar esta vía especulativa. “No queremos vivir en cuartos cada vez más pequeños pagando cada vez más dinero, ni que nos utilicen como piezas en un juego de Monopoli. Lo que se necesita es estabilidad y precios asequibles”, concluye.
Para ambos expertos, la solución a este problema se resume en más leyes que protejan al inquilino. “A estos contratos se les aplica el Código Civil y no la Ley de Vivienda y mientras sea así, los rentistas utilizarán esta modalidad para subir los precios”, concluye el portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid. “Mientras esto no se regule de manera rotunda, la especulación va a encontrar ahí un rescoldo para instalarse y seguir haciendo negocio con el alquiler sin las obligaciones que tendría cualquier casero”, concluye la abogada.
