El alquiler avanza en España con más fuerza que en la UE pese a una subida de precios resistente incluso a la pandemia

En ninguno de los principales países europeos, ni en Alemania, ni en Francia, ni en Italia, ni tampoco en el conjunto de los 27, el alquiler ha ganado tanto espacio como en España en el último lustro. Es un fenómeno claramente al alza, lo que a priori constituye un hecho alentador porque empieza a corregir un fuerte desequilibrio a favor de la propiedad que se desveló más que peligroso en la anterior crisis. Pero no todo es color de rosa. Ni mucho menos. Se trata de un auge movido por la creciente demanda de alquiler una sociedad en la que la precariedad y la incertidumbre económica son normas extendidas. La posibilidad de planificación segura de inversiones con compromiso de pago a largo plazo ha menguado. No nos encontramos ante una transición ordenada, planificada y basada en políticas públicas eficaces que empuje al modelo desde la absoluta hegemonía de la propiedad hasta un reparto más equilibrado. La subida del alquiler, con los números en la mano, se presenta más como un nuevo movimiento espasmódico del agitado sector vivienda, en el que la garantía plena del derecho a techo sigue pendiente. El desafío de una generalización de precios asequibles se mantiene irresuelto.

Todos los factores parecen conspirar para impulsar el alquiler: una segunda crisis en diez años, graves dificultades de acceso al crédito, golpe a la vivienda turística, extendida precariedad, cambios sociológicos que alterar la percepción del valor de la propiedad... Todo ello forma parte de la explicación de un hecho empírico: España se afianza entre los países europeos en los que gana más protagonismo el arrendamiento, al mismo tiempo que la situación queda predispuesta para que la tendencia continúe o incluso se agudice en la incierta era covid, según los analistas consultados. ¿El problema? Este auge tirado por la demanda se topa con la persistencia de los precios altos. Tanto una cosa, el ascenso del alquiler, como la otra, las continuas subidas de precios, son observables en los datos de la Oficina Europea de Estadística, más conocida como Eurostat.

De modo que el progresivo acercamiento a la sociedad del alquiler, que prometía un modelo con tendencia a aminorar el endeudamiento, aligerar los gastos en techo y liberar a la economía de riesgos como los que acabaron en el colapso en la Gran Recesión, en realidad no está siendo tan idílico. Es un auge incorporado al círculo vicioso de la precariedad. Cada vez más ciudadanos se ven empujados a vivir de alquiler, pero los precios suben y suben e incluso en el conjunto del Estado resisten al embate del covid-19. 

Los datos de Eurostat

España se consolida como el país en el que más avanza el alquiler entre los principales Estados de la Unión Europea (UE), aunque sigue lejos de las sociedades en las que este modelo está más desarrollado. Al cierre de 2019, en España había un 76,2% de vivienda en propiedad y un 23,8% de vivienda en alquiler, según datos de Eurostat [ver aquí la gráfica y aquí la base de datos]. La parte de residencia en alquiler, 23,8%, ha subido 4,4 puntos desde 2007, antes de la Gran Recesión, 3,6 desde 2010 y 2 puntos desde 2015.

Es cierto que España sigue por debajo del dato de alquiler de la UE-27 (30,2%), pero también que sube a mayor ritmo. En la UE-27 sólo ha subido 9 décimas desde 2010.

Más lejos queda España de Francia (64,1% en propiedad y 35,9% en alquiler) y Alemania (51,1 % frente a 48,9%), el país con el porcentaje más alto de alquiler en la UE-27 (fuera es aún mayor el de Suiza, con un 58,4% de alquiler). Además, España continúa con menos porcentaje de alquiler que otros mediterráneos como Italia (27,6%), Portugal (26,1%) y Grecia (24,6%). Pero en ninguno de todos estos países, ni en el conjunto de la UE, la subida del trozo de tarta del alquiler ha sido tan marcada como en España. Ni siquiera en Alemania, donde el incremento del alquiler desde 2010 –no hay datos de 2007– es de 2,1 puntos, frente a 3,6 en España. En Francia el alquiler ha caído 3,6 puntos desde 2007, en Italia ha subido sólo 8 décimas. Son sólo siete los países donde la subida es mayor que en España desde 2007 y ninguno está entre los 15 más poblados de la Unión: Suecia, Dinamarca, Irlanda, Eslovenia, Letonia, Estonia y Chipre.

