El Banco de España cifra el déficit de vivienda en 600.000 y alerta del auge del alquiler vacacional
El Banco de España asegura que se necesitan 600.000 viviendas hasta 2025 para suplir el déficit de inmuebles en el país, pese a que hay casi 4 millones de viviendas vacías o desocupadas, según datos reflejados en su Informe anual de 2023, recogidos por Europa Press.
Este déficit de vivienda se explicaría, entre otro motivos, por la falta de suelo para construir y se concentraría en cinco provincias del país: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante. Otros motivos que explican la falta de viviendas, según el informe, son el incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el progresivo envejecimiento de los ocupados en la construcción y el déficit de formación profesional, así como la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.
De igual manera, el organismo presidido por Pablo Hernández de Cos señala que el menor stock de vivienda disponible se debe al auge del alquiler vacacional de los últimos años, que supone ya cerca del 10% del tamaño del mercado del alquiler y tiene una ratio estimada en el 1,8% del total de viviendas principales del mercado residencial, con unas 340.000 viviendas.
Durante la presentación del informe, el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán, ha avisado de que "ya no se puede actuar" sobre este déficit de vivienda, porque las viviendas que se construirán hasta 2025 "ya están anunciadas".
Por otro lado, el estudio pone de relieve que casi 4 millones de viviendas en España están vacías o desocupadas. De ellas, buena parte se encuentran en zonas con un menor dinamismo geográfico -en las ciudades con más de 250.000 habitantes, las viviendas vacías supondrían 400.000 unidades-, mientras que una proporción importante se encuentran en mal estado y unas 450.000 forman parte del stock de vivienda nueva sin vender.
"Si bien la movilización de estas viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, entre ellas existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación", se recalca en el informe.
Se duplica el número de jóvenes en el mercado del alquiler desde 2006
En relación al mercado del alquiler, se estima un aumento de 1,3 millones de viviendas en el parque de alquiler desde 2007, donde los jóvenes menores de 30 años casi han duplicado su presencia desde 2006, hasta alcanzar casi el 60% en 2022.
El otro colectivo que explica el auge del alquiler en España es el de la población de origen extranjero. Ambos colectivos son donde se concentran los hogares con menor nivel de renta.
En 2023 las comunidades con mayor peso de las viviendas en alquiler son Madrid (23,7%), Cataluña (24,9%), Canarias (28,5%) e Islas Baleares (30,9%), frente al promedio en el conjunto de España del 18,7%.
Respecto a los precios del alquiler, entre 2015 y 2022, el incremento medio acumulado de una vivienda arrendada superó el 28,5% debido, sobre todo, a los mayores precios del alquiler de las nuevas viviendas que entran en el mercado y a los aumentos de precios en las viviendas arrendadas sobre las que se acuerdan nuevos contratos -entre un 7% y un 8% más de media anual entre 2015 y 2022-.
Los propietarios de más de 10 viviendas solo representan un 7%
Según datos del informe, los particulares suponen un 92% de los propietarios de viviendas en el mercado del alquiler, frente al 8% de las personas jurídicas de naturaleza privada.
Además, las viviendas arrendadas por particulares propietarios de más de 10 inmuebles suponen un máximo estimado del 7% en el conjunto del parque de alquiler de mercado. En el lado contrario, el peso del alquiler social es muy reducido en España, con una cifra estimada de este tipo de vivienda de 300.000 unidades, un 1,5% de las viviendas principales.
La compraventa por parte de extranjeros superó el 19%
Respecto a la adquisiciones de vivienda por parte de la población extranjera, tanto residentes como no residentes, tienen un peso muy destacado, aunque heterogéneo por áreas geográficas, según se destaca en el informe.
Estas transacciones alcanzaron su máximo histórico de 134.000 viviendas en 2022, cifra que se redujo hasta unas 125.000 en 2023, cuantía que supone un 19,3% del total y que contrasta con el 7,1% observado en 2007.