La letra pequeña de los datos de Eurostat permite observar quién tira del alquiler en nuestro país. ¿Quién? Es una opción que gana más terreno entre las rentas de la parte baja. Entre aquellos que ganan menos de un 60% de los ingresos medios, el alquiler ha pasado del 31,6%, al 35,8% en 2010, al 38% en 2015 y al 44,7% en 2019. Entre los que ganan más, ha pasado de ser la opción del 16,4% en 2007 a la del 18,4% en 2019. Una subida tímida. Está claro que, con mayores ingresos, el alquiler pierde interés. Aquí España no es una excepción. Pero sí muestra una brecha más marcada. En el conjunto de la UE-27, el porcentaje de rentas bajas con alquiler ha pasado del 47% en 2010 al 49,7% en 2019, 2,7 puntos más en el mismo periodo en que en España avanzaba 8,9.

Tormenta perfecta

Se produce una especie de tormenta perfecta a favor de que el alquiler gane cuota. En primer lugar, España había entrado desde la anterior crisis en una dinámica de mayor protagonismo del arrendamiento. Además, a mayor ritmo que el conjunto de la UE, como acreditan los datos de Eurostat. A esto hay que sumar la incertidumbre sobre la situación económica, el recrudecimiento de la situación de precariedad de amplias capas de la población, especialmente la juventud, el golpe al turismo y por lo tanto al alquiler de corta duración en los destinos de visitantes... Si la pérdida de poder adquisitivo derivada de la Gran Recesión es una de las causas que han impulsado el alquiler a lo largo de la última década, especialmente entre rentas bajas, ¿qué cabe esperar de esta nueva crisis?

Ocurre con las corrientes de fondo que recorren la sociedad y la economía durante la pandemia lo que con ciertos animales salvajes: se hacen muy difíciles de captar mediante una fotografía, porque el movimiento es constante. No obstante, hay rasgos que empiezan a vislumbrarse. Un informe de Servihabitat con datos hasta septiembre indica que la pandemia está aflorando vivienda en alquiler residencial. "El covid-19 ha cambiado la situación de manera brusca y el volumen de vivienda en alquiler pasa de representar algo más del 10% de las que se encuentran en venta a [representar] el 16,4%", señala el informe. Y añade: "El motivo de este incremento podemos encontrarlo en el trasvase de propiedades rústicas y de alquiler a corto plazo al mercado residencial o en el cambio de venta a alquiler en propietarios que no consiguen alcanzar sus expectativas de precio".

Antonio Ibáñez, consultor de políticas de vivienda en la cooperativa Espacio en Común, tiene claro que el viento sopla a favor del alquiler: "En mi opinión crecerá el porcentaje de personas que viven en alquiler porque ya es una tendencia que va al alza en los últimos años. Básicamente los motivos tienen que ver con la menor capacidad económica de las personas (precarización, sueldos cada vez bajos) y con las restricciones a otorgar préstamos a las entidades financieras desde la crisis inmobiliaria anterior". Todo apunta a que este último factor, con el sector financiero apurado por la morosidad, incrementará ahora su peso. "Estas circunstancias se están viendo agravadas por la crisis causada por la covid-19, por lo que es más que probable que el alquiler siga creciendo dado que los nuevos hogares que se creen no tendrán otra opción de régimen de tenencia", añade Ibáñez, que recalca que "los alquileres siguen siendo muy altos, por lo que a la larga habrá cada vez más personas que van a tener que dedicar a la vivienda más dinero de lo razonable, limitando su capacidad de consumo y de contribución a la economía".

Iñaki Gaztelumendi, consultor especialista en vivienda y turismo, amplía la dimensión del análisis. "Sociológicamente también ha habido un cambio. La juventud, además de la situación de dificultad económica, mantiene una relación diferente con la propiedad. Compra y conserva menos cosas, menos coches y también menos viviendas", señala. En una situación como la de ahora, con una segunda crisis en una década, las posibilidades de que el alquiler se abra paso se multiplican, a su juicio.

En contra de la opinión más extendida, España no ha sido históricamente un país de dueños de vivienda. “La sociedad de propietarios no es consustancial a España, pero décadas de políticas de acceso a la propiedad de clases medias y asalariados con cierta solvencia, tanto en dictadura como en democracia, han configurado este modelo, que de ninguna manera garantiza el derecho a la vivienda a los grupos sociales más desfavorecidos”, señala Daniel Sorando, sociólogo especialista en urbanismo y vivienda, autor de First we take Manhattan. La destrucción creativa de las ciudades. Gaztelumendi coincide en la interpretación: España arrastra décadas de políticas desarrollistas de promoción de la propiedad. Y es justo ahora cuando empieza poco a poco a cambiar el paradigma, añade Gaztelumendi. El presupuesto de 2021 destina más de 2.250 millones a promover el alquiler, la construcción y la rehabilitación. El Gobierno ultima una ley para regular los precios de los alquileres. Ayuntamientos como Barcelona tratan a toda costa de imponer obligaciones de alquiler social a los promotores.

Alquileres altos

El antropólogo José Mansilla, estudioso de las intersecciones entre vivienda, turismo, sociología y urbanismo y autor La pandemia de la desigualdad, no duda que "se dan las condiciones" para que crezca en España el porcentaje de población que vive de alquiler. "El alquiler es la dirección que ha cogido el sistema de acceso a la vivienda desde la crisis de y ahora lo veremos más acentuado", señala. Pero lanza algunas alertas. A su juicio, la moderación de la subida precios, pese a la crisis del covid-19, está siendo "ridícula".

A ello se suma que el paso de la vivienda en alquiler turístico a residencial no está siendo, según las conclusiones preliminares de una investigación en curso, un fenómeno tan común como apuntan algunos observadores. Se está recurriendo, señala Mansilla, a la figura legal del "arrendamiento a medio plazo", pensado para 12 meses, a la espera de una posible "vuelta a la normalidad". A juicio de Mansilla, se da una situación por la cual el alquiler queda como única opción para cada vez más sectores sociales, pero al mismo tiempo no hay políticas públicas eficaces para ordenar el mercado y facilitar el acceso, por lo que se dan procesos de concentración de la propiedad y hacinamiento.

Coincide lo esencial del análisis Jaime Palomera, investigador del Institut de Govern i Polítiques Públiques (IGOP) de Universitat Autònoma Barcelona y de La Hidra Cooperativa. "Por una parte, vemos una caída sostenida de la renta disponible de los hogares en la última década, vinculado a un empeoramiento de las condiciones laborales, especialmente de los jóvenes, que son la base del mercado inmobiliario. Por otra, el precio de la vivienda nunca se ha ajustado a la baja como debería haberlo hecho. Todos los esfuerzos del Estado han ido dirigidos justamente a que no cayese el precio más de lo que lo hizo entre 2008-2013, y a que suba para fomentar la llamada recuperación del mercado, que se traduce en aumento cortoplacista de los beneficios inmobiliarios. Y concluye: "La conjunción de estos dos factores imposibilita que el sector financiero pueda impulsar un plan de extensión de acceso a la compra y la hipoteca como hizo durante casi medio siglo, con burbujas hipotecarias entre 1986-1992 y 1997-2008". A su juicio, "no se dan las condiciones para que se revierta el proceso del crecimiento de población que accede a la vivienda a través del mercado del alquiler". "Es fundamental por eso –concluye– regular un mercado caracterizado por enormes desigualdades y abusos, así como ampliar el parque de vivienda protegida del alquiler, y de nuevos modelos como el cooperativista".