Las proporciones de compras de extranjeros más altas se registran en zonas turísticas, como son las islas y la costa mediterránea, circunstancia que se explica por la elevada demanda de segundas viviendas procedente de ciudadanos no residentes.
No obstante, Gavilán ha recalcado que la mayor parte de la compraventa de extranjeros está protagonizada por extranjeros residentes que han llegado a la economía en los últimos años, mientras que la compra de vivienda por parte de los extranjeros no residentes solo suponen una cifra cercana de 60.000 viviendas en los últimos años.
Medidas para aumentar el stock de la vivienda pública
En el informe, el Banco de España hace una serie de recomendaciones para aumentar el stock de vivienda, entre las que resaltan impulsar el parque de vivienda público, lo que supondría incrementar en más de un 150% la producción anual media de viviendas registrada en España en los últimos años durante los próximos 10 años para alcanzar en torno a 1,5 millones de nuevas viviendas en alquiler social.
De igual manera sugiere fomentar la colaboración público-privada para la promoción del alquiler, a través de profundizar en las medidas ya aprobadas de apoyo al sector privado, como la cesión de suelo público, la concesión de avales para la promoción de vivienda en alquiler y las ayudas a la financiación para el desarrollo de viviendas en alquiler social o a precios asequibles.
Asimismo, pide impulsar la rehabilitación y cesión de viviendas, para lo que demanda acelerar la absorción de los fondos Next Generation EU, de manera que las ratios de rehabilitación de vivienda se sitúen en línea con lo observado en las principales economías y valorar la idoneidad de establecer distintos mecanismos e incentivos para la cesión de viviendas vacías o de uso esporádico al sector público, de forma que puedan ser destinadas al alquiler social.
El Banco de España recomienda subir el IBI y bajar los demás tributos
En el ámbito fiscal, el Banco de España sugiere revisar la tributación de la vivienda para incrementar la tributación sobre la propiedad recurrente de inmuebles, como, por ejemplo, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), a la vez que se reduzca el resto de impuestos sobre la adquisición o la producción de viviendas para evitar un exceso de tributación sobre este activo.
No obstante, señala que las propuestas que supongan una reducción de los impuestos vinculados a la producción y adquisición de viviendas deberían plantearse cuando se reduzcan los desajustes entre oferta y demanda en el mercado residencial porque, en caso contrario, una parte significativa de la reducción de impuestos se trasladaría en forma de un aumento del precio final de la vivienda, transfiriendo los recursos públicos a los promotores y a los propietarios de vivienda en venta.
En un ámbito más social, sugiere mejorar el transporte público en las áreas metropolitanas, ya que la existencia de una red de transporte público metropolitano, combinada con un transporte urbano adecuado, permitiría incrementar el tamaño potencial de las áreas urbanas, aumentar los beneficios de las economías de aglomeración y reducir las presiones sobre los precios inmobiliarios.
El esfuerzo para comprar una vivienda cayó a 7,3 años de renta a finales de 2023
El esfuerzo asociado a la compra de una vivienda -ratio entre el precio de adquisición de una vivienda media y la renta bruta anual del hogar mediano- se redujo levemente a 7,3 años a finales de 2023. Este esfuerzo se sitúa por debajo del máximo observado en 2008 (9,5 años), pero es el doble del que se observó en el promedio del período 1987-2000.
Además, este esfuerzo es mayor entre jóvenes y extranjeros. Así, en 2021 -último año para el que hay datos disponibles-, la cifra ascendía a 7,8 años para el hogar mediano cuyos miembros eran de origen extranjero y a 7,7 años para un hogar mediano sin hijos o joven menor de 35 años.
Por áreas geográficas, el esfuerzo es mayor en los centros de las áreas urbanas y en determinadas comunidades autónomas. Así, en 2021 el esfuerzo para el hogar mediano en alquiler se situaba en 8,1 años en el caso de una compra de vivienda en los centros de las áreas urbanas, en 6,8 años si la adquisición era en las periferias de estas áreas, y en 5,6 años si dicha operación tenía lugar fuera de las áreas urbanas.
El esfuerzo para pagar la cuota hipotecaria roza el 40%
Por su parte, el esfuerzo teórico que supondría el pago de la hipoteca como proporción de la renta bruta del hogar se situó en 2023 en una ratio cercana al 40%, un porcentaje aumentado en unos ocho puntos porcentuales desde finales de 2021 y que supone el nivel más elevado desde 2011, aunque sigue estando por debajo de los máximos observados en 2007.
"El aumento reciente de este indicador se explica por el incremento de los costes de financiación y por la persistencia del crecimiento de los precios de la vivienda, factores que han contrarrestado el efecto positivo sobre la accesibilidad asociado al aumento de la renta per cápita", se señala en el informe.
La cuota hipotecaria limita la efectividad de los avales del 20%
En esta línea, el informe muestra que la cuota hipotecaria sería la principal restricción que limitaría la efectividad de medidas como los avales públicos para cubrir el 20% del valor de la garantía del préstamo hipotecario.
En concreto, para una buena parte de los hogares cuya renta les permitiría hacer frente a una cuota hipotecaria de un préstamo que no supere el 80% de la ratio préstamo-valor, la adquisición de una vivienda con un aval y una ratio de préstamo-valor del 100%, implicaría una cuota hipotecaria por encima del 35% de su renta, por lo que la efectividad de la medida es "muy limitada", según el Banco de España. "Los avales buscan suplir el gap de ahorros, pero otra cosa es poder hacer frente a la cuota hipotecaria", recalcó, por su parte, Gavilán.
El esfuerzo del alquiler se ha reducido al 22,5%
Por su parte, el esfuerzo asociado al alquiler de una vivienda se ha reducido al 22,5% de la renta bruta para el hogar mediano en 2022 frente al 25,5% en el que se situaba en 2011.
Sin embargo, el esfuerzo entre los colectivos con rentas más bajas es sustancialmente mayor y se ha incrementado durante las dos últimas décadas. En particular, el porcentaje mediano que representa el pago del alquiler en el primer quintil de la distribución de la renta se situaba próximo al 45% de la renta bruta en 2022.
Además, este esfuerzo se ha distribuido de manera muy heterogénea entre comunidades autónomas. Así, alcanzaba valores máximos en 2021 en las áreas urbanas donde se concentra el dinamismos poblacional y la actividad turística, con valores en torno al 40% de la renta neta.
Emancipación joven vía alquiler, menor que vía propiedad
En relación a la emancipación entre los jóvenes, el informe muestra que en el colectivo de jóvenes con edades comprendidas entre los 18 y 34 años, solo un 12,5% residía en viviendas de alquiler en España en 2022, mientras que la emancipación de jóvenes vía propiedad era cercana al 17,5%.
Por otro lado, España destaca por el peso más elevado que tiene entre los hogares jóvenes la residencia en viviendas cedidas de manera gratuita, con el 12,3% frente al 6,5% de la media de la Unión Europea, lo que muestra la "importancia" del apoyo familiar en el caso de los hogares con mayor capacidad económica, tal y como destaca Gavilán.
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Por otro lado, en el informe se pone de relieve que la desigualdad intergeneracional en el acumulado de la riqueza se ha incrementado. Así, en las últimas décadas, la acumulación de riqueza neta -financiera e inmobiliaria- por parte de los hogares jóvenes ha sido menor que la que atesoraron sus homólogos en anteriores generaciones.
"Los hogares que tienen entre 22 y 34 años no están acumulando prácticamente riqueza, mientras que los que nacieron en los años 80, cuando tenían 28 años, ya tenían un nivel superior de riqueza [en torno a los 50.000] y la generación que nació entre 1974 y 1976 tenían una riqueza acumulada [entre los 22 y 34 años] de 100.000 euros", ha expuesto Gavilán.
Según el informe, el hecho de ir acumulando un menor patrimonio a lo largo del ciclo vital supone que, de cara al futuro, las actuales cohortes jóvenes son "más vulnerables" a la materialización de posibles perturbaciones adversas en comparación con la exposición a estos riesgos por parte de las generaciones previas.