La denuncia de Mansilla y Palomera sobre los precios del alquiler tiene base fáctica. Volvemos a los datos de Eurostat [ver aquí la gráfica y aquí la base de datos]. La oficina estadística aplica filtros para evitar que los distintos itinerarios económicos distorsionen el valor de las comparaciones. ¿Cómo? A todos los países se les asigna el valor 100 para un determinado año, en este caso 2015. Ello permite ver con claridad cuánto ha crecido o caído desde entonces el precio. Con los últimos datos anuales cerrados, los de 2019, en España el precio había subido un 3,2% desde 2015, si bien las diferencias son sustanciales entre áreas urbanas y rurales, zonas con tirón turístico y otras que no [ver aquí información en detalle]. Nuestro país acumulaba al cierre de 2019 tres años seguidos de subidas. Y va camino del cuarto. Con el covid-19, la fuerza de la crisis empuja hacia abajo. Pero el precio resiste. En España, viendo los datos de 2020, algunos de los cuales aún son provisionales, hay una subida de 6 décimas en España entre febrero y octubre. No hay ni un solo mes desde el arranque de la pandemia en que los precios del alquiler hayan bajado en España, como evidencian los datos publicados por Eurostat.

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Entra en juego un factor más: los precios de la vivienda. Los datos de Eurostat ofrecen una ventaja, que son óptimos para comparar. A la hora de trabajarlos, Eurostat aplica filtros para evitar que los distintos itinerarios económicos distorsionen el valor de las comparaciones. Para eso sirve que se asigne a un año determinado, en este caso a 2015, el valor 100. Ello permite ver con claridad cuánto ha crecido el precio desde entonces. Con los últimos datos anuales cerrados, los de 2019, España era el segundo país de los principales de la UE en el que más había crecido, un 24,7% [ver aquí las gráficas y aquí la base de datos], por detrás de Alemania (28,7%) y por delante del conjunto de la UE-27 (20,2%), Francia (10,8%) e Italia (-1,5). La gráfica de España viene determinada por el carácter vertiginoso de su panorama inmobiliario. No en vano, el precio de 2010 con respecto al tomado como referencia (2015) era 34 puntos superior, mientras que en la UE era sólo 6 décimas superior. España llevaba desde 2013 trazando una subida muy marcada, ya que ese año el precio se quedó en un 96,2%, siendo 100 el precio del 2015.

¿Se interrumpe ahora esa subida? Desde luego, el covid-19 ha supuesto un impacto. Hay en los datos más recientes –no pocos de ellos todavía provisionales– síntomas de que el freno a la subida es mayor en España que en el conjunto de la Unión [ver aquí la gráfica y aquí la base de datos]. Tomando de nuevo 2015 como valor de referencia, en el segundo trimestre del año 2020 el precio de la vivienda sólo subió una décima sobre 100 (de 126,9 a 127), mientras en el conjunto de la UE subía 1,8 puntos, en Italia 3,1, en Alemania 2,7 y en Francia 1,9. Es decir, mientras en España el precio subía claramente más que en el conjunto de la UE hasta cerrar 2019, la frenada ha sido mayor con la pandemia.

Hay más datos que apuntalan este diagnóstico. Y están en el paso del primer al segundo trimestre. España es el país de los grandes de la UE en el que más cayó el porcentaje de crecimiento con respecto al mismo trimestre del año anterior, un 33% (de un crecimiento del 3,3% a un crecimiento del 2,2%). En la UE la caída fue del 5,6% al 5,2%, en Alemania del 7,1% al 6,6%. En países como Italia y Francia no hubo caídas, sino subidas. Es decir, la subida interanual fue mayor en el segundo trimestre que en el primero, pese al covid. Es pronto para saber si el enfriamiento del precio de la vivienda matizará la tendencia a ir engordando el porcentaje de población que alquila. Lo seguro es que las fichas están dispuestas para el alquiler siga ganando espacio. Tan seguro como que, en un mercado tan sometido a vaivenes especulativos como el español, la necesidad generalizada no facilita una bajada de precios acorde con la pérdida de poder adquisitivo.